開(kāi)篇語(yǔ)
今年3月，廣佛肇、莞惠城軌開(kāi)通運(yùn)行，珠三角城際往來(lái)更加便利。隨著將來(lái)越來(lái)越多的高速公路、城際軌道開(kāi)通，珠三角城市群1小時(shí)生活圈將實(shí)現(xiàn)，融城、跨界的生活形態(tài)在珠三角各大城市漸入佳境。
最先受到這股跨界融城浪潮影響的莫過(guò)于房地產(chǎn)市場(chǎng)。廣佛、廣清、深莞、深惠、深中等跨界區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，逐漸成為該地區(qū)樓市的“標(biāo)桿”。在持續(xù)不斷的樓市利好之下，這些占盡先機(jī)的區(qū)域樓價(jià)飆升、成交火爆，成為地產(chǎn)市場(chǎng)的傳奇。從今日起，本報(bào)陸續(xù)推出“跨界樓市AB面”系列報(bào)道，還原最真實(shí)的跨界區(qū)域樓市面貌，揭示置業(yè)這些區(qū)域的利好和風(fēng)險(xiǎn)。
五一樓市大戰(zhàn)在即，珠三角各大城市樓市將展開(kāi)新一輪的廝殺。與往年不同的是，隨著珠三角城市群1小時(shí)生活圈的推進(jìn)，今年珠三角各大城市開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的重點(diǎn)絕不僅僅是本地客，廣州、深圳兩大一線城市的置業(yè)群體成為各城市開(kāi)發(fā)商眼中的“金主”。
哪些區(qū)域會(huì)受到“金主”們的青睞？自然是與廣州、深圳接壤的交界地帶。這些區(qū)域率先嘗到了同城化的甜頭，樓價(jià)近幾年更是呈現(xiàn)出直線上升的趨勢(shì)。而廣州、深圳的樓市又與這些區(qū)域出現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)以城市群形態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)也在增強(qiáng)，中心城市由于需求旺盛使得房?jī)r(jià)高企，進(jìn)而輻射帶動(dòng)周邊城市、地段市場(chǎng)的活躍。
文/表 廣州日?qǐng)?bào)記者陳鈺?shū)P、蔣幸端、肖陸軍、秦仲陽(yáng)、曹菁、姜永濤
夠溫和
廣州中心6區(qū)漲不到3%
2015年，廣州市新建商品住宅平均成交均價(jià)為15089元/平方米，同比微增0.1%。根據(jù)廣東省房協(xié)統(tǒng)計(jì)，廣州市新建商品住宅的成交均價(jià)基本平穩(wěn)。其中，中心六區(qū)平均成交均價(jià)為23847元/平方米，雖然與2011年相比同比增加35％，但最近3年來(lái)，廣州中心六區(qū)的樓價(jià)僅攀升了3%。清遠(yuǎn)的臨廣片區(qū)這三年來(lái)樓價(jià)升幅也約10%。不過(guò)，這些區(qū)域其實(shí)早在5年前就出現(xiàn)了大漲，近3年來(lái)反而表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。
這些數(shù)據(jù)也充分說(shuō)明，廣州、深圳的周邊區(qū)域的樓價(jià)，受廣深影響大，樓價(jià)呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。
廣州向西
佛山：廣佛盤(pán)市場(chǎng)份額占全市近四成
自佛山放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，廣州客不斷向佛山溢出已成為一種常態(tài)。去年佛山全市住宅成交量超過(guò)1400萬(wàn)平方米，廣州客功不可沒(méi)。廣州涌入的區(qū)域主要是佛山與廣州緊密相連的區(qū)域，南海里水、黃岐、鹽步、桂城和順德的陳村、北滘表現(xiàn)尤為突出，是廣佛盤(pán)的集中代表。
根據(jù)佛山中原統(tǒng)計(jì)，2015年廣佛交界區(qū)域住宅銷(xiāo)售情況成交面積：449萬(wàn)平方米，成交金額493億元，分別占全市總量的32%及41%。數(shù)據(jù)顯示，去年佛山成交量最大的片區(qū)還是桂城片區(qū)，成交量185.9萬(wàn)平方米，成交金額235.1億元，是佛山區(qū)域內(nèi)最炙手可熱的片區(qū)。
樓價(jià)方面，廣州客最為集中的金沙洲、廣東金融高新區(qū)等區(qū)域，成交均價(jià)超過(guò)15000元/平方米，個(gè)別地王項(xiàng)目直指2萬(wàn)元/平方米大關(guān)。今年一季度，佛山成交最為火爆的10大樓盤(pán)中前7位的均是明顯的廣佛概念盤(pán)，個(gè)別項(xiàng)目90%以上均是廣州客。
在廣佛地鐵的帶動(dòng)之下，廣州客往西置業(yè)通道全面打開(kāi)。佛山腹地禪城祖廟片區(qū)、禪城城南片區(qū)等因配套成熟，樓價(jià)也坐穩(wěn)在10000元/平方米以上。
廣州向北
清遠(yuǎn)：5年時(shí)間樓價(jià)漲了近六成
廣清結(jié)合板塊主要集中在龍?zhí)粒òㄣy盞）片區(qū)。追溯到2009年，龍?zhí)林挥星缚蓴?shù)的幾個(gè)大盤(pán)，在整個(gè)清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占比不明顯，均價(jià)在3000元/平方米左右。2010年底，北部萬(wàn)科城面世一期，推出2500套，均價(jià)約4000多元/平方米；2011年，整個(gè)片區(qū)迅速升溫，均價(jià)暴漲36%。
2013年，廣清交界板塊再次出現(xiàn)大跨越。當(dāng)時(shí)，清遠(yuǎn)市區(qū)的供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化：市中心四大區(qū)域，即洲心、橫荷、東城、鳳城街辦新增供應(yīng)量大幅下降，而郊鎮(zhèn)增幅近300%，石角、龍?zhí)?、源潭等郊?zhèn)商品房新增供應(yīng)增幅則成倍增長(zhǎng)。其中廣清交界板塊龍?zhí)伶?zhèn)商品房均價(jià)約5113元/平方米，同比2012年增長(zhǎng)了20.20%；石角鎮(zhèn)商品房均價(jià)約6091元/平方米，同比2012年增長(zhǎng)了11.87%。
截至2015年年底，龍?zhí)疗瑓^(qū)成交均價(jià)達(dá)5602.06元/平方米，比2011年該片區(qū)上漲近六成。而今年一季度以來(lái)，該片區(qū)樓價(jià)飆升至近6000元/平方米。
好犀利
深圳3年多增幅131%
來(lái)自廣東省房協(xié)的統(tǒng)計(jì)，在全省21個(gè)地級(jí)市中，去年商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米的有廣州、佛山、惠州、中山和東莞5個(gè)城市，比2014年增加了3個(gè)城市。其中，廣州、惠州和佛山的商品住宅銷(xiāo)售面積均超過(guò)1200萬(wàn)平方米，分列前三位。
從住房銷(xiāo)售均價(jià)看，深圳、廣州、珠海分別以33661元/平方米、14083元/平方米和14031元/平方米位列前三，其中，深圳的漲幅最為顯著。
深圳規(guī)劃國(guó)土委的成交數(shù)據(jù)顯示，2015年全年深圳新建住宅均價(jià)為33426元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅39.4%。而在過(guò)去兩年里，深圳的樓價(jià)也始終保持著10%以上的增幅。去年下半年開(kāi)始，深圳樓市啟動(dòng)暴漲模式，短短9個(gè)月時(shí)間，樓價(jià)漲了44%。今年，深圳一手住宅市場(chǎng)成交量有所收窄，但樓價(jià)仍然往上躥。就在剛剛過(guò)去的3月，深圳一手住宅成交套數(shù)4461套，環(huán)比下跌18%，但成交均價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米大關(guān)，環(huán)比上漲約4%。但若與2013年年底的房?jī)r(jià)相比，暴漲了131%。
深圳樓價(jià)的飛躍，直接推動(dòng)?xùn)|莞、惠州等臨深片區(qū)的暴漲，截至3月，臨深片區(qū)的樓價(jià)均跟隨深圳樓價(jià)一起，攀升至歷史最高點(diǎn)。其樓價(jià)的漲幅也相當(dāng)驚人，以鳳崗為例，截至去年年底，樓價(jià)3年漲了45%。
深圳向北
東莞：深圳客推動(dòng)樓市成交上歷史高峰
今年一季度，公積金存款利率上調(diào)、個(gè)人最低首付25%等政策使得東莞樓市一路攀升，但隨后的“營(yíng)改增”、“深圳325”新政也在引導(dǎo)樓市回歸理性。
合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度東莞一手住宅均價(jià)約11539元/平方米，同比大幅上漲29.9%。此外，今年第一季度東莞有16個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)9%。不少鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)同比去年漲幅在四成以上，其中塘廈鎮(zhèn)均價(jià)達(dá)20397元/平方米，上漲幅度最大，同比去年一季度達(dá)91%，樟木頭鎮(zhèn)均價(jià)達(dá)13100元/平方米，同比去年一季度上漲了69%，大朗鎮(zhèn)均價(jià)達(dá)11061元/平方米，同比去年一季度上漲了68%。記者發(fā)現(xiàn)，這些房?jī)r(jià)上漲幅度大的鎮(zhèn)街主要的購(gòu)房群體都是深圳客。
瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部相關(guān)人士表示，一季度東莞樓市增速如此之高，深圳客功不可沒(méi)，投機(jī)客瘋狂入市，將東莞量?jī)r(jià)推向巔峰。不過(guò)，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，“深圳325政策”對(duì)東莞樓市影響明顯，觀望情緒加重以及深圳投資客的撤離等影響，東莞樓市降溫明顯。
惠州：大亞灣均價(jià)邁入萬(wàn)元時(shí)代
在2007年前，大亞灣房?jī)r(jià)僅僅在1500~2500元/平方米之間徘徊，但去年該片區(qū)樓價(jià)已飆升至5648元/平方米，為歷史最高值。2016年春節(jié)過(guò)后，大亞灣房?jī)r(jià)進(jìn)一步突飛猛進(jìn)，3月均價(jià)過(guò)萬(wàn)元。
推動(dòng)大亞灣房?jī)r(jià)的就是深圳客。分析者認(rèn)為，這與深圳與惠州大亞灣的交通不斷改善有重大關(guān)系。大亞灣區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)譚建文表示，2015年將是大亞灣房?jī)r(jià)的一個(gè)分水嶺，其中的關(guān)鍵是深圳房?jī)r(jià)巨幅上漲。這一形勢(shì)甚至還影響到了整個(gè)惠州地區(qū)，會(huì)拉動(dòng)成交量和新房房?jī)r(jià)上漲。
不過(guò)，也有分析者認(rèn)為，在這一波房?jī)r(jià)迅猛上漲的過(guò)程中，中介方或售樓方的過(guò)度宣傳起到了推波助瀾的作用。尤其是所謂交通便捷后易地而居的購(gòu)房理念，因?yàn)榻煌ㄙM(fèi)用及時(shí)間成本都擺在那里，除非兩地真的能做到公交一體化，否則估計(jì)會(huì)有不少深圳客會(huì)后悔。
深圳跨海
中山：深中通道利好樓價(jià)創(chuàng)近5年新高
深中通道項(xiàng)目獲批后，中山樓市迅速被拉升。根據(jù)合富輝煌(中國(guó))中山市場(chǎng)部數(shù)據(jù)顯示，在今年第一季度中山各鎮(zhèn)區(qū)商品房成交排名中，受到珠海客青睞的坦洲鎮(zhèn)成交4250套、38.72萬(wàn)平方米位列第一；受到深圳客青睞的火炬區(qū)以3527套、32.05萬(wàn)平方米位居第二。今年3月，中山以18313套的成交再一次刷新紀(jì)錄，以6715元/平方米也創(chuàng)下2011年至今的最高月成交均價(jià)。