曾因收購綠城、佳兆業(yè)接連受挫，似乎讓以往頗具性情的孫宏斌變得更加精明與務(wù)實(shí)。
11月30日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告，對此前與天朗成立合營企業(yè)并收購后者于南京、濟(jì)南項(xiàng)目的并購事項(xiàng)，進(jìn)行了補(bǔ)充公告。相關(guān)內(nèi)容包括，原定收購天朗南京兩個(gè)項(xiàng)目的融創(chuàng)，將終止其中的M1地塊的收購。同時(shí)，確定將由融創(chuàng)與其山東合作公司，山東建邦成立的合營公司，收購天朗位于濟(jì)南的項(xiàng)目。
相關(guān)人士推測，可售比例過低是該地塊被融創(chuàng)從原來的交易計(jì)劃中剔除的主因。經(jīng)歷收購挫折和后續(xù)多次成功收購案例后，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在收購之路上已經(jīng)日趨理性。
終止收購南京地塊
按照融創(chuàng)當(dāng)天公告，由天津融創(chuàng)奧城或其指定公司收購上海天朗所持有的南京天朗100%股權(quán)將會(huì)終止，任何一方將無需承擔(dān)進(jìn)一步責(zé)任；由此，南京天朗位于南京的M1地塊將不再納入有關(guān)收購南京目標(biāo)公司的合作協(xié)議項(xiàng)下的收購范圍。
9月，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，天津融創(chuàng)奧城及西安天朗在西安共同設(shè)立合營公司。同時(shí)，天津融創(chuàng)奧城或其指定的公司還將收購天朗控股公司位于濟(jì)南、南京及成都的項(xiàng)目100%股權(quán)，總對價(jià)為人民幣4.96億元。
此后，天津融創(chuàng)奧城又批露將共計(jì)收購西安兩個(gè)項(xiàng)目、濟(jì)南兩個(gè)項(xiàng)目(天朗蔚藍(lán)城、B3地塊)、南京兩個(gè)項(xiàng)目(天茂置業(yè)G87地塊、南京天朗M1地塊)及成都兩個(gè)項(xiàng)目(天朗錦邸項(xiàng)目、電信路項(xiàng)目)。披露消息顯示，融創(chuàng)方面總計(jì)出資6.84億元。
對于終止收購南京M1地塊原因，融創(chuàng)方面暫時(shí)并未給出公告以外明確的答案。但一位長期觀察融創(chuàng)收購的業(yè)內(nèi)人士表示，從公告來看，訂立補(bǔ)充協(xié)議以修改及補(bǔ)充收購南京目標(biāo)公司及濟(jì)南目標(biāo)公司的條款及條件，應(yīng)該是融創(chuàng)在對標(biāo)的方南京、濟(jì)南兩家公司的資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)一步審查后做出更新的評估，同時(shí)也是與天朗進(jìn)行商定后的結(jié)果。
具體分析，融創(chuàng)當(dāng)時(shí)收購南京M1地塊原屬公司股權(quán)付出代價(jià)為2000萬元，其中上海天朗對南京天朗的未償還債務(wù)173萬元，擬收購價(jià)格為1827萬元。
按照之前的公告，融創(chuàng)收購濟(jì)南、南京和成都的項(xiàng)目100%股權(quán)及債權(quán)，總對價(jià)約4.96億元，如今剔除南京M1項(xiàng)目之后仍須支付約4.7億元。
資料顯示，本次被剔除的南京M1地塊位于江北新區(qū)，是天朗在2012年3月簽約入駐浦口區(qū)海峽兩岸科工園打造天朗·南京兩岸科技園項(xiàng)目，性質(zhì)為辦公，建筑面積約2.06萬平方米，可售面積約4049平方米?？墒勖娣e較低，與融創(chuàng)快速周轉(zhuǎn)、迅速回籠資金的策略可能相左。據(jù)悉，在融創(chuàng)宣布終止收購之后，該地塊或?qū)⒂商炖世^續(xù)開發(fā)。
兩次失敗的經(jīng)驗(yàn)
“歷經(jīng)多次成功與失敗的收購，融創(chuàng)的收購策略已經(jīng)變得越來越靈活。”上述人士表示，連遭綠城、佳兆業(yè)兩次滑鐵盧的收購經(jīng)歷，必然給融創(chuàng)乃至孫宏斌個(gè)人留下難以磨滅的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
2014年5月22日，融創(chuàng)中國以62.98億港元收購綠城中國24.313%股份。因涉及兩家大型龍頭房企，該項(xiàng)收購震動(dòng)整個(gè)行業(yè)，一度被稱為中國上市房企之間收購第一案。但此后，該項(xiàng)收購案的劇情跌宕起伏。先是融創(chuàng)人員接管綠城經(jīng)營，著手加速庫存“去化”等一系列“改革”。但業(yè)績提升卻未能得到綠城和業(yè)主認(rèn)可。
此后，形勢急轉(zhuǎn)直下，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平以其接到綠城業(yè)主的大批投訴，以及項(xiàng)目合作股東對融創(chuàng)銷售策略的異議，決定回歸綠城。此后，經(jīng)過多輪談判，雙方于去年12月18日，正式簽訂終止協(xié)議。但之后雙方仍就“融綠”平臺(tái)歸屬爭論不止。
直到2015年5月5日雙方才明確劃清融綠平臺(tái)各項(xiàng)資產(chǎn)的歸屬。之后，中交集團(tuán)入主綠城。
當(dāng)時(shí)相關(guān)人士曾評價(jià)，從融綠收購合作，到融綠之爭，再到分道揚(yáng)鑣，融創(chuàng)中國付出相當(dāng)多的精力和時(shí)間，無疑是一筆失敗的生意。但對于融創(chuàng)和孫宏斌而言，則積累了以往從不具備的收購經(jīng)驗(yàn)。
2015年1月30日，融創(chuàng)與佳兆業(yè)達(dá)成協(xié)議，接手佳兆業(yè)49.25%股份；2月1日，融創(chuàng)、佳兆業(yè)各自發(fā)布公告，披露融創(chuàng)向佳兆業(yè)集團(tuán)收購目標(biāo)公司的股權(quán)及債權(quán)，代價(jià)總計(jì)約23億元。其中涉及佳兆業(yè)上海榮灣、上海青灣、上海贏灣及上海誠灣四個(gè)項(xiàng)目；2月5日，融創(chuàng)中國購入佳兆業(yè)25.29億股份，交易完成后融創(chuàng)將成為佳兆業(yè)第一大股東。
然而，收購綠城時(shí)類似的劇情再度發(fā)生，在一系列人事變動(dòng)之時(shí)，融創(chuàng)迅速推進(jìn)債務(wù)重組。然而，融創(chuàng)推進(jìn)重組方案并未獲得債權(quán)人全部通過。 此后，佳兆業(yè)原掌門人郭英成回歸。
5月28日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，因股份買賣若干先決條件仍未達(dá)成，公司方面謹(jǐn)慎考慮所有與股份購買相關(guān)的情況后，決定不繼續(xù)進(jìn)行股份購買。之后，融創(chuàng)收購佳兆業(yè)上海四項(xiàng)目案也告吹。
業(yè)內(nèi)專家表示，為了化解佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)，融創(chuàng)要持續(xù)借款挽救陷入困境的佳兆業(yè)，這是不理智的行為，搞不好會(huì)重犯購買綠城的錯(cuò)誤。這可能是孫宏斌最終放棄收購的重要原因之一。
轉(zhuǎn)向項(xiàng)目收購
“正是接連兩次收購失敗案例，讓融創(chuàng)積累了收購經(jīng)驗(yàn)?！币晃坏禺a(chǎn)專業(yè)人士表示，在當(dāng)前行業(yè)下行、土地成本不斷上升的背景下，通過大量拿地的方式快速增加土地儲(chǔ)備的企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的方式已不現(xiàn)實(shí)。對于融創(chuàng)這樣依舊渴望做大規(guī)模的房企而言，收購仍然是捷徑，但融創(chuàng)此后的收購更為謹(jǐn)慎。
2015年7月底，融創(chuàng)重啟收購進(jìn)程，總投入超32億元，鎖定中渝置地成都7項(xiàng)目資產(chǎn)。此時(shí)孫宏斌的收購思路已經(jīng)越來越趨向于理性，嚴(yán)格進(jìn)行標(biāo)的目標(biāo)成本評估與核算成為收購鏈條中關(guān)鍵一環(huán)。
與前兩次收購不同，這次融創(chuàng)與中渝置地的交易條款規(guī)定不僅規(guī)定了分階段付款先決條件，還首次提出設(shè)立共管賬戶。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著融創(chuàng)收購經(jīng)驗(yàn)積累，再加上此次收購不涉及處理復(fù)雜關(guān)系，令收購成功幾率大幅提高。因?yàn)槭召従G城和佳兆業(yè)均屬于對上市公司的整體收購，涉及外部的利益關(guān)系較復(fù)雜。
此次收購，雙方的協(xié)議條款規(guī)定更為細(xì)致。其中制定了比較詳細(xì)的分階段付款先決條件，包括股權(quán)質(zhì)押、收購進(jìn)程中人員派駐等內(nèi)容。融創(chuàng)相關(guān)人士對于交易細(xì)則的變化沒有給予回應(yīng)。
上述人士表示，經(jīng)歷兩次失敗收購之后，融創(chuàng)更傾向于拋棄以往對公司整體收購，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目收購為主。并通過區(qū)域管理平臺(tái)收購，資產(chǎn)一次性打包。該收購方式的主要目的也是拿地，不過由于所收購的是平臺(tái)公司，因此也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
此外，合資組建平臺(tái)公司也是融創(chuàng)當(dāng)前采用的主要模式。除了拿地外，還有合作的意味，主要用于進(jìn)入新市場。融創(chuàng)與天朗在西安與山東的合作均為成立合營公司。
在融創(chuàng)的收購中，避免收購具有風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)將成為常態(tài)；而且即便沒有風(fēng)險(xiǎn)，未來溢價(jià)空間小的項(xiàng)目可能都不會(huì)再融創(chuàng)收購之列。按照其標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域核心板塊、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才可能納入囊中。融創(chuàng)要的是有價(jià)值的公司，以及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，還要符合公司區(qū)域戰(zhàn)略，孫宏斌算賬越來越小心。
專家提示，天下沒有免費(fèi)的午餐，單挑優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收購幾乎不可能。目前融創(chuàng)正在進(jìn)行中的一項(xiàng)“雨潤收購案”就頗為復(fù)雜，雨潤集團(tuán)資產(chǎn)板塊比較多元，除了地產(chǎn)之外，還涉及食品、商業(yè)運(yùn)營、農(nóng)產(chǎn)品物流和保險(xiǎn)等，若融創(chuàng)希望得到保險(xiǎn)板塊，或?qū)⑿枰w拿下雨潤。目前雙方合作仍存變數(shù)，融創(chuàng)收購之路布滿荊棘。