2015年的北京樓市，先是被各種動(dòng)輒10萬+的豪宅新盤“刷屏”，臨近年末，算一算賬，發(fā)現(xiàn)今年新增土地供應(yīng)創(chuàng)近8年來新低，住宅用地供應(yīng)創(chuàng)近3年來新低，而年內(nèi)商品房供應(yīng)量則創(chuàng)下10年新低。
“面粉”決定“面包”。于是，今年豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，而剛需族則只能轉(zhuǎn)向自住房、商辦產(chǎn)品或“老破小”的二手房。
一個(gè)全新格局的北京樓市正在快速蛻變。
購房門檻一再提升
“面粉”決定“面包”，北京一手樓市迎來一個(gè)全新時(shí)代。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2015年北京商品房住宅全年簽約量達(dá)到5.4萬套左右，成交均價(jià)或逼近3萬元/平方米，比2014年上漲了近10%。
成交均價(jià)逼近3萬元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品房住宅房源越來越少。業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅都“五環(huán)化”了，剛需和改善自然受積壓，首當(dāng)其沖的就是首次置業(yè)的剛需，門檻從總價(jià)100萬元躍升到200萬。某房企負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示：“剛需族錢少，所以被擠壓出今年的商品住宅市場，轉(zhuǎn)向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房，甚至只能選擇燕郊、固安等環(huán)北京區(qū)域?！?/p>
新盤市場中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊，在不少開發(fā)商的眼中，1000萬元/套才是2015年改善置業(yè)的門檻，而別墅市場的門檻也早就到了1000萬元/套起。
記者了解到，2015年北京豪宅成交暴增，豐臺(tái)西局、朝陽孫河、朝陽東壩等板塊都由以剛需盤為主的區(qū)域搖身一變成為豪宅區(qū)。
當(dāng)東五環(huán)邊上東壩的二手房成交均價(jià)爬上36000元/平方米的同時(shí)，這里及其東北方向的孫河，新盤售價(jià)從每平方米6萬到10萬不等。與此同時(shí)，一些年初還打著“改善”大旗的樓盤，宣布明年產(chǎn)品各種升級(jí)要成“豪宅”，單價(jià)漲到5萬、6萬，單套總價(jià)也得800萬至1000萬元。“改善客群要么賣舊房，踮著腳夠一下豪宅的邊，要么換到城區(qū)的老破二手房，要么成為夾心客望房興嘆。”上述房企負(fù)責(zé)人如是說。
“剛需房”越來越遠(yuǎn)
花了小一年時(shí)間四處看房，比了又比后，李先生終于到河北省固安買房?！皝肀本╆J了30多年，每次買房都是剛需，這10年從海淀買到大興再買到河北，混著混著，都混出北京了。”李先生苦笑著說。
“我十年前買海淀房子才不到6000元/平方米，五六年前給女兒買大興的房子是15000元/平方米，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)北京的房子買不起了。海淀那邊的二手房能賣到每平方米6萬多元，新房都8萬了；大興的新房也要三四萬元一平方米了。實(shí)在太貴了！”為了把房子騰給兒子住，12月初，李先生在河北固安的永定河·孔雀城英國宮售樓處簽了購買合同，買了套78平方米的兩居，單價(jià)7800元左右，總價(jià)約65萬元。
“我算真正的剛需吧，真后悔買晚了。固安這套房，價(jià)格也漲了1000多元呢。”李先生對(duì)記者說，他的親戚2014年買的是英國宮五期，單價(jià)約6700元。在他看房的這小一年里，由于通州被確定為北京副中心，燕郊、大廠等環(huán)北京區(qū)域價(jià)格快速上漲，他去燕郊看的項(xiàng)目，報(bào)價(jià)已經(jīng)漲到了13000元-15000元/平方米。
事實(shí)上，像李先生這樣買自用房買到了河北的案例在2015年購房的北京客戶中并不少見。數(shù)據(jù)顯示，北京今年不僅總價(jià)1000萬+、單價(jià)10萬+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經(jīng)達(dá)到了370萬。
土地越貴，房價(jià)越高
中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，在剔除保障房后，截至12月17日，2015年北京商品住宅供應(yīng)僅40085套，這個(gè)數(shù)據(jù)創(chuàng)下了近10年來的商品房供應(yīng)量新低，而年內(nèi)新建商品房住宅簽約套數(shù)達(dá)到51270套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年商品房供應(yīng)本來就少，而針對(duì)剛需的產(chǎn)品就更少了。
“土地太貴，房子賣得太慢，自住房太多，我們怎么做剛需？”房山一位開發(fā)商發(fā)問。
數(shù)據(jù)顯示，截至12月17日，2015年北京土地市場共有48宗住宅土地實(shí)現(xiàn)成交，創(chuàng)造近3年的新低，但土地出讓金總額卻再創(chuàng)歷史新高?！巴恋厣嘀嗌?，地王全城開花?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，剛需客群主要由自住房產(chǎn)品承擔(dān)。
上述房山一位開發(fā)商告訴記者，一方面，房企操作剛需產(chǎn)品就是希望快速走量、回流現(xiàn)金，以平衡財(cái)務(wù)成本實(shí)現(xiàn)利潤，如今北京市場只有自住房能一次賣幾百套，其他商品房開盤一次賣百十套就算非常不錯(cuò)了。另一方面，新的地塊越來越貴，為了獲得更高利潤，就連定位改善型產(chǎn)品的樓盤如今也奔著豪宅去。
據(jù)介紹，比如位于南四環(huán)的一個(gè)新盤，本來針對(duì)的是大興本地置換客戶群，2015年中推售的房源是毛坯，成交均價(jià)約為4萬元/平方米，但半年來就賣出了100來套房源，利潤、速度兩頭不占，于是搞起“精裝修升級(jí)”，以此來漲價(jià)促銷售?！艾F(xiàn)在不做精裝賣不上價(jià)?！痹摌潜P的銷售相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，計(jì)劃明年開賣時(shí)將價(jià)格邁上5萬元/平方米的臺(tái)階。
新盤成交均價(jià)3萬
土地成交均價(jià)3萬
記者了解到，今年北京樓市的兩個(gè)成交價(jià)格頗引人關(guān)注：新簽約的一手房成交均價(jià)逼近3萬元/平方米、25塊今年新成交的住宅土地樓面價(jià)突破3萬元/平方米。
同時(shí)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京二手房簽約套數(shù)已達(dá)183741套，相比2014年全年的104772套增幅超過8成，預(yù)計(jì)全年簽約將在19萬套左右；而北京新建純商品房住宅簽約51424套，預(yù)計(jì)全年的成交量將在5.4萬套左右；成交均價(jià)逼近3萬元/平方米，比2014年同期上漲了9.7%。
而據(jù)北京市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至12月17日，北京土地市場成交48宗商品房住宅用地，其中有25宗地塊的成交樓面價(jià)突破3萬元/平方米，供應(yīng)總面積為836萬平方米，而據(jù)中原地產(chǎn)測算，實(shí)際商品房住宅用地合計(jì)只有280萬平米。
“今年北京土地成交額突破2000億元，樓面價(jià)超過3萬的地塊達(dá)到了25宗，地價(jià)超過房價(jià)成為新常態(tài)，北京的豪宅已經(jīng)開始五環(huán)化”中原地產(chǎn)分析師張大偉進(jìn)一步介紹，北京新建商品房住宅市場進(jìn)入了郊區(qū)化，以500元-1000萬改善房源為例，2013年位于五環(huán)內(nèi)的占比為56.4%，到2015年其占比只有30%，而五環(huán)外占比已經(jīng)高達(dá)70%，未來以自住房的供應(yīng)擠占普通住宅市場的現(xiàn)象還將持續(xù)，而新盤高端化將成為趨勢。
本版采寫/新京報(bào)記者 自曾暉