一線城市土地出讓金創(chuàng)新高樓市區(qū)域分化料加劇

伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，一線城市土地交易不斷升溫，土地出讓金悄然攀升至歷史高位。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，前11月，一線城市住宅用地成交額達(dá)3190億元，超過(guò)去年全年的水平，并創(chuàng)歷史新高。隨著12月數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊的入市，這一記錄還將被改寫(xiě)。

多項(xiàng)政策刺激帶來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，以及一線城市“避風(fēng)港”作用的凸顯，成為樓市和土地市場(chǎng)回暖的主因。業(yè)內(nèi)人士指出，在這背后，樓市資金從二三線城市向一線城市回歸的大勢(shì)難逆，這將對(duì)今后的一線樓市起到明顯的助推作用。未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)將更加明顯。

土地交易量跌價(jià)漲

在各項(xiàng)政策利好刺激下，近期一線城市土地市場(chǎng)明顯升溫。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前11月，北京、上海、廣州、深圳四城市共成交住宅用地195宗，成交土地價(jià)款3190.33億元。這一數(shù)據(jù)不僅超過(guò)了去年全年的交易記錄，而且首次突破3000億元大關(guān)。

算上商業(yè)用地和其他經(jīng)營(yíng)性用地，一線城市截至目前成交總土地價(jià)款高達(dá)4692.9億。中原地產(chǎn)認(rèn)為，2014年全年一線城市的土地出讓金必將突破去年創(chuàng)造的5245億的歷史記錄。

值得注意的是，一線城市的住宅用地交易，呈現(xiàn)出“量跌價(jià)漲”的態(tài)勢(shì)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，一線城市僅成交住宅用地195宗，為近5年來(lái)同期的最低值。且與去年全年的交易數(shù)量相比，下降30%之多。同時(shí)，前11月一線城市住宅用地平均樓面價(jià)為11886.42元/平方米，比去年的7571元/平方米上漲高達(dá)57%。

放在整體市場(chǎng)之下，這種情況顯得頗為突出。從今年9月以來(lái)，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷升溫的態(tài)勢(shì)，但整體土地交易宗數(shù)和交易價(jià)格均變化平穩(wěn)。不少二三線城市雖然推出優(yōu)質(zhì)地塊，但整體交易熱度仍不及往年，土地市場(chǎng)的回暖速度相對(duì)緩慢。

按照歷史經(jīng)驗(yàn)，土地市場(chǎng)的變化往往比住宅市場(chǎng)滯后3-6個(gè)月。即在房屋市場(chǎng)成交量出現(xiàn)漲跌變化的3-6個(gè)月之后，土地市場(chǎng)才會(huì)呈現(xiàn)出同樣的變化。但在今年，二者的變化趨勢(shì)較同步。從三季度開(kāi)始，房屋和土地交易市場(chǎng)幾乎出現(xiàn)同步升溫。

分析人士指出，一方面，“前松后緊”的供地節(jié)奏，使得下半年各地不斷供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，引發(fā)企業(yè)哄搶。另一方面，9月底以來(lái)不斷推出的信貸新規(guī)、公積金購(gòu)房新政、降息等政策，極大改變了市場(chǎng)預(yù)期，促使房地產(chǎn)企業(yè)出手拿地。

一線城市的土地市場(chǎng)之所以升溫迅速，主因在于在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的大背景下，其作為“避風(fēng)港”的作用不斷凸顯。數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)31個(gè)月保持上漲。且與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲接近9成。同時(shí)，四個(gè)一線城市仍然維持著“供不應(yīng)求”的基本面。

一線樓市“點(diǎn)點(diǎn)紅”

土地交易升溫的背后，正折射出資金流向的變化。住建部政策研究中心研究員王玨林表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)率的降低，資金正在從樓市撤出流向其他行業(yè)。樓市復(fù)蘇并未呈現(xiàn)“片片綠”，但在一線城市已然可見(jiàn)“點(diǎn)點(diǎn)紅”，資金從二三線城市向一線城市回流的現(xiàn)象明顯。

“支出同樣的銷(xiāo)售成本，一線城市貢獻(xiàn)的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)率可能數(shù)倍于二三線城市?！本┏悄成鲜蟹科筘?fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，今年以來(lái)，總部位于北京的該公司正著力進(jìn)駐廣州和深圳市場(chǎng)。而在二三線城市的策略上，只選擇東部省會(huì)城市，不會(huì)進(jìn)駐三線城市。

恒大、碧桂園等一些南方的開(kāi)發(fā)商，近些年也在收縮二三線城市布局，并嘗試進(jìn)駐北京市場(chǎng)，一些房企甚至不惜高成本拿地。分析人士指出，這些企業(yè)調(diào)整布局的思路在于“集中戰(zhàn)線、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)”。

上述房企負(fù)責(zé)人說(shuō)：“在北京賣(mài)一套房子，可貢獻(xiàn)二三百萬(wàn)元的銷(xiāo)售額，相當(dāng)于中小城市賣(mài)三四套。而且北京項(xiàng)目的利潤(rùn)率有保證，外地就不一定。”他表示，公司所布局某個(gè)中部城市，房?jī)r(jià)已連續(xù)三年未曾上漲，極大壓縮了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

2007年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)曾出現(xiàn)一波進(jìn)軍二三線城市的熱潮，這一度助推了這些城市房?jī)r(jià)的攀升，也幫助房企迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。但多年以后，過(guò)量的投資使得很多二三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面，房?jī)r(jià)上漲乏力，利潤(rùn)空間壓縮。

自2012年以來(lái)，資金又出現(xiàn)“回歸潮”，除前述土地交易的升溫外，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的變化上。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前10月，除上海外，北、廣、深三個(gè)一線城市的房地產(chǎn)投資增速均超過(guò)全國(guó)平均水平（12.4%）。其中，北京增長(zhǎng)14.8%，廣州則達(dá)到18.6%。

盡管大量資金已從二三線城市撤出，這些城市的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)仍然不容忽視。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾近日發(fā)布報(bào)告稱，2015年房地產(chǎn)仍然處于去庫(kù)存階段，并且一線城市與二三線城市會(huì)有分化表現(xiàn)：三線城市市場(chǎng)狀況惡化比較明顯，二線市場(chǎng)局部趨穩(wěn)，而同樣具有高土地成本的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)更健康。

分析人士指出，這種情況將進(jìn)一步推動(dòng)資金回流，未來(lái)將有更多的資金向一線城市流動(dòng)，或者選擇撤出樓市。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，相比三四線城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，并可能繼續(xù)推高地價(jià)。

“地王”入市 升水難免

土地市場(chǎng)火熱正給一線樓市帶來(lái)“潤(rùn)物無(wú)聲”的影響。張大偉認(rèn)為，相比交易成本的變化，其對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的影響顯而易見(jiàn)。

12月3日，北京土地市場(chǎng)掛牌多宗土地，其中包括一宗建筑規(guī)模近42萬(wàn)平方米、底價(jià)達(dá)到70.7億元的“準(zhǔn)地王”。分析人士普遍指出，類似地塊的推出，不僅會(huì)推高其所在區(qū)域的熱度，還將助推整體市場(chǎng)的預(yù)期，龐大的數(shù)據(jù)將給市場(chǎng)帶來(lái)刺激。

土地成本的提高，也將助推房?jī)r(jià)上漲。張大偉還指出，由于北京多宗住宅用地都配建保障房或自住型商品房，因此純商品房地塊的實(shí)際成本要高于預(yù)期。這將使得項(xiàng)目入市時(shí)，房?jī)r(jià)將隨之“水漲船高”。

事實(shí)上，盡管土地價(jià)格高企，但前11月，一線城市住宅用地交易的平均溢價(jià)率為25.50%，甚至低于去年全年32.53%的水平。也就是說(shuō)，政府部門(mén)已經(jīng)悄然提高土地底價(jià)，這顯示出政府部門(mén)對(duì)土地市場(chǎng)的上漲預(yù)期較明確。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，短期房地產(chǎn)企業(yè)出于去庫(kù)存的業(yè)績(jī)考慮，以及緩解資金壓力的考量，恐不會(huì)出現(xiàn)大面積漲價(jià)的現(xiàn)象。但在政策利好不斷釋放的背景下，資金流入、地價(jià)高企，已給一線城市的房?jī)r(jià)上漲埋下伏筆。

一方面，若一線城市成交量持續(xù)升溫，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)回升。事實(shí)上，隨著銷(xiāo)售目標(biāo)的接近完成，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)悄然提高項(xiàng)目?jī)r(jià)格，不少二手房項(xiàng)目也出現(xiàn)提價(jià)現(xiàn)象。另一方面，“限價(jià)令”的松綁，正在給一批高價(jià)項(xiàng)目“放行”。以北京為例，此前風(fēng)靡一時(shí)的“薊門(mén)橋地王”項(xiàng)目，今年已經(jīng)入市并獲得熱銷(xiāo)。而“萬(wàn)柳地王”、“農(nóng)展館地王”等一批高價(jià)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2015年入市，其無(wú)疑將抬升北京樓市的成交均價(jià)。

數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均停止下跌，其中北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，今年11月，上海、深圳兩地的新建商品住宅價(jià)格已出現(xiàn)環(huán)比上漲的情況，其中上海的漲幅達(dá)1.18%。

分析人士指出，由于二三線城市樓市上漲乏力，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出更加明顯的區(qū)域差異特征。其中，一線城市的“獨(dú)大”局面將繼續(xù)凸顯，房地產(chǎn)成交量和價(jià)格仍有升溫的動(dòng)力。（記者 張敏0