地價(jià)持續(xù)飆升、銷售成本和融資成本的上漲以及去化壓力的持續(xù)等正在不斷吞噬房企利潤(rùn)，從而讓企業(yè)不斷增加的營(yíng)收顯得黯淡無(wú)光。
據(jù)已披露2015年業(yè)績(jī)的56家房企數(shù)據(jù)顯示，大部分房企呈現(xiàn)出規(guī)模、房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲，凈利潤(rùn)率“三升一降”的勢(shì)頭。特別是房企的凈利潤(rùn)持續(xù)下滑，從2014年的10.3%下降至2015年的9.4%，首次跌入個(gè)位數(shù)，房企如同西西弗斯的命運(yùn)難以改變。
增收不增利
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至日前，已公布2015年年報(bào)的滬深地產(chǎn)上市公司合計(jì)有56家，這56家房企在2015年總營(yíng)收達(dá)到5101.2億元，同比漲幅高達(dá)24.77%，56家企業(yè)中只有17家企業(yè)營(yíng)收下滑，在市場(chǎng)升溫的基礎(chǔ)下，70%的企業(yè)成交上升。56家企業(yè)2015年凈利潤(rùn)合計(jì)為479.8億元。整體看，同比2014年上漲14.5%。
值得關(guān)注的是，22家房企出現(xiàn)利潤(rùn)同比下調(diào)。從凈利潤(rùn)率來(lái)看，56家房企平均凈利潤(rùn)率僅為9.4%，比上年同期的10.5%有明顯下調(diào)。雖然還有相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商尚未披露去年業(yè)績(jī)，但預(yù)計(jì)之后將有更多房企的凈利潤(rùn)率出現(xiàn)下降。
實(shí)際上，2015年也是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年。2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10.5%，2013年凈利潤(rùn)為11.97%。統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在持續(xù)大幅下調(diào)。行業(yè)正在呈現(xiàn)利潤(rùn)漲幅低于營(yíng)收漲幅，以及營(yíng)收上漲、利潤(rùn)率下調(diào)的反向動(dòng)態(tài)。
事實(shí)上，“交付物業(yè)銷售面積降低”幾乎成為所有利潤(rùn)下滑企業(yè)在年報(bào)中的標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)辭。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，雖然全國(guó)一二線市場(chǎng)回暖，但三四線依然處于調(diào)整過(guò)程中，以價(jià)換量在持續(xù)。從各家房企發(fā)布的報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，相當(dāng)多的房企銷售均價(jià)出現(xiàn)下滑。同時(shí)，銷售難度的加大讓企業(yè)不得不增加銷售人手，人力成本以及營(yíng)銷宣傳成本都在上漲。
地價(jià)領(lǐng)銜大漲
業(yè)內(nèi)人士分析，眾多成本上漲以土地價(jià)格上漲最為明顯。
據(jù)國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年全國(guó)住宅地價(jià)同比增長(zhǎng)3.92%，其中一二線城市價(jià)格上漲最為明顯。
另?yè)?jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年，一線城市共推出土地面積2848萬(wàn)平方米，同比減少23%；二線城市推出土地面積40624萬(wàn)平方米，同比減少23%。成交方面，一線城市土地出讓金為5105億元，樓面均價(jià)為9180元/平方米，同比上漲19%，平均溢價(jià)率為27%。二線城市土地成交樓面均價(jià)為1565元/平方米，同比上漲18%；土地平均溢價(jià)率為17%，較上年上升10個(gè)百分點(diǎn)。
土地價(jià)格上漲趨勢(shì)依然在延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度一二線城市住宅地價(jià)明顯上漲，其中一線城市因?yàn)楣?yīng)創(chuàng)歷史最低紀(jì)錄，僅成交20宗住宅用地，平均樓面價(jià)為1.3萬(wàn)元，同比上漲了37%。二線城市漲幅更大，一季度成交的723宗住宅地塊中，平均樓面價(jià)同比漲幅高達(dá)60%。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，2015年一二線住宅土地市場(chǎng)持續(xù)火爆、地王頻現(xiàn)的局面在今年仍將延續(xù)。對(duì)于房企而言，未來(lái)在一二線拿地愈發(fā)艱難，過(guò)去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。
此外，融資成本持續(xù)增加也讓企業(yè)不堪重負(fù)。統(tǒng)計(jì)顯示，2015年中國(guó)房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年全年的633億美元大降61.7%，折算成人民幣計(jì)算，房企海外融資金額下降了2500億元。隨著美元進(jìn)入加息周期，海外量化寬松政策退出，開(kāi)發(fā)商融資成本大增。
業(yè)內(nèi)人士表示，去年人民幣匯率的繼續(xù)貶值讓房企損失更為慘重，僅匯兌損失就讓在港上市的內(nèi)地房企利潤(rùn)大幅縮水，部分房企損失甚至超過(guò)10億元。相關(guān)消息披露，去年包括富力、瑞安、碧桂園、雅居樂(lè)等知名房企在內(nèi)僅因匯率波動(dòng)就各自損失了約10億元。
對(duì)于房企而言去年房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較大幅度的上漲，北上廣深領(lǐng)漲全國(guó)樓市，這從各大房企的年報(bào)中也得以體現(xiàn)。
轉(zhuǎn)型生存之惑
張大偉分析，即使在市場(chǎng)復(fù)蘇的2015年，依然有部分企業(yè)出售大量的資產(chǎn)，包括股權(quán)出售、金融資產(chǎn)出售、退稅收入及政府獎(jiǎng)勵(lì)等。由此看見(jiàn)，房地產(chǎn)黃金期已經(jīng)過(guò)去。
而且除了三四線城市庫(kù)存高企難以去化外，一二線城市過(guò)多的豪宅也會(huì)逐漸影響房企的去化速度。
在行業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)下調(diào)的背景下，加強(qiáng)成本控制、提高周轉(zhuǎn)速度與提高企業(yè)利潤(rùn)率將難以平衡，未來(lái)越來(lái)越多非專業(yè)房地產(chǎn)公司將離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。然而房企多元化發(fā)展并非想象般順利。在商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)乏力、其他行業(yè)也未能帶來(lái)可觀收益的情況下，追求行業(yè)規(guī)模仍是多數(shù)企業(yè)的無(wú)奈之選。
專家提示，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈，市場(chǎng)分化還將持續(xù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)布局在三四線較多，面臨去庫(kù)存難題的同時(shí)，核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇將難以避免。