去化周期已在合理區(qū)間 預(yù)測(cè)2016年高庫(kù)存壓力來(lái)自外圍區(qū)域 市區(qū)四大板塊最熱
本專題文：廣州日?qǐng)?bào)記者王荔玨
明年廣州的住宅新增供應(yīng)將呈現(xiàn)不均衡的分化格局。據(jù)合富輝煌(中國(guó))市場(chǎng)研究中心市研總監(jiān)馮佩云指出，2016年中心區(qū)新貨將高度集中于單一板塊，競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈，包括廣鋼新城板塊、天河牛奶廠板塊、同和板塊、海珠西板塊等。展望明年樓市的整體走勢(shì)，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于新常態(tài)陣痛期，房地產(chǎn)政策支持力度或會(huì)加大，去庫(kù)存依然是主旋律。料未來(lái)刺激樓市消費(fèi)的政策將包括：按揭貸款利息抵扣個(gè)稅、首套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，放寬戶籍限制；鼓勵(lì)購(gòu)房入戶；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化；繼續(xù)回購(gòu)商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房；購(gòu)房稅費(fèi)減免。
政治局新精神
強(qiáng)調(diào)化解庫(kù)存
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比增長(zhǎng)1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.4%的住宅投資增長(zhǎng)0.7%，增長(zhǎng)幾近停滯。
針對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵性問(wèn)題，14日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，研究部署城市工作。會(huì)議提出系列有針對(duì)性的具體舉措，釋放出“十三五”開(kāi)局之年經(jīng)濟(jì)工作的一系列重要信號(hào)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)要保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
廣州去化周期
接近合理下限
對(duì)廣州樓市而言，由于政策放松、連續(xù)降息降準(zhǔn)、股市利好等多種因素推動(dòng)，2015年廣州樓市復(fù)蘇明顯。陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，廣州一手住宅可售貨量為69190套，是近一年來(lái)首次跌破7萬(wàn)套的庫(kù)存水平。按照近6個(gè)月的月均網(wǎng)簽數(shù)量計(jì)算，去化周期已下降至8.4個(gè)月的水平，接近8~10個(gè)月的合理庫(kù)存周期的下限。
今年商品住宅
史上成交最勁？
根據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年1~11月，廣州商品住宅(含商業(yè)公寓)成交了10.48萬(wàn)套，僅用了11個(gè)月就已經(jīng)遠(yuǎn)超2014年全年成交套數(shù)，而與成交最好的2013年相比，僅相差3550套。根據(jù)今年各月的成交數(shù)據(jù)，多數(shù)月份均在1萬(wàn)套以上，因此預(yù)計(jì)今年超越2013年巔峰應(yīng)不成問(wèn)題。
明年
四大金剛
攪熱全城
廣鋼新城
在中心城區(qū)，荔灣供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但一盤(pán)獨(dú)大的局面難現(xiàn)，市場(chǎng)將由多方瓜分。在芳村板塊，明年有接近1萬(wàn)套新增供應(yīng)，未來(lái)幾年將有超300萬(wàn)平方米的供應(yīng)，其中超六成集中在廣鋼新城。明年推出的新項(xiàng)目包括中海花灣壹號(hào)、金融街·融穗華府、尚博雅苑、保利曼城、華發(fā)·中央公園、廣州振業(yè)城、珠江金茂府等。
牛奶廠板塊
天河明年的新貨有六成來(lái)自?shī)W體中心附近的牛奶廠板塊，四大新項(xiàng)目預(yù)計(jì)貨量有3500多套。而天河其他區(qū)域則只有零星供應(yīng)。新項(xiàng)目包括龍湖首開(kāi)·天宸原著、華潤(rùn)天合、天河公館以及平安保險(xiǎn)項(xiàng)目。
海珠西板塊
海珠的新貨重心將從琶洲往西南偏移，如工業(yè)大道、廣紙片區(qū)板塊。預(yù)計(jì)2016年廣紙片區(qū)兩項(xiàng)目有2000多套新貨入市，必成關(guān)注熱點(diǎn)。新項(xiàng)目包括綠地越秀·海玥、越秀·星匯海珠灣。
白云同和板塊
白云區(qū)2016年可售貨量達(dá)7200余套，與2015年變化不大。但供應(yīng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生較大變化。城西金沙洲板塊可售貨量大減，而同和板塊可售貨量將大增。新項(xiàng)目包括越秀·星匯云城、佳兆業(yè)·天墅、佳兆業(yè)·天御。
外圍增城花都南沙 明年巨量圍城
如今很多新拿地項(xiàng)目的樓面地價(jià)已占當(dāng)前區(qū)域售價(jià)比例的50%以上，這勢(shì)必將令未來(lái)的產(chǎn)品定價(jià)面臨巨大壓力。舉例而言，番禺由于市橋地塊的成交，面粉已貴過(guò)面包，形勢(shì)更甚于市區(qū)。就新增供應(yīng)看，今年1~11月，全市九區(qū)(除增城、從化外)新增供應(yīng)減少25%，中心五區(qū)(除荔灣外)均呈現(xiàn)新增縮量的走勢(shì)，番禺區(qū)的新增供應(yīng)更是大幅減少58%，這都將導(dǎo)致市區(qū)樓價(jià)進(jìn)一步堅(jiān)挺并走高。
合富輝煌研究部指出，雖然廣鋼新城、廣紙板塊均為市區(qū)難得的大型“舊改”片區(qū)，但兩大板塊的項(xiàng)目卻面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)界普遍認(rèn)為，廣鋼新城巨量的供應(yīng)，加上不菲的地價(jià)，都將令其銷售面臨巨大壓力。相比之下，天河牛奶廠板塊則由于位處城東，依仗著天河的延續(xù)效應(yīng)，物業(yè)價(jià)值被認(rèn)可的程度或會(huì)更高一些。此外，值得關(guān)注的是，明年廣州住宅八成的可售貨量集中在外圍，外圍庫(kù)存持續(xù)增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)測(cè)明年僅增城、花都、南沙三區(qū)的可售貨量分別達(dá)4.04萬(wàn)平方米、4.03萬(wàn)平方米及2.51萬(wàn)平方米，可謂巨量“圍城”。
同時(shí)，另一個(gè)值得重視的現(xiàn)象是，限購(gòu)政策的松動(dòng)刺激了佛山樓市快速增長(zhǎng)，其中與廣州相鄰的佛山南海區(qū)成交增長(zhǎng)最顯著。2015年1~10月南海區(qū)商品住宅成交512萬(wàn)平方米，創(chuàng)近十年以來(lái)最高值。目前，佛山樓市政策十分寬松，再加上軌道交通建成，廣佛線1期西塱——燕崗段將進(jìn)一步打通佛山與海珠區(qū)的交通連接，都將“分食”廣州住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群。
2016仍是樓市消費(fèi)大年
◆目前廣州樓市面臨著結(jié)構(gòu)性高庫(kù)存的問(wèn)題，如何化解外圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口少的問(wèn)題，需要引起相關(guān)部門(mén)的重視
◆“地王”周邊規(guī)劃配套尚未十分完善，政府應(yīng)先把區(qū)域價(jià)值提升，完善區(qū)域配套，然后才出讓高價(jià)地塊
在寬松的房貸政策催動(dòng)下，2015年廣州住宅交易量?jī)r(jià)齊升，形勢(shì)喜人。2016年廣州樓市更得益于“十三五”城市發(fā)展規(guī)劃美好前景的激勵(lì)，將成為住宅消費(fèi)大年，房?jī)r(jià)再漲。
2015年廣州市民消化了18萬(wàn)套一、二手房及公寓，購(gòu)買(mǎi)力驚人，在佛山、清遠(yuǎn)、中山等周邊城市由廣州人購(gòu)買(mǎi)的住宅也超過(guò)1萬(wàn)套。如此旺盛的需求，得益于央行寬松的貸款及低息政策。
2016年廣州市新增及庫(kù)存商品住宅將有19萬(wàn)套應(yīng)市，供應(yīng)相當(dāng)充足，廣州市“十三五”城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)市民置業(yè)給予強(qiáng)有力的信心保證。中心城區(qū)珠江新城、琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)和金融城的“金三角”，外圍城區(qū)花都、南沙及黃埔的航空、航運(yùn)、科技創(chuàng)新三大戰(zhàn)略樞紐，以及遍布全市各地的重點(diǎn)功能區(qū)多點(diǎn)支撐，將積聚大量產(chǎn)業(yè)人口，改善交通、教育、商業(yè)配套條件。規(guī)劃先行，產(chǎn)業(yè)人口跟上，新一輪的購(gòu)房熱潮將出現(xiàn)在明年。
廣州限購(gòu)、限外、限貸調(diào)控措施執(zhí)行多年，都未能遏止房?jī)r(jià)及交易量的上升。相反，每年會(huì)有1萬(wàn)套以上的住宅交易量流失到周邊的佛山、清遠(yuǎn)、中山等市。建議修改限購(gòu)政策，僅對(duì)中心城區(qū)限購(gòu)，而解除番禺、花都、南沙、黃埔的限購(gòu)、限外、限貸，引導(dǎo)中心城區(qū)居民向外圍城區(qū)疏散，滿足三大戰(zhàn)略樞紐及重點(diǎn)功能區(qū)的新增產(chǎn)業(yè)人口的住房需求。
城市價(jià)值提升，以及開(kāi)發(fā)成本高漲等因素，將推動(dòng)2016年廣州房?jī)r(jià)上漲。這幾年廣州土地價(jià)格上升速度很快，土地成本拉升房?jī)r(jià)，估計(jì)明年整體房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升10%左右。[作者：黎文江，合富輝煌(中國(guó))首席分析師]