不要誤讀“房地產(chǎn)去金融化”
金觀平
日前，某大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部講話流出，在市場(chǎng)上引發(fā)了關(guān)于“房地產(chǎn)去金融化”的討論。有聲音認(rèn)為，接下來(lái)行業(yè)金融支持將大幅降低，這是對(duì)“房地產(chǎn)去金融化”的一種誤讀。
必須指出的是，“去金融化”是對(duì)此前過(guò)度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經(jīng)營(yíng)杠桿率降至合理水平，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，推動(dòng)房地產(chǎn)回歸居住屬性、民生屬性，避免引發(fā)區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)曾出現(xiàn)的“過(guò)度金融化”問(wèn)題，具體體現(xiàn)在兩個(gè)層面。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)度依賴金融杠桿，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)；二是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局金融領(lǐng)域，投資、持股甚至控股商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等，產(chǎn)業(yè)資本過(guò)度進(jìn)入金融行業(yè)。
“過(guò)度金融化”的成因十分復(fù)雜，不同成因之間又互為因果、螺旋交叉。
首先，房地產(chǎn)的投資屬性曾一度超越居住屬性，引發(fā)投機(jī)行為，形成了房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期。受此預(yù)期影響，房企加杠桿擴(kuò)張，購(gòu)房者擔(dān)心買晚、買小，超前借貸買房，這些行為又進(jìn)一步固化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，陷入惡性循環(huán)。
其次，金融機(jī)構(gòu)的逐利行為加深了房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性?！俺閷蠀f(xié)議”“明股實(shí)債”等亂象一度盛行，影子銀行風(fēng)險(xiǎn)上升，既增加了監(jiān)管部門的拆解難度，又削弱了調(diào)控政策的落地效果。
再次，部分房企缺乏合理的融資規(guī)劃，難以做到“事前預(yù)判、事中跟蹤、事后復(fù)盤”。個(gè)別經(jīng)營(yíng)人員抱著“賺一筆就跑”的心態(tài)，自己任職期間過(guò)度融資、大鋪攤子，甚至從中非法牟利，事后離職，繼任者也不理舊賬。這導(dǎo)致部分房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，其融資行為愈發(fā)偏離自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌道，一旦遭遇現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險(xiǎn)極易暴露。
因此，遏制房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”的核心思路是堅(jiān)持“房住不炒”定位，回歸房地產(chǎn)的居住屬性。
近年來(lái)，監(jiān)管部門重點(diǎn)從供給側(cè)入手，旨在改變房企的外源性增長(zhǎng)模式，降低行業(yè)負(fù)債和風(fēng)險(xiǎn)。一方面，持續(xù)開(kāi)展亂象整治行動(dòng)，嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，持續(xù)健全房地產(chǎn)金融審慎管理制度，明確重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，并建立“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比不得高于相應(yīng)上限。
在行業(yè)去杠桿過(guò)程中，個(gè)別企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)暴露。對(duì)此，不能急于政策轉(zhuǎn)彎，否則便是前功盡棄。要在堅(jiān)持“房住不炒”的定位下，積極穩(wěn)妥處置已暴露風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，保持房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)、投放有序，但在結(jié)構(gòu)上要做到“有保有壓”，精準(zhǔn)有效滿足房企、購(gòu)房者的合理剛性融資需求，堅(jiān)決遏制違法違規(guī)行為。
必須明確的是，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。接下來(lái)，一定要堅(jiān)決貫徹黨中央決策部署，認(rèn)真落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)金融政策的精準(zhǔn)度，并保持政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。此外，還要探索行業(yè)新的發(fā)展模式，加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)、保障性住房建設(shè)的金融支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。