《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 郭芳 ●上官麗娟 | 江西報(bào)道
(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2016年第22期)
站在鷹潭市勝利東路89號(hào)的地標(biāo)性建筑鑫琥廣場(chǎng)27樓，陸曉初說(shuō)他真想跳下去。
他是這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商。這個(gè)項(xiàng)目的資金鏈已經(jīng)斷裂，加上遭遇詐騙，陸曉初說(shuō)，他正在被逼向絕境。
一個(gè)地產(chǎn)商的絕境
初夏的一個(gè)雨天，陸曉初在他簡(jiǎn)陋的辦公室接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，“真的，好幾次，就想跳下去一了百了。但一想到，我死了算是解脫了，那些拿不到房產(chǎn)證的業(yè)主和朋友怎么辦？這等于是我把他們給坑了?！?/p>
他起身要給大家泡茶，結(jié)果發(fā)現(xiàn)茶杯不夠，燒水的壺也壞掉了。他抬起頭略顯尷尬地說(shuō)抱歉，滿臉憔悴。陸曉初說(shuō)，每個(gè)晚上，他大部分的時(shí)間在失眠。
他常常回憶起5年以前，那是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)繁榮時(shí)期。他以地王的價(jià)格拍下這塊土地，憧憬著數(shù)年以后分享這個(gè)行業(yè)的高利潤(rùn)。
但激動(dòng)人心的時(shí)刻總是短暫的，很快他就面臨一系列的麻煩。
“2011年3月7日摘牌以來(lái)，由于手續(xù)繁瑣又要拆遷，導(dǎo)致2012年10月份才開工。開工期間，周圍的住戶反映說(shuō)房子建得太高，影響光線，被迫停工了幾個(gè)月進(jìn)行調(diào)整，樓層高度從原計(jì)劃的32層降到27層，并且退讓紅線12米。”陸曉初說(shuō)，鷹潭市規(guī)劃局將容積率由原來(lái)的4.5改到了3.72，但他與鷹潭市國(guó)土資源局簽訂的土地出讓合同，是按4.5的建筑容積率繳納的土地出讓金，如今減少了容積率，政府方面理應(yīng)退回少開發(fā)的8622平方米商業(yè)面積的土地出讓金2878萬(wàn)元。
但據(jù)陸曉初稱，政府方面一直不退還土地出讓金。
鷹潭市分管該領(lǐng)域的副市長(zhǎng)吳文戈接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪表示，要求退土地出讓金是要向相關(guān)部門打報(bào)告的，他沒(méi)看到相關(guān)報(bào)告。
“因?yàn)楸黄葟?qiáng)行調(diào)整和停工，造成建筑成本及財(cái)務(wù)成本大大增加?！?陸曉初說(shuō)，2013年1月，公司開始出現(xiàn)資金短缺，為渡過(guò)難關(guān)，他變賣了家里所有的資產(chǎn)還不夠，最后只能向高利貸借款4140萬(wàn)元(實(shí)際只拿到3694萬(wàn)元，其中446萬(wàn)被以中介費(fèi)名義扣留)。“合同上約定的借款利率是月利率1.86%，即年利率是22.32%，但實(shí)際繳納的是月息6分，即年利率高達(dá)72%?！?/p>
陸曉初真正的噩夢(mèng)開始，他說(shuō)他陷入了一場(chǎng)陰謀。
一年以后，陸曉初無(wú)法清償高額債務(wù)，被迫將公司的財(cái)務(wù)印鑒、銀行卡、公章等所有財(cái)務(wù)資料移交給了放貸人?！胺刨J人利用他控制財(cái)務(wù)印鑒的便利，將鑫琥廣場(chǎng)的大部分商鋪及27層整棟公寓以低價(jià)轉(zhuǎn)到了他們的名下，很快又將購(gòu)房款全部轉(zhuǎn)出，實(shí)際并未支付任何購(gòu)房款，非法占有了鑫琥廣場(chǎng)近億元的房屋資產(chǎn)?！标憰猿跽f(shuō)，“更離譜的是，之前我償還了3000萬(wàn)的高利貸債務(wù)，根據(jù)放貸人的要求將錢打入了指定第三人的賬戶中，現(xiàn)在他們居然不承認(rèn)了?！?/p>
鷹潭市房管局副局長(zhǎng)劉志林接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪表示，“據(jù)說(shuō)他是被騙了，公安部門正在介入調(diào)查，著手落實(shí)這個(gè)事情?！?/p>
但陸曉初說(shuō)，他以放貸人涉嫌詐騙和職務(wù)侵占向鷹潭市月湖區(qū)公安分局報(bào)案，月湖區(qū)公安局卻做出了不予受理的決定?！拔蚁氲椒ㄔ喝ヌ崞鹈袷略V訟，但我已經(jīng)連訴訟費(fèi)都交不起了，眼看著只能等死?！?/p>
目前，鑫琥廣場(chǎng)項(xiàng)目房子已經(jīng)封頂，部分業(yè)主也已搬進(jìn)去住，但因?yàn)樗姟⒕G化、消防等方面尚未通過(guò)驗(yàn)收，不能辦理房產(chǎn)證，業(yè)主一直在鬧?！耙瓿沈?yàn)收，還需要幾百萬(wàn)元的資金，我已經(jīng)是山窮水盡了，而政府方面卻遲遲不肯退還給我那部分多繳納的土地出讓金?！标憰猿跽f(shuō)，他已經(jīng)被逼入絕境，“就是叫天天不應(yīng)的感覺(jué)?！?/p>
陸曉初的經(jīng)歷并非個(gè)案。
據(jù)接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的多位開發(fā)商和建筑商粗略估算，80%以上倒閉的開發(fā)商是“死于”高利貸?！耙坏└呃J上身，便會(huì)病毒式發(fā)作，最后垮掉?！?/p>
開發(fā)商、建筑商、農(nóng)民工：
一條繩上的螞蚱
見(jiàn)到景德鎮(zhèn)最大的建筑商李老扁是在他遠(yuǎn)離市區(qū)的生態(tài)休閑度假山莊里。依山而建的亭臺(tái)樓閣，錯(cuò)落有致；周圍綠樹掩映，流水潺潺，頗有世外桃源的錯(cuò)覺(jué)。
大多數(shù)的時(shí)間里，李老扁躲在這里求清靜。
2009年，尋求轉(zhuǎn)型的李老扁決定投資休閑觀光農(nóng)業(yè)，在距離景德鎮(zhèn)浮梁縣著名景區(qū)瑤里約20公里的山上修建了這座生態(tài)休閑度假山莊，名叫雙龍灣生態(tài)園。每到周末和節(jié)假日，這里幾乎是一房難求。
“現(xiàn)在看來(lái)，這是一個(gè)明智的決定。”李老扁說(shuō)，他的地產(chǎn)商同行們幾乎都要倒掉了，很慶幸這些年他將部分資金轉(zhuǎn)投到了山莊里來(lái)。
剛落座，李老扁便搖頭說(shuō)，“現(xiàn)在是苦不堪言，這里的每一個(gè)地產(chǎn)老板估計(jì)都睡不著覺(jué)，沒(méi)有誰(shuí)不擔(dān)心的?！?/p>
在這一輪的房地產(chǎn)周期中，李老扁在景德鎮(zhèn)共承建了5個(gè)樓盤，其中，市區(qū)2個(gè)，浮梁縣3個(gè)?！皼](méi)有哪個(gè)項(xiàng)目是不墊資的?！崩罾媳庹f(shuō)，不僅于此，因?yàn)樽谕粭l船上，他還幫資金鏈斷裂的開發(fā)商融資數(shù)千萬(wàn)，以至于他有3個(gè)多億的資金被套在所承建的項(xiàng)目里。如今，這些項(xiàng)目或者停工，或者破產(chǎn)清算，或者根本賣不動(dòng)。開發(fā)商們有的鋃鐺入獄，有的資不抵債，拖欠的工程款遙遙無(wú)期。
在浮梁縣，他所承建的項(xiàng)目全部停滯。其中一個(gè)樓盤叫春湖圣島，老板是浙江人，因涉嫌抽逃資金案發(fā)被司法控制。該項(xiàng)目被政府接管進(jìn)入破產(chǎn)清算程序?！八€拖欠了我7000多萬(wàn)的工程款和1000多萬(wàn)的融資借貸?！崩罾媳馊滩蛔”г?，“太不負(fù)責(zé)任。我們欠著農(nóng)民工的錢壓力更大，還不是得想方設(shè)法、砸鍋賣鐵給人慢慢還上?！?/p>
在景德鎮(zhèn)市區(qū)的樓盤也好不到哪里去。一個(gè)叫金岸名都的樓盤，李老扁建完交付給開發(fā)商，“但開發(fā)商就差那么一點(diǎn)兒錢，最后還是倒掉了。”他嘆息說(shuō)。
金岸名都是當(dāng)?shù)卣猩桃Y進(jìn)來(lái)的項(xiàng)目，老板是福建人?！案＝ɡ习瀣F(xiàn)在欠了一身高利貸?！睋?jù)當(dāng)?shù)亓硪晃坏禺a(chǎn)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，福建老板拿下金岸名都項(xiàng)目之后，經(jīng)歷了艱難、漫長(zhǎng)、高成本的拆遷，這完全超出了預(yù)期，隨之而來(lái)的是資金鏈緊繃，高利貸纏身，加之與政府部門等方面的復(fù)雜關(guān)系，最終也一步步被逼向絕境。
李老扁在建筑領(lǐng)域打拼多年，手下最多的時(shí)候有1200多個(gè)農(nóng)民工。但他一直堅(jiān)持不做開發(fā)商，“承建一個(gè)項(xiàng)目的周期是兩年，然后清清爽爽走人，而開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的周期少則3年多則5年，其間不可控因素太多?！?/p>
但在低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，沒(méi)人能全身而退。不少開發(fā)商資金鏈斷裂，只能以房子抵作工程款償還建筑商。
新余市的建筑商陳建華(化名)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，開發(fā)商給了他100多套房子當(dāng)工程款，他在慢慢賣房子套現(xiàn)，“但根本賣不動(dòng)，要是好賣，開發(fā)商自己就賣了?！标惤ㄈA的另一位建筑商朋友被拖欠的工程款更多，不同樓盤的開發(fā)商抵給他這位建筑商朋友的房子多達(dá)300多套。
“開發(fā)商把房子抵給我們，我們只能把房子抵給木工和泥工。這是一個(gè)惡性循環(huán)?！标惤ㄈA說(shuō)。
建筑商和政府互相指責(zé)：
“政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任”；
“開發(fā)商以小博大不切實(shí)際”
這些地產(chǎn)商們?nèi)绾巫叩搅私裉斓木置妫?/p>
開發(fā)商自己當(dāng)然有問(wèn)題。李老扁說(shuō)，很多開發(fā)商都想空手套白狼，1塊錢想做100塊錢的事，資金鏈斷裂也就在所難免。
宜春市房管局局長(zhǎng)鄒進(jìn)勇接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪說(shuō)，相當(dāng)部分的開發(fā)企業(yè)都沒(méi)有很強(qiáng)的資金實(shí)力，他們也無(wú)法從銀行獲得貸款支持，只能借高利貸。“以前房地產(chǎn)的利潤(rùn)比較高，甚至高達(dá)30%，可現(xiàn)在哪還有這么高的利潤(rùn)？這些企業(yè)從2013年下半年開始進(jìn)入低谷，到現(xiàn)在就很艱難了。但像恒大、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等大的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力就比較強(qiáng)。”
“在市場(chǎng)繁榮的時(shí)候，那些小開發(fā)商拿著幾百萬(wàn)就敢開發(fā)項(xiàng)目，只要能拿到地就能賺錢。但在市場(chǎng)不好的時(shí)候，沒(méi)能形成支柱產(chǎn)業(yè)的三四線城市，就業(yè)率不高，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難持續(xù)繁榮，小開發(fā)商還想要以小博大那就很不切實(shí)際了?！蹦呈幸?guī)劃部門一位不愿具名的官員感嘆說(shuō)。
不過(guò)，建筑商陳建華認(rèn)為，開發(fā)商的倒閉，政府也負(fù)有不可推卸的責(zé)任。第一，一個(gè)城市每年能銷售多少平方米的房子，政府明明心中有數(shù)，但在土地供應(yīng)的時(shí)候卻完全不考慮是否供過(guò)于求，為了賺錢拼命賣地。結(jié)果政府賣地的錢賺回來(lái)了，開發(fā)商建的房子卻賣不出去。第二，政府的某些部門辦事效率非常低，甚至是不作為，這也導(dǎo)致延遲交地成為常態(tài)?！八麄冏畛Ｕf(shuō)的話是‘開會(huì)研究一下’，研究一下再研究一下，時(shí)間一長(zhǎng)資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，只能借高利貸，拖延一天就多一天利息，相當(dāng)多的地產(chǎn)商就是這么被拖垮的。”
相當(dāng)一部分開發(fā)商和建筑商也同意這一看法。
李老扁認(rèn)為，政府應(yīng)該要有宏觀調(diào)控，例如，今年如果能銷售15萬(wàn)平方米的房子，明年可以多放一倍量的土地，但一定要嚴(yán)格控制土地的出讓量。“這樣房子能賣得出去，土地能賣出高價(jià)，而房子的物業(yè)管理也能跟得上?！?/p>
一位不愿具名的市規(guī)劃局局長(zhǎng)說(shuō)，“政府也沒(méi)有想到形勢(shì)會(huì)這么糟糕，而且，政府如果不賣地，哪里有錢建設(shè)？”
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者調(diào)查，在三四線城市，地方政府大規(guī)模的土地出讓集中在2009年至2013年間。2014年之后，土地供應(yīng)量慢慢變少，到了2015年，土地基本上賣不動(dòng)了。不同于一線城市及部分二線城市土地市場(chǎng)的火爆，今年到目前為止，三四線城市罕見(jiàn)土地出讓。
一些三四線城市的規(guī)劃部門官員們告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他們現(xiàn)在最主要的任務(wù)就是要盡量控制土地供應(yīng)。
上述要求匿名的市規(guī)劃局局長(zhǎng)說(shuō)，“至少近三年內(nèi)肯定要控制，一是控制土地供應(yīng)量；二是控制容積率，容積率會(huì)降到2.0以下?！?/p>
而在土地的集中供應(yīng)期，因土地而滋生的腐敗也頻頻發(fā)生。
引發(fā)廣泛關(guān)注的一樁土地腐敗舉報(bào)案發(fā)生在江西省新余市。2011年，新余市人大常委會(huì)原主任周建華舉報(bào)新余市原市委書記李安澤廉價(jià)出讓新余高專老校區(qū)300多畝土地致巨額國(guó)有資產(chǎn)流入個(gè)人口袋。
這塊土地位于新余市繁華的北湖路中段，緊鄰北湖公園的新余高專老校區(qū)占地300多畝，據(jù)周建華的講述，參與競(jìng)拍的浙江商人請(qǐng)來(lái)了江西原省委書記蘇榮的妻子“于姐”進(jìn)行干預(yù)，李安澤叫停了拍賣程序。浙江商人最終得以按每畝70萬(wàn)的廉價(jià)購(gòu)得此地。而當(dāng)時(shí)差不多地段相對(duì)劣勢(shì)的土地成交價(jià)已逾每畝300萬(wàn)。
這個(gè)項(xiàng)目后來(lái)也命途多舛，由于浙江老板資金鏈斷裂，導(dǎo)致無(wú)法如期交房，最后只能重組。
銀行也一起被綁架？
在一些三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存的高壓之下，焦慮的不只是開發(fā)商、建筑商和地方政府，商業(yè)銀行其實(shí)也同樣焦慮。
在江西采訪期間，一位要求匿名的商業(yè)銀行地方分行行長(zhǎng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從表面上看，很多銀行沒(méi)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，但實(shí)際上，在過(guò)去的這些年，大把的資金從銀行流出，通過(guò)貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè)，最終流轉(zhuǎn)到開發(fā)商的地產(chǎn)項(xiàng)目上去。
“在2011至2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的繁榮時(shí)期，這一現(xiàn)象帶有普遍性。”這位分行行長(zhǎng)介紹說(shuō)，資金騰挪的高峰發(fā)生在2012、2013年，銀行在激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力及考核體制的推動(dòng)下，主動(dòng)與一些實(shí)體企業(yè)或貿(mào)易平臺(tái)合作，將從銀行貸出的資金高利騰挪到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。
開發(fā)商劉振凱算了一筆賬：一個(gè)貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè)從銀行貸出一個(gè)億，付給銀行大約600萬(wàn)利息，轉(zhuǎn)到高利貸平臺(tái)之后再以年利率50%拆借給房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商以房子作抵押，一個(gè)騰挪，利息就賺了4400萬(wàn)?！百Y金從銀行出來(lái)，流向貿(mào)易平臺(tái)或?qū)嶓w企業(yè)，轉(zhuǎn)到高利貸再借給地產(chǎn)商，這是很多地產(chǎn)商融資的路徑?！眲⒄駝P說(shuō)，這么高的利息之下，房子賣不出去，開發(fā)商“必死無(wú)疑”。
“房子賣不出去，銀行也一起被綁架，例如，出現(xiàn)大量的不良貸款，甚至連利息都收不到。”上述要求匿名的行長(zhǎng)認(rèn)為，銀行自身是有責(zé)任的，因?yàn)殂y行助長(zhǎng)了這種做法?！般y行現(xiàn)在面臨的更大的麻煩是，貸款出去的時(shí)候很多是基于虛構(gòu)的項(xiàng)目或虛假的貿(mào)易背景，根本沒(méi)有抵押。而借款公司并不直接以自身的名義放貸給地產(chǎn)商，因此，銀行的債權(quán)還追索不到地產(chǎn)商?！?/p>
他們現(xiàn)在希望能將銀行的債權(quán)落實(shí)到實(shí)物形態(tài)的房子上，“能賣出一套是一套，總歸能弄些錢回來(lái)，也算是還有些盼頭。”
(陳嬌嬌、李若晗對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))