繪圖：楊佳
財(cái)富熱線
29日，恒大地產(chǎn)發(fā)布的2015年度業(yè)績報告顯示，其2015年合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價創(chuàng)歷史同期紀(jì)錄。恒大地產(chǎn)的表現(xiàn)是當(dāng)前房企業(yè)績分化的寫照。中國指數(shù)研究院報告指出，2015年百強(qiáng)房企銷售額增幅和市場份額均再創(chuàng)新高。而目前公布業(yè)績的滬深上市房企中，凈利潤同比增長者過半。
據(jù)悉，綜合實(shí)力排名前十的企業(yè)銷售總額達(dá)1.42萬億，占全國商品房銷售額的16.3%。在房地產(chǎn)市場分化日益加劇的背景下，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，大型房企優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大，強(qiáng)者恒強(qiáng)大者愈大。 南方日報記者 牛思遠(yuǎn) 發(fā)自香港
現(xiàn)象 滬深41家上市房企僅7家凈利超10億
恒大年報顯示，2015年恒大合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售量價齊升。其中，合約銷售額2013.4億，同比增53.1%，完成1500億原年度目標(biāo)的134.2%，完成上調(diào)后1800億年度目標(biāo)的111.9%；合約銷售面積2551.2萬平，同比增40.2%；合約銷售均價7892元/平方米，同比增9.2%。
2009年上市以來，恒大合約銷售額從303億增至2013.4億，年均復(fù)合增長率37.1%；總資產(chǎn)已從631億大幅增長至7570.4億，增長超10倍，繼續(xù)超越萬科位居中國規(guī)模最大的房企。截至去年12月31日，恒大現(xiàn)金余額達(dá)1640.2億，遠(yuǎn)超萬科、中海的總和。
截至目前，滬深兩市已經(jīng)有41家上市房企發(fā)布了2015年年報。具體來看，實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長的上市房企有22家，占比超五成。
從凈利潤增幅來看，同比增幅超100%的共有8家，占比近兩成。從凈利潤額來看，在已發(fā)布年報的41家公司中，只有7家公司2015年的凈利潤超過10億元。凈利潤下降或者虧損的上市房企，其業(yè)績變動主因均是庫存難以消化的“老大難”問題。而去年凈利潤同比上漲的上市房企中，有四成公司利潤來自非主營業(yè)務(wù)，包括股權(quán)出售、金融資產(chǎn)出售、退稅收入及政府獎勵等。
大同證券分析師張誠表示，從目前看來，去年多數(shù)上市房企的利潤并未大幅減少，主要是因?yàn)檫@些房企都在尋求轉(zhuǎn)型，將資金投資到房地產(chǎn)以外的其他領(lǐng)域。但結(jié)合國家去庫存的大背景及近期市場情況來看，預(yù)計(jì)上半年二線城市成交量仍將延續(xù)較好表現(xiàn)，“未來政策的利好再加上上市公司投資非主營業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)板塊還是值得期待的?！?/p>
趨勢 百強(qiáng)房企去年市場份額提高1.5個百分點(diǎn)
日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家單位共同發(fā)布的“2016中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果”顯示，百強(qiáng)房企去年銷售額增幅和市場份額均再創(chuàng)新高，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，企業(yè)分化明顯。
該研究報告顯示，2015年，在“促消費(fèi)、去庫存”的總基調(diào)下，供需兩端寬松政策頻出促進(jìn)房地產(chǎn)市場量價穩(wěn)步回升，全國商品房銷售額和銷售面積同比分別增長14.4%和6.5%，房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境顯著改善。
與此同時，房地產(chǎn)市場“二元分化”現(xiàn)象持續(xù)加劇，一線和熱點(diǎn)二線城市需求旺盛，呈現(xiàn)量價齊升局面，而部分二線和多數(shù)三四線城市市場需求表現(xiàn)乏力，高庫存壓力下，房價和成交量多呈下跌態(tài)勢。
在房地產(chǎn)市場兩極分化趨重、市場運(yùn)行風(fēng)險加大的背景下，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)全年業(yè)績規(guī)模再創(chuàng)新高，業(yè)績增速繼續(xù)跑贏大市。去年百強(qiáng)房企銷售總額、銷售面積分別為32032.1億元、29583.6萬平方米，銷售額、銷售面積同比增速分別為19.4%和15.6%，高于同期全國漲幅5個和9.1個百分點(diǎn)，市場領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大。
報告指出，依托穩(wěn)步增長的銷售業(yè)績，百強(qiáng)企業(yè)市場份額持續(xù)擴(kuò)大，推動行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2015年，百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額上升至36.7%，較上年提高1.5個百分點(diǎn)，銷售面積市場份額提高1.8個百分點(diǎn)至23%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。
其中，綜合實(shí)力排名前十的房企2015年實(shí)現(xiàn)銷售總額14241.3億元，占百強(qiáng)企業(yè)銷售總額的44.5%，占全國商品房銷售額的16.3%，較上年提高0.4個百分點(diǎn)，行業(yè)地位不斷鞏固和提升。
百強(qiáng)房企內(nèi)部分層業(yè)績分析顯示，規(guī)模較大的百強(qiáng)企業(yè)以“大而全”的市場布局，實(shí)現(xiàn)了對熱點(diǎn)城市的重點(diǎn)覆蓋，使企業(yè)充分享受到結(jié)構(gòu)性回暖的紅利，進(jìn)而保障了銷售業(yè)績的穩(wěn)步增長。百強(qiáng)前10名房企銷售額增長率均值為19.3%，高于銷售面積增長率均值4.5個百分點(diǎn)，溢價優(yōu)勢凸顯。
■連線
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：
房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從近期房企披露的業(yè)績可見，行業(yè)盈利水平持續(xù)收窄，說明傳統(tǒng)的經(jīng)營優(yōu)勢被削弱。尤其是土地價格持續(xù)攀升，土地成本占房屋銷售中的比重愈來愈大，這都會壓縮房企的盈利空間。后續(xù)的策略在于，第一是積極轉(zhuǎn)型，尋找新的盈利空間大的項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)；第二是加快高周轉(zhuǎn)模式和輕資產(chǎn)模式的應(yīng)用，進(jìn)而擴(kuò)大盈利空間。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，非品牌房企也形成共識，要想力爭上游，在一線城市積極拿地，風(fēng)險最小，收益最大。所以在品牌房企傳統(tǒng)拿地模式相對淡化的情況下，反而給予了此類房企一些新的機(jī)會。
他認(rèn)為，部分大房企高調(diào)調(diào)高業(yè)績或者曬業(yè)績，其實(shí)也是一種營銷效果，暗示著此類房企的住房產(chǎn)品的市場認(rèn)可度比較高。從企業(yè)管理角度看，積極去庫存，進(jìn)而加快高周轉(zhuǎn)，也是此類企業(yè)需要考慮的內(nèi)容。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)有特殊性，總體上看，去年銷售業(yè)績好于預(yù)期、房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)積極釋放、產(chǎn)品價格反彈有力且持續(xù)，這都說明目前的虧損并不值得過于擔(dān)憂。隨著2016年房企積極發(fā)行低成本公司債和融入一個低成本的信貸環(huán)境中，資金成本的降低能夠在一定程度上遏制部分房企虧損額的擴(kuò)大。
■相關(guān)
深圳廣州珠海去年房價全省前三
29日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《2016廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》顯示，2015年廣東商品房銷售市場總體回暖，銷售面積和銷售金額分別達(dá)1.17億平方米和1.14萬億元，均創(chuàng)下歷史新高，其中珠三角相對其他地區(qū)市場回暖步伐更快，銷量同比增速持續(xù)領(lǐng)先。2015年深圳、廣州、珠海分別以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列全省前三，其中深圳均價同比漲幅約40%。
《藍(lán)皮書》認(rèn)為，伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場以城市群形態(tài)發(fā)展的趨勢也在增強(qiáng)，城市群的中心城市由于需求旺盛使得房價高企，進(jìn)而輻射帶動周邊城市、地段市場的活躍。 牛思遠(yuǎn)