短期看，三四線城市需要嚴(yán)控土地入市規(guī)模，緩解庫(kù)存壓力。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，三四線城市必須加快推動(dòng)戶籍制度改革，找準(zhǔn)對(duì)接產(chǎn)業(yè)以增加城市就業(yè)崗位。地方政府還要加大財(cái)政投入，將進(jìn)城農(nóng)民工納入住房公積金繳存范圍，讓其享受平等的公共資源以及便利的基礎(chǔ)設(shè)施。
國(guó)土資源部日前印發(fā)《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》?！毒V要》指出，結(jié)合房地產(chǎn)去庫(kù)存，實(shí)施有效用地調(diào)節(jié)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。
此次國(guó)土資源部提出對(duì)庫(kù)存較高城市減少用地供應(yīng)，體現(xiàn)了“一城一策”思路。這種政策態(tài)度，與我國(guó)目前存在的不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系差異巨大有關(guān)。
去年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存確定為2016年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)。之后，相關(guān)部委出臺(tái)了降低首付比例、降契稅等鼓勵(lì)購(gòu)房的措施，各地方政府也是去庫(kù)存措施頻出。然而，在一二線樓市火爆了幾個(gè)月后，從目前情況看，全國(guó)整體上去庫(kù)存的效果仍不大理想。由于市場(chǎng)供求關(guān)系存在差異，城市間樓市分化趨勢(shì)繼續(xù)加劇，近期一線和部分二線城市樓市成交放量，有的城市新房庫(kù)存量甚至創(chuàng)出新低，但多數(shù)三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月，有的還出現(xiàn)了庫(kù)存繼續(xù)擴(kuò)大的情況。
一線樓市是給點(diǎn)陽光就燦爛，借政策利好發(fā)動(dòng)了新一輪的上漲攻勢(shì)，三四線樓市卻是步履蹣跚甚至有些積重難返，這樣的市場(chǎng)反應(yīng)顯然不符合政策意圖。三四線樓市對(duì)利好政策無動(dòng)于衷，這種現(xiàn)象說明，房地產(chǎn)去庫(kù)存絕不僅僅是賣房子。
導(dǎo)致我國(guó)各城市樓市供需關(guān)系不均衡，以及三四線城市去庫(kù)存困難的根本原因是，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)受制于人口和投資的“虹吸效應(yīng)”。長(zhǎng)期以來，一線城市在發(fā)展中具有諸多優(yōu)勢(shì)，如市場(chǎng)大、機(jī)會(huì)多、收入較高、社會(huì)環(huán)境相對(duì)公平等，這些優(yōu)勢(shì)讓一線城市在與其他城市的競(jìng)爭(zhēng)中，進(jìn)一步吸走了更多的人流、物流、資金流、企業(yè)總部等。各類資金不斷涌入，人口不斷聚集，一線城市住房供求關(guān)系持續(xù)緊張，房?jī)r(jià)也就有了高企的理由。與此同時(shí)，三四線城市在人才流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因影響下，土地供應(yīng)過剩，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期蕭條，去庫(kù)存壓力自然是持續(xù)存在。
與其臨淵羨魚，不如退而結(jié)網(wǎng)。房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)三四線城市而言，并不是單純地賣房子，這些城市必須通過對(duì)自身的調(diào)整完善來吸引人口和投資，這樣才能最終打贏樓市去庫(kù)存的持久戰(zhàn)。短期看，三四線城市需要嚴(yán)控土地入市規(guī)模，緩解庫(kù)存壓力。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，三四線城市必須加快推動(dòng)戶籍制度改革，找準(zhǔn)對(duì)接產(chǎn)業(yè)以增加城市就業(yè)崗位，讓農(nóng)民工在城市扎下根。同時(shí)，地方政府還要加大財(cái)政投入，將新市民都納入住房公積金繳存范圍，讓其享受平等的公共資源以及便利的基礎(chǔ)設(shè)施。只有這些舉措逐步到位，三四線樓市才能真正步入良性循環(huán)，并最終化解掉房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。
房屋是一種特殊的商品，其最基本的功能是居住，三四線城市要解決房地產(chǎn)庫(kù)存問題，就必須讓足夠多的人口在當(dāng)?shù)卣业焦ぷ?，并定居下來。因此，三四線樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵，不是想辦法找到買家讓房子脫手，而是搞好經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)。一些城市樓市目前的蕭條，是地區(qū)發(fā)展長(zhǎng)期不均衡的結(jié)果。如果地方政府只是想著使用各種行政的、財(cái)政的手段，為了去庫(kù)存而去庫(kù)存，這不僅無助于解決地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展問題，還極可能催生新的市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，誘發(fā)新的后遺癥。說到底，房地產(chǎn)去庫(kù)存是個(gè)發(fā)展問題，解決這個(gè)問題不急不行，光著急也不行。
本報(bào)評(píng)論員 樊大彧