羊城晚報(bào)記者 趙燕華 實(shí)習(xí)生 丘淑嵐
在大部分人的預(yù)想中，調(diào)控升級(jí)的一線城市必會(huì)迎來一段沉寂期。令人意外的是，4月以來，北上深樓市銷售雖有所降溫，但土地市場(chǎng)升溫又再次引發(fā)社會(huì)關(guān)注，多地出現(xiàn)地王。盡管地王現(xiàn)象不完全代表未來市場(chǎng)售價(jià)，但業(yè)內(nèi)擔(dān)心，如果這種現(xiàn)象集中出現(xiàn)，未來房?jī)r(jià)或會(huì)受到影響。
值得注意的是，日前國土資源部下發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國土地利用計(jì)劃〉的通知》，明確要求對(duì)建設(shè)用地的總量和強(qiáng)度進(jìn)行雙控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是政府收緊土地供應(yīng)量的信號(hào)，可能會(huì)對(duì)未來地價(jià)造成一定影響。
現(xiàn)象 土地市場(chǎng)升溫
近期地王頻出。就在18日的拍賣中，上海周浦純住宅地塊由保利以54.5億殺出重圍奪得，可售住宅樓板價(jià)5.45萬/平方米，這意味著保本售價(jià)將高達(dá)7.9萬/平方米！再度刷新了上周泗涇6萬/平方米保本價(jià)地王。本次參加競(jìng)拍的開發(fā)商多達(dá)37家，也創(chuàng)下上海最多開發(fā)商競(jìng)拍紀(jì)錄。
5月5日，北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓，經(jīng)過近3個(gè)小時(shí)的角逐，三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/㎡、3.52萬/㎡、3.57萬/㎡的單價(jià)，均刷新各自區(qū)域“地王”價(jià)格。
同樣是5月5日，在杭州，陽光城以19846.39元/㎡的樓面價(jià)刷新杭州市蕭山區(qū)的紀(jì)錄，成為蕭山地王。
5月11日，上海舉行“3·25新政”之后的首次集中土地使用權(quán)拍賣會(huì)，奉賢區(qū)、松江區(qū)三幅純宅地分別被象嶼聯(lián)合體、格力、融創(chuàng)以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的單價(jià)拿下，成交溢價(jià)均超過100%，且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價(jià)格。
無論北京還是上海，全部“面粉貴過面包”，按照上述的樓面價(jià)格，這些土地至少需要打造6萬/㎡的產(chǎn)品，地產(chǎn)商才可以回本。
分析指出，一二線地王頻繁出現(xiàn)，從北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度出現(xiàn)了多宗地王。中原地產(chǎn)研究部16日發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，合計(jì)一線二線熱點(diǎn)的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地塊大部分為地王。
地價(jià)迅速猛漲已引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂。對(duì)于最近土地市場(chǎng)火熱的長(zhǎng)三角，就連一向宣稱“不怕死”的融創(chuàng)中國董事長(zhǎng)孫宏斌也表示擔(dān)憂：“這么多年了，蘇州的房?jī)r(jià)一直是在2萬元，南京的房?jī)r(jià)都沒有超過3萬元，一下子樓面價(jià)超過3萬元甚至到4萬元，這個(gè)肯定是不對(duì)的?！痹谒磥?，這一輪地價(jià)漲這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。
探因 齊奔熱點(diǎn)城市 房企投資取向太趨同？
政策收緊，為何依舊地王頻出？有地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析，投資價(jià)值認(rèn)知嚴(yán)重趨同，熱點(diǎn)城市政策收緊仍難阻土地市場(chǎng)火熱。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期是引起地價(jià)上漲的一個(gè)重要原因。中國人民大學(xué)教授劉元春則表示，開發(fā)商拼命搶地與土地供應(yīng)相關(guān)聯(lián)。
記者注意到，近期新出讓地塊體量中等偏小，地方政府嚴(yán)控單宗地塊體量，甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓，這在一定程度上加劇了重點(diǎn)一二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
業(yè)內(nèi)專家分析，在樓市步入白銀時(shí)代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市，“僧多肉少”直接造成了強(qiáng)二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。
值得注意的是，囿于重點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)顯著特征：大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企閉眼拿。
觀點(diǎn) 地王頻出局面不會(huì)持續(xù)
而日前國土資源部明確要求加強(qiáng)和改進(jìn)土地計(jì)劃管理，對(duì)建設(shè)用地的總量和強(qiáng)度進(jìn)行雙控，一線城市有可能減少住宅用地供應(yīng)，導(dǎo)致后續(xù)市場(chǎng)將出現(xiàn)供應(yīng)短缺的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，在土地供應(yīng)不足、需求持續(xù)旺盛的大背景下，一線城市未來或有更多“地王”誕生。
“地王”現(xiàn)象一方面反映的是地產(chǎn)商對(duì)土地的饑渴，另一方面也是未來房?jī)r(jià)的預(yù)兆。而這種地王繁現(xiàn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期升溫。
分析認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)往往被視為房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，會(huì)刺激購房者的恐慌情緒，使之加速入市。如果房企和二手房業(yè)主選擇觀望的話，就會(huì)拉大供需缺口，醞釀新一輪上漲。目前看來，這種情況很有可能出現(xiàn)。
不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市、部分核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面不會(huì)一直持續(xù)。京滬深出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑；盡管部分核心二三線城市樓市火爆，但三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。