上周在業(yè)內(nèi)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的南京房?jī)r(jià)“限漲令”，終于塵埃落定。昨天下午，南京市正式發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》，與傳聞一樣，南京市首次針對(duì)樓盤提出了“漲價(jià)紅線”，年化漲幅從8%到12%不等。然而，就在調(diào)控新政出臺(tái)的同時(shí)，南京河西與城南兩家樓盤公布了剛剛領(lǐng)取的預(yù)售證信息，與前一次開盤價(jià)相比，兩個(gè)項(xiàng)目的漲幅均在20%以上，難免令人對(duì)“限漲令”的效果表示擔(dān)憂。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 馬祚波
河西這家樓盤：一年漲價(jià)47.5%
如果說仁恒江灣城是河西南部樓盤“風(fēng)向標(biāo)”的話，那么宏圖上水云錦則是河西中部的主要參考樓盤。去年4月底，這家位于廬山路與怡康街交界處的項(xiàng)目首次開盤，銷售均價(jià)為30500元/㎡，成為河西中部板塊首個(gè)房?jī)r(jià)“破3”的樓盤，結(jié)果200套房源在開盤當(dāng)天全部售出。隨后，該樓盤房?jī)r(jià)一路飆漲，從32000元/㎡到34000元/㎡再到37500元/㎡，昨天下午，宏圖上水云錦宣布剛剛領(lǐng)取的216套房源均價(jià)達(dá)到了45000元/㎡，相比首次開盤的整整一年之前，房?jī)r(jià)上漲了47.5%；相比前一次開盤價(jià)37500元/㎡，房?jī)r(jià)也上漲了20%。
開發(fā)商漲價(jià)并非“一時(shí)興起”。去年4月初，外地房企北京北辰以15億元拿下河西中部住宅地塊，樓面價(jià)達(dá)到21203元/㎡，刷新了當(dāng)時(shí)南京的樓面地價(jià)新高，也因此堅(jiān)定了開發(fā)商漲價(jià)的信心。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)時(shí)21203元/㎡的地價(jià)令周邊樓盤紛紛跟風(fēng)漲價(jià)，而此后河西地區(qū)“地王”頻出：保利在去年10月以24026元/㎡拿下河西中部地塊，上海建工在今年1月以42561元/㎡的樓面價(jià)刷新了南京地價(jià)新高，開發(fā)商漲價(jià)顯得“底氣”更足。
城南這家樓盤：四個(gè)月漲了23%
昨天下午領(lǐng)取預(yù)售證的不止宏圖上水云錦一家，城南項(xiàng)目復(fù)地宴南都也拿到了334套房源的預(yù)售許可證，均價(jià)在32000元/㎡左右，該樓盤上一次推新是在去年底，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)為26000元/㎡，也就是說四個(gè)月時(shí)間里售價(jià)上漲了6000元/㎡，漲幅超過23%。
此次復(fù)地宴南都領(lǐng)取的預(yù)售房源包括5號(hào)樓與6號(hào)樓共兩幢，5號(hào)樓的224套房源均價(jià)為31729元/㎡，6號(hào)樓的110套房源均價(jià)32099元/㎡，此外還有部分商業(yè)用房，均價(jià)為50000元/㎡。記者注意到，這一批均價(jià)32000元/㎡左右的房源均為精裝交付，而之前一批售價(jià)為26000元/㎡全部都是毛坯房，開發(fā)商相關(guān)人士告訴記者，之所以“毛改精”主要還是因應(yīng)客戶需求，省卻買房人的裝修煩惱。
然而，業(yè)內(nèi)人士指出，毛坯改精裝很大程度上是為了提價(jià)而采取的舉措，房企許以高標(biāo)準(zhǔn)的裝修承諾，將裝修成本計(jì)入房?jī)r(jià)中，此舉要比單純抬高毛坯房的售價(jià)更為“行之有效”。事實(shí)上，采取“毛改精”提價(jià)的樓盤在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上屢見不鮮，尤其是在樓市上升期政府部門嚴(yán)控價(jià)格的時(shí)候，類似的“穿衣盤”比比皆是。
反應(yīng)
盼房?jī)r(jià)調(diào)控相關(guān)細(xì)則盡快出臺(tái)
南京市此次出臺(tái)的“限漲令”核心內(nèi)容為：包括主城區(qū)與江寧、江浦在內(nèi)，申報(bào)價(jià)格每平方米2萬以下的年化漲幅不宜高于12%，每平方米2萬到3萬元的不宜高于10%，每平方米3萬元以上的不宜高于8%。統(tǒng)計(jì)顯示，全市近130家樓盤中已經(jīng)有40余家樓盤今年以來的房?jī)r(jià)漲幅超過了規(guī)定的“紅線”，其中最多的是江北板塊，一共有11家，江寧有7家，還有仙東板塊的9家，河西板塊則超過5家。
那么，“限漲令”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)真的是以今年1月份的房?jī)r(jià)為基點(diǎn)嗎？這也是南京房企們最關(guān)心的話題。如果是的話，那么全市將有30%的樓盤年內(nèi)無法再漲價(jià)，比如宏圖上水云錦今年1月份房?jī)r(jià)為37500元/㎡，按照“限漲令”只能賣到40500元/㎡（不宜超過8%），而新批下來的銷許價(jià)達(dá)到45000元/㎡；如果是按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平來計(jì)算，也就是以今年4月份到明年4月份為區(qū)間，這家樓盤到明年4月頂多只能賣到48600元/㎡，不知能否成為現(xiàn)實(shí)。
業(yè)內(nèi)人士表示，“年化漲幅”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，亟需相關(guān)部門盡快出臺(tái)細(xì)則加以明確。過去南京的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)多以年度為單位，而這次提出的是“年化”，不排除出現(xiàn)跨年調(diào)控的情況，因此物價(jià)部門必須給個(gè)“說法”。
業(yè)內(nèi)聲音
地價(jià)不控，房?jī)r(jià)真能控得住？
對(duì)于“限漲令”的出臺(tái)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為效果有限。“相比控房?jī)r(jià)而言，嚴(yán)控地價(jià)才更有作用。”一位資深房產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者，房?jī)r(jià)快速上漲的原因很多，但是南京近年來土地市場(chǎng)的火熱是最為關(guān)鍵的因素，僅江北一地，周邊地價(jià)已經(jīng)拍到了20000元/㎡以上，導(dǎo)致相關(guān)樓盤紛紛上調(diào)售價(jià)，長江隧道口的正榮潤江城今年3月份推出的新房售價(jià)已經(jīng)達(dá)到23500元/㎡，即便如此也被買房人一搶而光。而在城北板塊，鼓樓濱江年內(nèi)也拍出了30000元/㎡的樓面價(jià)，相關(guān)樓盤的放風(fēng)價(jià)都在35000元/㎡左右，遠(yuǎn)超人們預(yù)期。
該人士認(rèn)為，南京房?jī)r(jià)調(diào)控正陷入“怪圈”當(dāng)中：一方面土地市場(chǎng)價(jià)高者得，不斷抬高人們對(duì)未來樓市的預(yù)期；另一方面，對(duì)樓盤售價(jià)進(jìn)行行政干預(yù)，嚴(yán)格限制漲價(jià)幅度，最高漲幅被限定為12%。不控“面粉”價(jià)，只控“面包”價(jià)，看來這“怪圈”短期內(nèi)難以走得出來。