對(duì)話動(dòng)機(jī)
近日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》,首次點(diǎn)名“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租民宿、公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”,并將其定性為生活性服務(wù)業(yè),將在多維度給予政策支持。
近年來(lái),家庭式日租房市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大。雖然短租市場(chǎng)解決了“驢友”們的部分資金問(wèn)題,但人身安全卻沒(méi)有得到百分百的保障。包括客棧民宿在內(nèi)的房屋資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)存在哪些亟須規(guī)范的問(wèn)題,又該如何規(guī)范?圍繞這些問(wèn)題,記者與中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副研究員趙慶祥展開(kāi)了對(duì)話。
對(duì)話人
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副研究員、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)
趙慶祥
《法制日?qǐng)?bào)》記者 趙 麗
《法制日?qǐng)?bào)》實(shí)習(xí)生 王 坤
記者:很多人注意到,《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》首次點(diǎn)名客棧民宿、短租公寓,這意味著房屋資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)的政策紅利時(shí)代即將到來(lái)。
趙慶祥:“客棧民宿”“短租公寓”首次出現(xiàn)在中央文件的背景是,房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,也就是由原來(lái)的新建商品房為主到存量商品房市場(chǎng)為主。房屋存量很大,空置率也比較高,需要盤(pán)活這些來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì),幫助開(kāi)發(fā)商把房子弄出去,提高使用效率,也幫助消費(fèi)者滿足需求,提高租住水平。
記者:有人提出,房屋存量背后是巨大需求不匹配的租房產(chǎn)品和服務(wù),無(wú)論從交易環(huán)節(jié)、房屋品質(zhì)、租后服務(wù)、資產(chǎn)證券化等都有巨大的空間。
趙慶祥:你提到的“巨大需求不匹配的租房產(chǎn)品和服務(wù)”的具體情況是這樣的,有些人具有支付能力,有些人對(duì)租住生活有更高的要求,他需要更好的服務(wù),但是沒(méi)有機(jī)構(gòu)能夠提供。這種提供分兩個(gè)方面,一是房子本身裝修不行,二是在租住期間沒(méi)有良好的服務(wù),包括維護(hù)維修保潔家政,住的品質(zhì)不高。“不匹配”還有一個(gè)情況是有滿足需求、滿足條件的房屋,但是沒(méi)有聯(lián)通供給和需求的中介服務(wù)機(jī)構(gòu),沒(méi)有平臺(tái)。
“不匹配”是肯定的,因?yàn)榉课葙Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)才剛剛起步,整個(gè)行業(yè)的發(fā)展不超過(guò)三四年,行業(yè)發(fā)展程度不夠,就會(huì)產(chǎn)生你提到的情況。還有一些其他的行政、監(jiān)管上面的因素也限制了行業(yè)發(fā)展。
記者:我們注意到,短租公寓以短租的名義經(jīng)營(yíng)住宿,而國(guó)家亦沒(méi)相關(guān)文件明確界定短租與日租的界限,因此各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一,均以當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的相關(guān)辦法或意見(jiàn),對(duì)短租公寓進(jìn)行定性,短租公寓大部分處于“違規(guī)不違法”的狀態(tài)。
趙慶祥:短租公寓和長(zhǎng)租公寓目前存在的問(wèn)題在于,這是一個(gè)融合經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,比如獨(dú)棟式集中式公寓的原來(lái)建造規(guī)劃用途并不是公寓,有可能是辦公用樓,有可能是商業(yè)用樓,改為公寓后就改變了用途。本來(lái)裝修標(biāo)準(zhǔn)也不低,可能完全達(dá)到了公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)和入住標(biāo)準(zhǔn),但是改變用途以后,房屋不能通過(guò)驗(yàn)收,業(yè)主得不到許可證,這和現(xiàn)行的法律法規(guī)有沖突。
還有雙重稅收的問(wèn)題,這里存在兩個(gè)租賃關(guān)系,先從業(yè)主那里租來(lái),再轉(zhuǎn)租出去,從運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō),賺的就是一個(gè)差價(jià)。但是現(xiàn)在,運(yùn)營(yíng)方需要按照兩個(gè)租賃關(guān)系繳兩次稅,這就導(dǎo)致了大量不繳稅的情況。這與普通租賃租房一樣,備案率很低,很多人游離在行政監(jiān)管之外,既不備案,也不繳稅。
還有就是從全國(guó)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)上,沒(méi)有一個(gè)分類標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)房屋資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的,所以在辦理工商登記時(shí),很難辦下來(lái)。
這些都是法律滯后的結(jié)果,包括行政監(jiān)管、立法、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定等,滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)發(fā)展。當(dāng)然,這也是一個(gè)常態(tài),先有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,再有管理。
記者:各地標(biāo)準(zhǔn)混亂,有些地區(qū)索性不承認(rèn)短租公寓和民宿,直接將其歸類為“黑旅館”。此次中央文件直接指出積極發(fā)展短租公寓和民宿,可以預(yù)見(jiàn),關(guān)于短租公寓和民宿的法律界定及行業(yè)規(guī)范將出臺(tái),“黑旅館”將成為過(guò)去。
趙慶祥:有了國(guó)務(wù)院的文件以后,至少相關(guān)部門(mén)會(huì)出臺(tái)一些細(xì)則,加快管理。要說(shuō)這個(gè)文件會(huì)徹底解決所有問(wèn)題,肯定不可能。
不過(guò),肯定會(huì)帶來(lái)變化,至少是讓全社會(huì)關(guān)注這個(gè)行業(yè),促進(jìn)這個(gè)行業(yè)的歸類定位,在規(guī)劃、稅收、消防等方面提供支持?，F(xiàn)在是規(guī)范行業(yè)的發(fā)展,而不是任由市場(chǎng)自發(fā)的、無(wú)序發(fā)展,從而進(jìn)一步解決這一行業(yè)的發(fā)展瓶頸,第一個(gè)是行業(yè)歸類不清晰,第二個(gè)是用途管制可能有障礙,第三個(gè)消防驗(yàn)收存在的問(wèn)題。還有就是需要資本支持,目前銀行貸款對(duì)租賃權(quán)的抵押不太認(rèn)可。
記者:根據(jù)慣例,國(guó)務(wù)院文件出臺(tái)以后,會(huì)有部門(mén)分工落實(shí)的意見(jiàn),這些具體意見(jiàn)可以讓相關(guān)部門(mén)在政策落地上獲得創(chuàng)新的空間。
趙慶祥:下一步,我建議至少要由行業(yè)主管部門(mén)牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén),出臺(tái)相關(guān)政策。靠一個(gè)部門(mén)是管不了的,規(guī)劃屬于城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)管,消防又是一個(gè)部門(mén),行業(yè)歸類屬于國(guó)家發(fā)改委,工商登記屬于國(guó)家工商管理總局,所以要有一個(gè)行業(yè)主管部門(mén),再協(xié)調(diào)其他部門(mén),這是很重要的。
在準(zhǔn)入管制上,需要對(duì)房屋租賃管理設(shè)置一個(gè)門(mén)檻,不是什么機(jī)構(gòu)什么人都可以干。另外,對(duì)機(jī)構(gòu)的原始資金、人員資質(zhì)也都要有一個(gè)規(guī)定。因?yàn)檫@個(gè)事情牽扯到財(cái)產(chǎn)安全,跟居住有關(guān)系又牽扯到生命和生活安全。
運(yùn)營(yíng)監(jiān)管方面最重要的就是租金和押金的監(jiān)管,租金和押金必須存到專門(mén)賬戶里,拿不走、挪不動(dòng),這樣就不會(huì)出大問(wèn)題。通過(guò)信用體系建設(shè),引導(dǎo)全社會(huì)監(jiān)督這些從業(yè)者,通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)把他們透明化。
還有一點(diǎn),我們需要一個(gè)公共的房源信息發(fā)布平臺(tái),現(xiàn)在很多房源信息分散在各個(gè)平臺(tái)上,沒(méi)有一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)統(tǒng)一發(fā)布,沒(méi)有一個(gè)平臺(tái)能讓消費(fèi)者找到所有的房源信息。公共的房源信息發(fā)布平臺(tái)對(duì)雙方都是有益的,這些機(jī)構(gòu)把信息發(fā)到這個(gè)平臺(tái)就能被所有消費(fèi)者看到,對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),這些房源信息也是權(quán)威、有效的。