目前北京待售的豪宅項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上供圖/視覺中國
2015年，被地產(chǎn)界稱為一線城市的豪宅元年。截至目前，北京單價(jià)10萬元以上的“頂豪”成交套數(shù)達(dá)到了222套，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到250套，而去年全年成交僅為24套。北京單價(jià)6萬、10萬，總價(jià)1000萬以上的豪宅，全部創(chuàng)造新紀(jì)錄。截至今年11月，上海單價(jià)超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和。
對此現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)兩種不同的聲音，一種認(rèn)為這是流動性催生的樓市盛宴，中國的富人們正在重新調(diào)整自己的資產(chǎn)配置；另外一種聲音認(rèn)為，北上廣等一線城市的豪宅已經(jīng)嚴(yán)重供過于求，開發(fā)商面臨流動性風(fēng)險(xiǎn)。
樓面價(jià)飆升致一線城市被豪宅化
從葛洲壩重金破紀(jì)錄拿下豐臺樊家村地塊開始，豐臺的地價(jià)不斷突破市場的想象力，最近幾個(gè)月出讓的土地樓面價(jià)超過5萬元的至少有6宗。樓面價(jià)超過5萬元，意味著未來這里的房價(jià)將突破每平方米10萬元大關(guān)，否則開發(fā)商無利可圖。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，未來一年，北京將有20多個(gè)單價(jià)10萬元以上的“頂豪”出現(xiàn)。目前在售的項(xiàng)目包括潤澤御府、長安太和、中軸國際、上國闕、盤古大觀、霄云路八號、碧海方舟、運(yùn)河岸上的院子。最近入市或?qū)⑷胧械膯蝺r(jià)10萬元以上的豪宅項(xiàng)目則有萬柳書院、北京壹號院、萬科北河沿、龍湖西宸原著等16個(gè)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，北京待售的“頂豪”項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上，其中單價(jià)10萬元以上豪宅則在1000套以上。若按照此前年均銷售才僅僅16套而已。
以北上廣為代表的一線城市迅速進(jìn)入了“豪宅元年”。然而，談到豪宅，亦有不少開發(fā)商人士表示了無奈，今年以來一線城市地價(jià)暴漲，做普通住宅已不能支撐開發(fā)商的利潤，但房產(chǎn)又是一個(gè)重資產(chǎn)的項(xiàng)目，你不做就意味著出局，所以只好接受“被豪宅”的命運(yùn)。
支撐豪宅背后的中國富豪
北京位于東二環(huán)內(nèi)的萬科北河沿甲柒拾柒號，春節(jié)后即簽約一套近1.2億元房源，創(chuàng)北京最貴總價(jià)紀(jì)錄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京今年年內(nèi)2000萬以上的豪宅，簽約已經(jīng)達(dá)到310套左右。
據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至11月，上海單價(jià)超10萬元/平方米的頂級豪宅已成交490套，已超過過去3年的年度成交之和，可謂盛況空前。買家中包括一些世界500強(qiáng)高管以及一些知名企業(yè)家和影視明星。
北京一名地產(chǎn)界人士指出，在經(jīng)歷了過去一年房地產(chǎn)的低迷之后，富人們又開始在大城市投資房產(chǎn)，其中豪宅投資的價(jià)值因?yàn)榭沟?、稀缺而凸顯。特別是股市暴跌、大宗商品價(jià)格屢創(chuàng)新低、中國出現(xiàn)資產(chǎn)荒的背景下，豪宅似乎成了手握巨額現(xiàn)金的富豪的首選。
一名豪宅開發(fā)商人士甚至引用去年的胡潤百富榜來論證豪宅爆發(fā)的合理性，據(jù)胡潤富豪榜統(tǒng)計(jì)，截至2013年末，中國擁有1000萬資產(chǎn)以上的富豪有109萬人；億萬富豪6.7萬人，這些人都是未來豪宅的消費(fèi)群體。中國的富豪結(jié)構(gòu)也在發(fā)生一些變化，以前是煤老板為主，現(xiàn)在創(chuàng)業(yè)板、新三板公司高管、基金經(jīng)理也不少。
豪宅背后開發(fā)商的流動性風(fēng)險(xiǎn)
與一些豪宅開發(fā)商的樂觀相比，市場上也不乏謹(jǐn)慎甚至悲觀的看法。萬科董秘譚華杰就曾多次談到，從去年下半年開始土地價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)的漲幅，如果接下來房價(jià)不大漲，高價(jià)拿地的企業(yè)將可能虧損。特別是北京一些區(qū)域，地價(jià)已經(jīng)超過了周邊在售樓盤的價(jià)格，這個(gè)地價(jià)要求房價(jià)必須上漲一倍，而且必須在三年之內(nèi)完成上漲，這個(gè)項(xiàng)目才可能有盈利。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅曾表示，北京豪宅市場已處于明顯供過于求的局面，明年放量的超過10萬單價(jià)的樓盤會超過50個(gè)，這些高價(jià)地一方面面臨巨大資金成本的壓力；另一方面也面臨艱難的“去化”壓力。更有地產(chǎn)界人士預(yù)言，明年50個(gè)“頂豪”中，能活下來的也就五分之一左右，不排除出現(xiàn)爛尾豪宅。
有業(yè)內(nèi)人士指出，北上廣等一線城市豪宅最大的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是流動性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在很多開發(fā)商都是高負(fù)債融資，如果項(xiàng)目建成以后遲遲賣不出去，最終變得有價(jià)無市的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)就逼近了。融資和時(shí)間成本是壓在豪宅開發(fā)商頭上的兩座大山。
據(jù)了解，過去兩年，“地王級”中糧孫河地塊、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊項(xiàng)目一直遲遲未能入市，而香河園地塊也一直在尋找接盤者。2016年，新“地王”背后的豪宅項(xiàng)目，能順利入市嗎？樓市的豪宅盛宴可持續(xù)多久？許多地產(chǎn)界人士都在尋找答案。
文/本報(bào)記者 朱開云