◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥
房價(jià)走勢難以捉摸，土地市場卻高奏凱歌。
11月30日下午，廣州迎來今年以來最大規(guī)模的土地交易盛宴?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白云沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓，最終成交價(jià)為162億元，創(chuàng)下今年以來單日賣地金額新高。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，加上這162億元，11月一線城市土地出讓金已經(jīng)超過1000億元，創(chuàng)下有史以來的新高。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，三、四線城市出現(xiàn)明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)房企越來越關(guān)注一線城市，“面粉比面包貴”又成了常態(tài)，但如何消化高地價(jià)所帶來的成本壓力，將成為接下來許多房企需要面臨的難題。
廣鋼新城地塊拍出61億
在本次廣州出讓的10宗土地中，廣州最大規(guī)模的“舊改”項(xiàng)目——廣鋼新城出讓的3宗住宅地塊成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場看到，地塊吸引了保利、中國鐵建、旭輝、葛洲壩等大型房企參與競拍。資金實(shí)力雄厚的央企國企再度成為大贏家。在首先出讓的廣鋼新城233號(hào)地塊，盡管“過江龍”旭輝積極舉牌，但經(jīng)過激烈爭奪，地塊最終還是被此前在北京拿下新晉單價(jià)地王的葛洲壩以26.7億元奪得。在隨后出讓的408和409地塊中，旭輝拿地的決心依然堅(jiān)決，但卻難敵兩大央企保利與中國鐵建的還擊，最終兩地塊由保利地產(chǎn)以34.3億元奪得。
記者注意到，本次廣鋼新城三宗地塊的樓面地價(jià)約在19000元/平方米，盡管高于去年9月末同區(qū)域地塊出讓時(shí)14000元/平方米~18255元/平方米的成交價(jià)，但相較2014年初土地市場火爆時(shí)期的18000元/平方米~22000元/平方米的樓面地價(jià)，依然略有下降。
合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，此次廣鋼新城樓面價(jià)沒有刷新前期新高，是在意料之中。一方面，廣鋼新城所在的原芳村板塊近4年主力成交均價(jià)在20000元/平方米以下，未來幾年也有超300萬平方米的新增供應(yīng)，周邊樓市競爭將十分激烈；另一方面，從中海地產(chǎn)在廣鋼新城開售的首個(gè)項(xiàng)目來看，開盤售價(jià)從市場預(yù)期的40000元/平方米下降至30000元/平方米，對房企拿地的預(yù)期造成影響。
單月成交63宗地塊
進(jìn)入下半年，一線城市土地市場“高溫不止”。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，隨著廣州賣地單日成功吸金162億元，11月一線城市累計(jì)實(shí)現(xiàn)土地出讓金超過1000億元，創(chuàng)下有史以來的新高。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：之前的歷史最高紀(jì)錄出現(xiàn)在2014年11月，只有568億元。
今年11月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，待售土地達(dá)到了67宗，起價(jià)高達(dá)765.6億元。從目前成交情況看，截至11月30日下午3時(shí)，廣州包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白云沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓，一線城市已經(jīng)成交63宗地塊，土地出讓金高達(dá)1046億元。
大型房企頻繁加大一線城市的布局力度，是這些城市地王頻出的主要原因。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入了3010億元拿地，在一線城市的占比高達(dá)44%，這也是歷史上首次突破了40%。
保利地產(chǎn)一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在目前流動(dòng)性極度寬松的情況下，大型房企融資渠道暢通，央企、國企與大型民企都手握巨額資金，自然需要尋找出路，人口流入強(qiáng)勁的一線城市無疑是最合適的選擇。
大型房企的爭相進(jìn)駐，或意味著中小房企將被更快擠出主流市場。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，一、二線城市拿地門檻高，中小房企資金本就不足，融資成本也高，被擠出主流市場是無奈的選擇。
即便是背靠資金優(yōu)勢的大型房企，如何消化高地價(jià)所帶來的壓力同樣是挑戰(zhàn)。
上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者，以往房企在拿地前都會(huì)做一個(gè)盈利前景測算，按照周邊情況測算項(xiàng)目的最終售價(jià)范圍，以此計(jì)算利潤率。但目前在一線城市，地價(jià)往往比周邊在售項(xiàng)目還要貴，根本無法做盈利測算，企業(yè)只能根據(jù)對未來房價(jià)漲幅的判斷去預(yù)測盈利前景。
不過，這也意味著如果房價(jià)上漲不如預(yù)期，高價(jià)搶地也可能會(huì)陷入無利可圖甚至虧錢的困境。
歐陽捷坦言，要消化高地價(jià)的壓力，產(chǎn)品必須往高端靠攏，但并非所有房企都具備打造高端產(chǎn)品的能力，缺乏操盤能力的房企很容易陷入高地價(jià)的泥潭里。正因如此，未來資金實(shí)力強(qiáng)勁的房企會(huì)更傾向于與產(chǎn)品開發(fā)能力領(lǐng)先的房企合作，大型房企之間聯(lián)合拿地、共同開發(fā)會(huì)更加頻密。