新京報訊 （記者馬力）北京樓市迎來利好消息。昨日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》（征求意見稿），北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管有所“松綁”。商品房預(yù)售項目還沒賣到一半面積時，開發(fā)商可以自由支取監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金。
此前只能在4個節(jié)點(diǎn)支取監(jiān)管資金
據(jù)專家介紹，所謂預(yù)售資金監(jiān)管，是指商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶，其中一部分為重點(diǎn)監(jiān)管額度。開發(fā)商不得隨意提取，保證樓盤的預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。開發(fā)商按照工程進(jìn)度的各個節(jié)點(diǎn)，按比例提取工程建設(shè)款。主要作用是防止樓盤“爛尾”，保證購房者權(quán)益。
目前北京規(guī)定了4個節(jié)點(diǎn)，分別為地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、購房人可單方辦理房產(chǎn)證。在這4個節(jié)點(diǎn)上，開發(fā)商可以按照申報的方案，申請?zhí)崛Ｓ觅~戶中一定比例的資金，用于支付工程款、采購材料等費(fèi)用。
此次《通知》擬規(guī)定，商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時，開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。這意味著，從開盤預(yù)售開始，直到房子賣到一半時，開發(fā)商都可以自由支取監(jiān)管資金，不受這些節(jié)點(diǎn)的限制。
并非所有開發(fā)商都能開到現(xiàn)金保函
《通知》還擬規(guī)定，開發(fā)企業(yè)能夠提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。打個比方，如果開發(fā)商能夠在其他銀行開出1億元的現(xiàn)金保函，其可以自由提取的監(jiān)管資金就多出1億元。
專家稱，這相當(dāng)于銀行給開發(fā)商提供一個資金的擔(dān)保，如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，那么就可以使用銀行的擔(dān)保資金來完成建設(shè)。不過銀行開具現(xiàn)金保函的難度很大，并不是所有開發(fā)商都可以的，只有一些規(guī)模大的、信譽(yù)好的開發(fā)商才有可能。
《通知》要求各區(qū)住建部門要加強(qiáng)日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)預(yù)售項目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的，可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，以防范資金風(fēng)險。
■ 解讀
資金監(jiān)管放松爛尾風(fēng)險加大？
預(yù)售資金監(jiān)管放松后，“爛尾”的風(fēng)險是否會提高？專家稱，對于高端住宅和非住宅來說，由于有預(yù)售門檻限制，即樓盤如要開始預(yù)售，須達(dá)到“7層以下（含）的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，應(yīng)完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）”等條件，所以可以開賣時工程進(jìn)度已至少完成了一半以上。
對于普通住宅項目來說，由于銷售速度快、開發(fā)周期短，新老政策的實際效果是一樣的，風(fēng)險也就依然可以有效管控了。例如某10萬平方米的項目，地價款15億，銷售金額30億，預(yù)售資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度約3.5億。只要開盤銷售率能超過六成，即銷售額超過18.5億，開發(fā)商可以自由提取的是一半的銷售金額，即15億，超過一半、處于資金監(jiān)管的額度還是3.5億，所以新老辦法的實際效果就是一樣的。
而且目前北京的普宅項目由于需求量大，一般開盤去化率都能達(dá)到八成以上，尤其是自住房和保障房，更是接近100%。