數(shù)番“群雄混戰(zhàn)”之后，8幅住宅地塊僅1幅順利出讓，其余4幅因超過最高限價(jià)遭遇“熔斷”流拍、3幅因無法認(rèn)定最先舉牌者終止出讓——昨日下午，南京實(shí)行土地限價(jià)新政后的第二場土地拍賣，2個(gè)半小時(shí)的“拉鋸”后，出現(xiàn)令人意外的結(jié)局。
南京土拍8幅地中4幅流拍3幅終止出讓
樓市調(diào)控，“熔斷”機(jī)制需升級(jí)
新華觀察
數(shù)番“群雄混戰(zhàn)”之后，8幅住宅地塊僅1幅順利出讓，其余4幅因超過最高限價(jià)遭遇“熔斷”流拍、3幅因無法認(rèn)定最先舉牌者終止出讓——昨日下午，南京實(shí)行土地限價(jià)新政后的第二場土地拍賣，2個(gè)半小時(shí)的“拉鋸”后，出現(xiàn)令人意外的結(jié)局。
這場土拍會(huì)一共出讓10幅地塊，除2幅商業(yè)用地外，其余來自江寧和江北的8幅住宅用地均設(shè)置最高限價(jià)。
5月27日，南京宣布實(shí)行土地出讓限價(jià)，由市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)“紅線”，一旦報(bào)價(jià)達(dá)到“紅線”，地塊即宣布流拍。業(yè)內(nèi)將之形象地稱為“地價(jià)熔斷”機(jī)制。6月初，土地限價(jià)后首拍4幅地，房企競價(jià)謹(jǐn)慎，僅六合一幅地塊因房企舉牌“踩線”而“熔斷”，新政試水效果尚佳。
昨日土拍因地塊較多，區(qū)位相對也較好，吸引40余家房企報(bào)名競拍，拍賣大廳座無虛席，加座的、站著觀戰(zhàn)的，擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，火爆之勢超越以往任何一次。眼見如此陣勢，主持人預(yù)先發(fā)出引導(dǎo)之語：“南京土地市場供應(yīng)是比較充足的，大家要有信心，理性判斷，取得共榮的效果。”
這樣的開場提醒似乎也生了效，在第一幅位于江寧青龍山國際生態(tài)新城的G22地塊拍賣時(shí)，房企加價(jià)冷靜有序，79輪后，由中南地產(chǎn)出價(jià)35.1億元摘得地塊。
然而，從G23地塊拍賣開始，火熱拼搶之勢再也按捺不住。
G23地塊位于江寧九龍湖，8.5億的起拍總價(jià)，最高限價(jià)18億，28家參拍房企加價(jià)快速，持23號(hào)牌的金輝地產(chǎn)因奪地心切，曾一次性加價(jià)1億元，被主持人果斷定性為“無效”，
“跳價(jià)”等隨意加價(jià)行為在以往是“綠燈”放行的，然而新政之后，南京已明確，房企的加價(jià)幅度受限，像G23地塊競價(jià)達(dá)到競爭保障房建設(shè)起始資金前，加價(jià)幅度為2000萬元的1—5倍，達(dá)到競爭保障房建設(shè)起始資金時(shí)，加價(jià)幅度調(diào)整為1000萬元的1—5倍，而主持人有權(quán)臨時(shí)調(diào)整加價(jià)幅度。
“希望開發(fā)商合理應(yīng)價(jià)，遵守現(xiàn)在的規(guī)則?！北M管因加價(jià)太猛遭到“喝斥”，房企加價(jià)熱情卻并未削弱，眼看臨近“紅線”僅一步之遙了，十余家房企齊齊舉牌報(bào)價(jià)17.9億，主持人臨時(shí)將加價(jià)幅度調(diào)整為100萬元一次，房企們又不約而同舉出了“17.99億”的書寫牌，故意“跳價(jià)”挑戰(zhàn)規(guī)則，“全部擦掉，重寫！”主持人又嚴(yán)厲要求，可是，一齊舉牌的景象再現(xiàn)。“終止出讓！”
G24地塊“重蹈覆轍”，只是當(dāng)八九家房企一起舉牌后，主持人宣布“回頭看錄像決定誰先舉牌”。
嘩然中登場的九龍湖G25地塊限價(jià)34億，拍至33億時(shí)，主持人“未雨綢繆”控制加價(jià)節(jié)奏，每輪加價(jià)下調(diào)到100萬，也就是需加價(jià)100輪才達(dá)到限價(jià)，留足空間，然而，七八家房企存心似的在競價(jià)牌上寫出了33.99億元的報(bào)價(jià)，以示“對抗”，主持人只能追問：“還有房企愿意加價(jià)嗎？”持46號(hào)牌的榮盛地產(chǎn)拍地代表略加思索后，舉起寫著“34億”的牌子，“熔斷”了！
此時(shí)，主持人提出中場休息10分鐘，以便各位房企商量下半場的舉牌應(yīng)價(jià)策略。下半場開始，局面依舊，伴隨主持人“加價(jià)慢一點(diǎn)”“不要逼政府再調(diào)控”等非同一般的措辭聲，G26地塊、G27地塊接連“熔斷”，江北的G28地塊和G29地塊一個(gè)終止出讓、一個(gè)“熔斷”。
最終，G24地塊再次重拍，3家對此前“終止出讓”表示“無異議”的房企退場，留下來的25家房企繼續(xù)舉牌競價(jià)，有房企加價(jià)至最高限價(jià)，又一次“熔斷”了。
值得一提的是，昨日土拍南京還首試將裝配式建筑作為出讓條件之一，江寧6幅宅地裝配式建筑占比均為30%，這一搭積木式的工業(yè)建造方式為我省倡導(dǎo)并劃定了發(fā)展目標(biāo)，此次江寧僅成功出讓1幅宅地，當(dāng)?shù)匮b配式建筑發(fā)展或因此有所延緩。
這儼然是一場博弈。在房企急于拿地而又對政策有所抵制的心態(tài)下，政府用限價(jià)手段控地價(jià)的不可控因素也暴露出來，并考驗(yàn)制度設(shè)計(jì)。如果說主持人臨時(shí)調(diào)低加價(jià)幅度還算機(jī)智，但地塊重拍等則顯得規(guī)則隨意，多家同時(shí)舉牌時(shí)該如何應(yīng)對更是缺乏事先考量。
“地方政府限價(jià)增供應(yīng)在于促進(jìn)樓市平穩(wěn)運(yùn)行，初衷良好，但卻出現(xiàn)尷尬局面，緣于開發(fā)商的地價(jià)預(yù)期顯著高于政府部門希望限制的價(jià)格，最終難以達(dá)成一致。眼下資本過于龐大，土地渴求強(qiáng)烈，南京房地產(chǎn)市場正遭受史無前例的資本圍困。”南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝不禁感嘆。
在這樣一場資本圍困的較量中，地方政府調(diào)控智慧也面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，僅就土地拍賣而言，“2.0版”的政策或許該出臺(tái)了，到底是業(yè)內(nèi)所說的搖號(hào)定“勝”還是現(xiàn)場拍賣改為電子競價(jià)，或者還有其它高招，值得期待。
本報(bào)記者汪曉霞