截至昨日，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場(chǎng)創(chuàng)造了多項(xiàng)歷史最低，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史最高紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，而在今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計(jì)僅有3000套。
鑒于此，張大偉認(rèn)為，一線城市減少土地供應(yīng)是趨勢(shì)，僅有的土地成交也將全面地王化，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也將非常大。
樓面價(jià)同比上漲近33%
上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價(jià)每平方米達(dá)到了16435元，同比上漲了32.7%。
從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年，北京居住類用地樓面價(jià)每平方米接近2萬(wàn)元，溢價(jià)率為34.5%；商服金融類用地樓面價(jià)每平方米23686元，溢價(jià)率為108.5%；綜合用地樓面價(jià)每平方米18465元，溢價(jià)率為51.47%。
更重要的是，今年上半年，北京供應(yīng)的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬(wàn)平方米，也就是商品房住宅土地未來(lái)大約只能供應(yīng)3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬(wàn)套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。
張大偉表示，地王頻繁出現(xiàn)，頂豪占比上漲。按照目前的房?jī)r(jià)，地價(jià)已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)，對(duì)于北京有限的住宅土地來(lái)說(shuō)，未來(lái)高端化趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。從成交結(jié)構(gòu)就可以窺見(jiàn)一二，兩居所成交占比明顯萎縮，從過(guò)去兩年的占比接近40%加速降低到當(dāng)下的28.48%。
不過(guò)，土地市場(chǎng)進(jìn)入6月份稍有降溫。在過(guò)去的27天，6月分合計(jì)出讓土地總價(jià)5億元以上的地王合計(jì)50宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的有27宗，而在5月份，合計(jì)單宗地塊超過(guò)5億元的地王達(dá)到了91宗，而其中溢價(jià)率超過(guò)50%的有？67宗。張大偉稱，整體看，土地市場(chǎng)雖然依然有地王頻繁出現(xiàn)，但隨著國(guó)企降低入市頻率，出現(xiàn)的概率明顯減少。
下半年進(jìn)入調(diào)整期？
土地成本的迅猛增長(zhǎng)，壓力直接傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)企業(yè)。張大偉多次稱，對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年房?jī)r(jià)不漲超過(guò)50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)非常大。
一線城市地價(jià)飛漲的下一階段，即是市場(chǎng)開(kāi)始全面豪宅化。目前看來(lái)，北京的平均商品房住宅樓面價(jià)每平方米已經(jīng)大面積超過(guò)3.7萬(wàn)元。在這種市場(chǎng)局勢(shì)下，豪宅化難以避免，房企未來(lái)的運(yùn)營(yíng)難度系數(shù)將越來(lái)越高。
同策咨詢研究部總監(jiān)？張宏偉認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說(shuō)，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期。
張宏偉進(jìn)一步稱，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年下半年開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，去年下半年以來(lái)的“日光盤(pán)：頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。
(王麗新 )