“地王”迭出的同時(shí)，房企資金面?zhèn)涫荜P(guān)注。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，今年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債規(guī)模超過(guò)4500億元。公告顯示，6月共有金融街、榮盛發(fā)展、云南城投、銀億股份四家A股上市房企發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模合計(jì)41.5億元。房企債券發(fā)行利率呈現(xiàn)分化走勢(shì)。這四家房企所發(fā)公司債票面利率最低為3.85%，最高為7.03%，相差懸殊。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最寬松的融資窗口期或已過(guò)去，后續(xù)融資壓力將上升。
倚重公司債
易居研究院研究報(bào)告顯示，1-5月，在A股上市房企中，發(fā)債規(guī)模排名前五位的是保利地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、泰禾集團(tuán)和信達(dá)地產(chǎn)。
廣發(fā)證券研究報(bào)告指出，上市房企的分化趨勢(shì)依舊，規(guī)模房企憑借良好聲譽(yù)以及較強(qiáng)綜合實(shí)力，在公司債發(fā)行規(guī)模和發(fā)行成本方面均顯示出較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。金融街5年期公司債票面利率為3.85%，而銀億股份7年期公司債票面利率達(dá)7.03%。
廣發(fā)證券分析師樂(lè)加棟表示，公司債是上市房企主要依賴(lài)的融資渠道。香港上市的內(nèi)地房企在境內(nèi)發(fā)行公司債的趨勢(shì)不變。5月共監(jiān)測(cè)到萬(wàn)達(dá)商業(yè)、龍光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)4家香港上市內(nèi)地房企成功發(fā)行境內(nèi)公司債，發(fā)行規(guī)模合計(jì)221億元。其中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)5月發(fā)行境內(nèi)公司債規(guī)模最大，發(fā)行第二期和第三期共兩期公司債。其中第二期規(guī)模80億元，第三期規(guī)模50億元，票面利率均為3.95%，期限均為5年。
明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策表示，房企提升凈資產(chǎn)收益率最有效的做法是借助杠桿，但前提是風(fēng)險(xiǎn)可控。很多房企拿不到低利率融資，而高利率融資對(duì)經(jīng)營(yíng)回報(bào)有更高要求。
由于國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本相對(duì)較低，在土地拍賣(mài)中占有優(yōu)勢(shì)。寶龍地產(chǎn)副總裁黃永華表示，上半年大部分“地王”被央企或國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)拿走，民企拿到的很少。民企雖然有擴(kuò)張的意愿，但在拿地過(guò)程中比較謹(jǐn)慎。
發(fā)債規(guī)模或下降
近期樓市銷(xiāo)售回暖也是房企大規(guī)模發(fā)債的原因之一。首創(chuàng)證券分析師王劍輝表示，部分房企利用低資金成本豪賭一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)資源的情緒依然高漲，也有觀點(diǎn)認(rèn)為部分國(guó)企背景房企是為了在國(guó)企改革和重組中占得先機(jī)?？傮w來(lái)看，此前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施以及需求的集中爆發(fā)所引發(fā)的投資基礎(chǔ)較薄弱、資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的堅(jiān)定預(yù)期也有所動(dòng)搖，下半年市場(chǎng)投資端依然面臨一定回調(diào)壓力。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企發(fā)行公司債的規(guī)模總體會(huì)處于下行趨勢(shì)，這與房地產(chǎn)整體市場(chǎng)成交下行有一定相關(guān)性。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易顯著回升，刺激了企業(yè)擴(kuò)大投資，因此公司債發(fā)行規(guī)模較大，但目前市場(chǎng)交易量有所下行。
樂(lè)加棟認(rèn)為，隨著金融市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，疊加當(dāng)前市場(chǎng)資金面整體仍較寬松等因素，預(yù)計(jì)未來(lái)公司債將繼續(xù)受到規(guī)模房企的青睞。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，憑借較低廉的融資成本，在后續(xù)戰(zhàn)略擴(kuò)張方面會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)。整體而言，A股上市房企公司債的融資成本略有上升。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，最寬松的融資窗口期或已過(guò)去，后續(xù)融資壓力將上升。
野村中國(guó)地產(chǎn)研究部主管高劍鋒表示，某些房企規(guī)模很大，但負(fù)債率和現(xiàn)金流存在某些問(wèn)題，因此應(yīng)對(duì)房企發(fā)債進(jìn)行明確和嚴(yán)格的細(xì)化。某些房企的債券募集說(shuō)明書(shū)提到，債券持有人可以在某些時(shí)間點(diǎn)要求房企贖回債券。在市場(chǎng)下行時(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金流本身就會(huì)出現(xiàn)短缺情況，此時(shí)如果投資者要求贖回債券，則企業(yè)的現(xiàn)金流將遭遇很大壓力。記者 彭?yè)P(yáng)