昨天，一則看似不起眼的土地信息讓沉寂的“90/70”再度站在聚光燈前。北京市國(guó)土局掛牌的兩宗昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)土地公告中明確指出，除建設(shè)保障房之外，該地塊上90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，增加中小套型的供應(yīng)，有利于緩解市場(chǎng)目前房?jī)r(jià)上漲壓力，有效抑制高價(jià)地現(xiàn)象?！ ?!-- 1807：新聞通發(fā)頁(yè) 大畫(huà) 類(lèi)型：固定廣告位 尺寸：300x250 -->
9070政策重現(xiàn)昌平地塊
3月31日，北京市國(guó)土資源局掛出三宗地塊出讓信息，一宗位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街。另外兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，預(yù)期成交時(shí)間都將在2016年5月5日。三宗地塊總起始價(jià)為56.6億元，這距離北京市國(guó)土局上一次推地已過(guò)去了70天。
值得注意的是，兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)地塊在掛牌文件的第五條，明確要求：“本次掛牌出讓宗地除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上?！?/p>
這則條款昨天在地產(chǎn)圈引發(fā)廣泛熱議，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，3月底北京土儲(chǔ)中心網(wǎng)站掛出兩宗位于昌平南邵鎮(zhèn)的住宅用地，標(biāo)志沉寂已久的“9070”政策又重新被列入購(gòu)地條款當(dāng)中。
所謂“9070”政策，是指2006年為調(diào)控樓市過(guò)快上漲，政府出臺(tái)“國(guó)六條”調(diào)控樓市，其中就新建住房結(jié)構(gòu)比例做出的規(guī)定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
在全國(guó)樓市去庫(kù)存壓力加大背景下，去年以來(lái)，一些省市明確取消了住房供應(yīng)套型指標(biāo)限制。2015年住建部把優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，各地可以合理安排住房用地供應(yīng)規(guī)模，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化住房供應(yīng)套型。曾經(jīng)用于限制大戶型高總價(jià)住宅的“9070”政策曾一度被認(rèn)為已經(jīng)消失。
不過(guò)，隨著一線城市土地成本的攀升使得住宅市場(chǎng)開(kāi)始向著“單價(jià)高、面積大”的高端方向轉(zhuǎn)化。中小戶型不足成為樓市的矛盾，消失已久的“9070”政策又重新被列入購(gòu)地條款當(dāng)中。
>>分析
有利于緩解市場(chǎng)目前上漲壓力
除了北京，在3月初，上海市在《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》第二條就提出，“提高商品住房用地的中小套型比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（供需矛盾突出的郊區(qū)，供應(yīng)比例提高到70%）?！?/p>
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析稱，北京重拾“9070”，原因之一是在滬深相繼頒布緊縮政策后，北京需要表現(xiàn)出對(duì)樓市調(diào)控的積極態(tài)度。
郭毅認(rèn)為，盡管北京的調(diào)控壓力并不大，今年一季度純商品住宅的成交量不過(guò)10151套，同比去年同期的樓市低谷期的銷(xiāo)量不過(guò)增加了1868套，與滬深的量?jī)r(jià)齊漲相比，北京新房市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。
不過(guò)，郭毅表示，北京地價(jià)逐漸走高，六環(huán)周邊的地價(jià)水平都普遍達(dá)到3萬(wàn)元左右，這意味著未來(lái)北京住宅市場(chǎng)的剛需型產(chǎn)品將會(huì)越來(lái)越少，重拾“9070”政策，其實(shí)主要是為了彌補(bǔ)剛需型產(chǎn)品供給不足的問(wèn)題；而另一方面，這一政策也將有效抑制高價(jià)地現(xiàn)象，高地價(jià)對(duì)應(yīng)著高端產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商對(duì)于地塊未來(lái)面向的客群有了明確預(yù)判之后，對(duì)于能接受的地價(jià)上限也將收窄，北京的高價(jià)地現(xiàn)象也將得以緩解。
“這是抑制一、二線城市高端豪宅化的一個(gè)調(diào)控政策，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，增加中小套型的供應(yīng)，有利于緩解市場(chǎng)目前上漲壓力。”張大偉預(yù)計(jì)，“未來(lái)還將有系列政策出現(xiàn)的可能性，包括限價(jià)政策等約束，整體看北京樓市調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始，從規(guī)范中介到土地供應(yīng)?！?/p>
>>影響
解渴中小戶型不足
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從目前北京的商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，90平米以下套數(shù)庫(kù)存只有1.9萬(wàn)套，占全市整體商品房庫(kù)存總量的31%，而從庫(kù)存面積占比看，目前北京全市90平米以下的小戶型占比全市庫(kù)存總面積比例只有13.8%。而從成交比例看，2016年一季度全市成交結(jié)構(gòu)中90平米以下套型占比只有16.7%。
張大偉表示，“9070”政策有助于解渴中小戶型不足，增加整體新房供應(yīng)套數(shù)。按照過(guò)去的市場(chǎng)條件，一個(gè)6萬(wàn)平米地塊基本會(huì)建設(shè)成為平均套型在100-140平米的3-4居物業(yè)，平均套型面積在130左右，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)平均商品房住宅460套。如果按照“9070”政策，6萬(wàn)平米中70%將建設(shè)成為90平米以下物業(yè)。按照平均80平米計(jì)算，也就是供應(yīng)525套中小戶型。剩余30%供應(yīng)成為130平米套均的大戶型比例，大約140套，單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)商品房將達(dá)到665套。
郭毅表示，90平方米以下的小戶型占70%，意味著這部分產(chǎn)品全部面向剛需及改善型客群。開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊針對(duì)的客群有了明確預(yù)判之后，所能接受的地價(jià)上限也隨之收窄。一個(gè)“9070”，既解決了剛需產(chǎn)品不足的問(wèn)題，同時(shí)，北京的高價(jià)地現(xiàn)象也將為此得到緩解。
京華時(shí)報(bào)記者 邢飛