■本報記者 孫華
“5月1日全面實行‘營改增’后，對房地產(chǎn)行業(yè)整體影響偏利好，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期體現(xiàn)為稅負下降，長期體現(xiàn)為地價上漲?！比A泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師謝皓宇在接受《證券日報》記者采訪時表示。
“營改增”是今年確保積極財政政策更加有效、著力推進結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲。在2016年政府工作報告中提出的第一項改革措施，就是全面實施“營改增”，即從5月1日起將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保行業(yè)稅負只減不增。短期來看，“營改增”影響企業(yè)稅負的四個關(guān)鍵要素是：毛利率、可抵扣成本占比、銷項稅率、進項稅率。
從房地產(chǎn)行業(yè)來看，此次“營改增”試點主要在二手房交易、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)以及不動產(chǎn)抵稅等環(huán)節(jié)影響房地產(chǎn)行業(yè)。
銀河證券認為，實行“營改增”后，可以為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)減負。由于營業(yè)稅為價內(nèi)稅，計稅基礎(chǔ)是企業(yè)的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎(chǔ)，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票可以抵稅，解決了生產(chǎn)鏈條中重復計稅的問題。在“營改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅平均比例為5.5%，“營改增”后土地成本不計入銷售額，建安成本及其他服務(wù)成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。經(jīng)測算“營改增”前后的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低于56%時，“營改增”將改善企業(yè)毛利水平，大部分房地產(chǎn)企業(yè)毛利率均在均衡點以下，因此，“營改增”對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)起到了減負的效果，但也對企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高要求。
“此外，按照‘營改增’前的方案，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預售營業(yè)款按照5%的稅率預繳稅，而‘營改增’之后，只需按3%的比例預繳增值稅，這一改變也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率，對于現(xiàn)金回報率較高的企業(yè)來說，利潤的上升空間會更大?！便y河證券表示，“營改增”又能利好商業(yè)地產(chǎn)。主要在于實施增值稅后，購置商業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，將和購置設(shè)備一樣進行增值稅抵扣，這將鼓勵商業(yè)地產(chǎn)的投資與持有。相比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力更大，“營改增”的全面鋪開將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。
中金公司預計，實施“營改增”后，房地產(chǎn)全行業(yè)稅負有望從3960億元(營業(yè)稅)減少至3340億元(增值稅)，下降幅度約為15%。
最后，謝皓宇指出，就目前情況來看，我國的房地產(chǎn)稅制體系仍然存在許多問題，除了對房地產(chǎn)企業(yè)的重復征稅較為嚴重外，對于個人房產(chǎn)的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地產(chǎn)稅制體系的不斷完善，不僅上述兩方面問題有望得到解決，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也將得到健康發(fā)展。
(孫 華 )