新政滿月 滬深樓市量?jī)r(jià)齊跌
“3·25”樓市新政頒布后，上海、深圳新房成交量腰斬，樓市均價(jià)也出現(xiàn)下滑
新京報(bào)訊 (記者方王洋)自3月25日，上海、深圳兩地各自出臺(tái)樓市新政至今已滿一個(gè)月。其中，上海公布了被稱為“史上最嚴(yán)”樓市新政的“滬九條”。經(jīng)過(guò)一個(gè)月時(shí)間，3·25樓市新政效果顯現(xiàn)，滬深兩地樓市成交均產(chǎn)生了一定程度降溫。
兩地新房成交量均腰斬
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，通過(guò)對(duì)比新政前后各30天的成交數(shù)據(jù)，滬深兩地新建商品住宅成交套數(shù)均出現(xiàn)半數(shù)甚至超半數(shù)的下滑。其中，上海的新建商品住宅成交套數(shù)出現(xiàn)了50%的下滑，深圳則達(dá)到57%。
與此同時(shí)，兩地的新建商品住宅成交均價(jià)也出現(xiàn)了不同程度下滑。其中，上海的成交均價(jià)出現(xiàn)了1937元/平方米的下跌，跌幅為6%。受價(jià)格下調(diào)的影響，居民購(gòu)房的套均價(jià)從新政前的422萬(wàn)元/套下調(diào)到了382萬(wàn)元/套。
相比于上海，深圳樓市的抗跌特征則較為明顯。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，深圳新建商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)了248元/平方米的下跌，跌幅為1%。相對(duì)上海，深圳房?jī)r(jià)下跌幅度不明顯，樓盤(pán)均價(jià)總體仍處于高位水平。不過(guò)從居民購(gòu)房的套均價(jià)看依然有所下調(diào)，即從新政前的490萬(wàn)元/套下調(diào)到了481萬(wàn)元/套。
“滬九條公布之后，后續(xù)市場(chǎng)情況真的很難預(yù)料，開(kāi)發(fā)商普遍采取少量多批的形式進(jìn)行推盤(pán)。這種情況下往往開(kāi)盤(pán)就售罄。但相比之前開(kāi)盤(pán)幾百套房源清盤(pán)的局面已經(jīng)是大打折扣，也算是開(kāi)發(fā)商為了提升市場(chǎng)熱度的一個(gè)舉措。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。
二手市場(chǎng)觀望情緒濃厚
與此同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)也顯現(xiàn)降溫跡象。張宏偉介紹，上海二手房賣(mài)家的掛牌價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，部分買(mǎi)家買(mǎi)房進(jìn)入觀望狀態(tài)。整體二手房市場(chǎng)成交由原來(lái)每月3萬(wàn)多套的成交量降至每個(gè)月2萬(wàn)套左右，市場(chǎng)交易也出現(xiàn)迅速降溫，買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)博弈。
深圳二手房市場(chǎng)也面臨著類(lèi)似的情況。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測(cè)，市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示上周(4月18－24日)二手住宅共成交2027套，成交面積為16.8萬(wàn)平方米，較前一周分別環(huán)比下跌了8%和10.2%。現(xiàn)階段市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚，短期內(nèi)市場(chǎng)信心仍將維持低位，預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)深圳樓市將會(huì)震蕩調(diào)整。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從新政前后的市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，上海和深圳兩個(gè)城市的政策效應(yīng)都開(kāi)始得到顯現(xiàn)，成交量萎縮的同時(shí)，價(jià)格則略有小幅下調(diào)。橫向?qū)Ρ瓤?，上海政策效力更為明顯。一方面和上海政策更為嚴(yán)厲有關(guān)，另一方面也和上海部分投資投機(jī)購(gòu)房需求發(fā)生轉(zhuǎn)移有關(guān)，即部分炒房需求轉(zhuǎn)移到了周邊的杭州、蘇州等城市。
“總體上看，后續(xù)此類(lèi)政策效應(yīng)還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)。后續(xù)政策監(jiān)管的重點(diǎn)在于，要積極推進(jìn)分區(qū)管控的模式，對(duì)相關(guān)區(qū)域、具體物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行差別化的市場(chǎng)調(diào)控?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
■ 故事
房子掛中介一月無(wú)人問(wèn)津
家住深圳的張先生是一名銀行職員。在今年春節(jié)后看到深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)一路攀升，他決定賭一把。
今年2月底，張先生用自己的積蓄，外加跟親戚朋友的借款作為首付款，在深圳福田區(qū)購(gòu)入了一套72平米、總價(jià)360萬(wàn)元的二手房進(jìn)行投資。不到一個(gè)月時(shí)間，這套房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值漲到了410萬(wàn)左右。
“那段時(shí)間趕上一波漲價(jià)潮，周?chē)臉I(yè)主基本上一天一個(gè)價(jià)，最高時(shí)候相同戶型漲到了450萬(wàn)?！睆埾壬嬖V新京報(bào)記者。
由于是第二套房產(chǎn)，張先生打算趁著這波上漲見(jiàn)好就收，將增值的部分套現(xiàn)落袋為安。他便將該套房產(chǎn)信息掛到了中介交易平臺(tái)上。
剛掛出去沒(méi)多久，深圳就出了3·25新政。市場(chǎng)情緒在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)生了轉(zhuǎn)向。
到現(xiàn)在，張先生的房產(chǎn)信息掛出去已有一個(gè)月的時(shí)間了，仍鮮有人問(wèn)津?！白舛甲獠怀鋈ァ?，張先生無(wú)奈地說(shuō)。
“現(xiàn)在深圳二手房市場(chǎng)上，有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量是有價(jià)無(wú)市?！睆埾壬硎?，他打算再觀望一段時(shí)間，如果未來(lái)上漲空間不大的話，他就打算降低報(bào)價(jià)了。(李蕾)
■ 政策
多部委：將增加一線城市宅地供應(yīng)
4月26日，國(guó)家發(fā)改委等24部委聯(lián)合發(fā)文稱，將增加一線和部分熱點(diǎn)二線城市的住宅建設(shè)用地供應(yīng)。此外，還將加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
為促進(jìn)居民消費(fèi)擴(kuò)大和升級(jí)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，加快培育發(fā)展新動(dòng)力，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)韌性，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，發(fā)改委、教育部、工信部等24部門(mén)制定了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的行動(dòng)方案》(下簡(jiǎn)稱《方案》)。
上述房地產(chǎn)相關(guān)的措施是作為十大促消費(fèi)行動(dòng)之一的改善居民住房行動(dòng)方案發(fā)布的。
《方案》還提出，要用足用好住房公積金。允許個(gè)人公積金賬戶內(nèi)資金隨工作地點(diǎn)變動(dòng)進(jìn)行跨省跨市轉(zhuǎn)移接續(xù)，允許有條件的地區(qū)開(kāi)展省內(nèi)統(tǒng)籌管理住房公積金試點(diǎn)，滿足居民因就業(yè)地變動(dòng)而購(gòu)房、返回家鄉(xiāng)購(gòu)房等需求，化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存。
《方案》表示，將推進(jìn)住宅小區(qū)采暖改造；利用專項(xiàng)建設(shè)基金等，支持改造北方采暖地區(qū)集中供熱老舊管網(wǎng)設(shè)施；而對(duì)于南方夏熱冬冷地區(qū)，采用分散、局部采暖方式解決采暖需求。
除了改善居民住房行動(dòng)方案，“十大促消費(fèi)行動(dòng)”還包括城鎮(zhèn)商品銷(xiāo)售暢通行動(dòng)、農(nóng)村消費(fèi)升級(jí)行動(dòng)、汽車(chē)消費(fèi)促進(jìn)行動(dòng)、旅游休閑升級(jí)行動(dòng)等。(侯潤(rùn)芳)
■ 相關(guān)
下月起二手房交易需繳增值稅
國(guó)家稅務(wù)總局4月26日發(fā)文明確了營(yíng)改增試點(diǎn)的若干征管問(wèn)題。其中規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的，在2016年4月30日前已簽轉(zhuǎn)讓合同，2015年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。
3月份市場(chǎng)關(guān)注已久的個(gè)人住房營(yíng)改增問(wèn)題“靴子落地”。5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。新京報(bào)對(duì)比新舊政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，繳納增值稅后，稅負(fù)微降。
比如北京市民銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房，賣(mài)房?jī)r(jià)格是100萬(wàn)元，按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策，這100萬(wàn)就是銷(xiāo)售額，按照銷(xiāo)售額的5%計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅額為1000000×5%＝50000，賣(mài)房人需要繳納5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)改增后，按照增值稅的計(jì)算方法，賣(mài)房款100萬(wàn)，但這100萬(wàn)為含稅銷(xiāo)售額，需要換算成不含稅銷(xiāo)售額，公式為銷(xiāo)售額＝含稅銷(xiāo)售額/(1+稅率或征收率)，增值稅中規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，故這套房產(chǎn)不含稅銷(xiāo)售額＝1000000/(1+5%)＝952400，再用不含稅銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)繳納增值稅額＝952400×5%＝47600，因此，營(yíng)改增后賣(mài)房人需繳納稅款4.76萬(wàn)元，節(jié)省2400元。(李蕾)
■ 觀點(diǎn)
中長(zhǎng)期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面，而歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。
整體看，房企拿地分化，針對(duì)三四線城市的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開(kāi)始全面回歸一二線城市。
同時(shí)，從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市需求基礎(chǔ)依然龐大，從2016年一季度的市場(chǎng)看，明顯一二線城市快速?gòu)?fù)蘇。預(yù)計(jì)二季度成交漲幅會(huì)更高。
——中原地產(chǎn)首席分析師張大偉
4月1日-15日，易居研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。這意味著，除了深滬等個(gè)別受政策影響的城市，全國(guó)主要城市的房屋成交量并沒(méi)停下上漲腳步。
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷前所未有的“板塊輪動(dòng)”：一線城市熱后，二線熱，大都市周邊熱。預(yù)計(jì)強(qiáng)二線熱后，弱二線和強(qiáng)三線也會(huì)熱，最后輪到弱三線和四線城市復(fù)蘇。這次板塊大輪動(dòng)，至少將持續(xù)至今年底，也可能延至明年。
——易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭