由彩生活開創(chuàng)的物業(yè)公司上市潮才剛剛開始。繼彩生活、中海物業(yè)之后，11月25日，擁有“社區(qū)O2O平臺”的獨立物業(yè)管理公司中奧到家掛牌港交所，成為第三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司。同日，花樣年也公告披露，旗下度假物業(yè)管理平臺——美易家掛牌申請獲批，即將登陸新三板。與此同時，碧桂園、富力、萬科等多家品牌房企也都正計劃將旗下物管公司分拆上市。值得注意的是，在商業(yè)模式上，除了通過比拼物業(yè)管理面積取勝的傳統(tǒng)模式之外，更多個性化的服務(wù)模式，正成為物業(yè)管理公司獲得資本市場青睞的新路徑。
物管公司排隊上市
中奧到家成立于2005年9月。作為一家獨立物業(yè)管理公司，與彩生活及中國海外旗下的中海物業(yè)不同，中奧到家并沒有地產(chǎn)母公司的資源扶持。根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中奧到家為2013年中國第三大最有綜合實力的獨立物業(yè)管理公司。
花樣年旗下的美易家成立于2010年，主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業(yè)等提供物業(yè)管理、資產(chǎn)營運及相關(guān)增值服務(wù)，美易家也是繼彩生活之后，花樣年推向資本市場的第三家公眾公司。
自彩生活2014年6月上市之后，各物業(yè)管理公司爭先啟動上市計劃。除了三家在港上市的內(nèi)地物業(yè)公司，目前還有7家物業(yè)管理公司成功掛牌新三板，其中開元物業(yè)、丹田股份、東光股份、華仁物業(yè)等公司以高成長及特色發(fā)展，成為新三板的亮點物業(yè)管理公司。
此外，房企龍頭也開始扎堆涌入物業(yè)上市大軍，萬科、綠城、富力、碧桂園等一批業(yè)內(nèi)知名房企的物業(yè)管理公司正行進在上市的路上。其中，富力地產(chǎn)在2015年中期業(yè)績發(fā)布會上首度披露，富力地產(chǎn)正在研究物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市，碧桂園旗下物業(yè)分拆上市計劃也于日前首次明確進程，目前上市工作正在“緊鑼密鼓地推進之中”。
個性化服務(wù)模式增值
與彩生活、中海物業(yè)等主要以物業(yè)管理面積取勝的傳統(tǒng)模式不同，新掛牌的無論中奧到家還是美易家，都不再只是比拼規(guī)模。
公開資料顯示，截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬平方米，涉及149項物業(yè)，此前三年間的規(guī)模增長率為22.7%。今年10月，中海物業(yè)上市時披露，物業(yè)管理面積超過6000萬平方米。截至今年6月，彩生活物業(yè)管理面積為2.7億平方米，萬科物業(yè)的管理面積為1.1億平方米。
物業(yè)管理面積的差距，并沒有影響資本市場的估值。東亞證券指出，盡管中奧到家2014年市盈率為22.1倍，其同業(yè)平均為27.2倍，然而考慮到中奧到家較小的公司規(guī)模，其估值并不算便宜。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，中奧到家特有的管家模式是其成功吸引資本市場的重要原因，此外正在打造的社區(qū)O2O模式，也將成為公司未來新的盈利點。
據(jù)了解，從2007年起，中奧到家向旗下特選物業(yè)提供管家服務(wù)，截至2014年底，該公司已經(jīng)有731名管家。今年3月，中奧到家推出住宅社區(qū)O2O平臺，和易居、房多多以及一號店展開合作，提供線上線下結(jié)合的到家服務(wù)，開啟“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)生活方式。中奧到家表示，社區(qū)O2O將向業(yè)主提供多元化服務(wù)，例如購買生鮮食品、家政服務(wù)等，都可以在公司的APP上實現(xiàn)，然后由公司的管家直接配送到戶。
截至2015年6月30日，美易家在管理和服務(wù)的項目合計35個，管理面積845萬平方米，這些物業(yè)項目涉及深圳、重慶、江蘇、浙江、西藏、貴州等全國12個省市，初步形成全國化戰(zhàn)略布局。從物業(yè)面積來看，美易家在行業(yè)中也并不具備規(guī)模優(yōu)勢。
但與目前已有的度假租賃運營模式均有所不同，美易家模式將是由線下到線上，整合線下線上資源，采取類酒店式的服務(wù)方式，通過資產(chǎn)運營托管和度假物業(yè)綜合性服務(wù)，把大量沉淀的度假物業(yè)資產(chǎn)通過市場化手段盤活，實現(xiàn)物業(yè)價值的再造與重塑。
花樣年控股董事局主席潘軍表示，美易家不會走“燒錢”的傳統(tǒng)模式，未來將依托穩(wěn)健的盈利能力和低成本線下服務(wù)來展開，“我們理解開發(fā)商，更懂物業(yè)經(jīng)營，有成熟的酒店管理標(biāo)準(zhǔn)體系、文旅資源，以及出色的線下成本管控能力?！?/p>
微利行業(yè)的利潤蛋糕
除了個性化的服務(wù)模式，高毛利是上述兩家物業(yè)公司成功掛牌的另一大法寶。
作為一家專為中高端住宅提供服務(wù)的第三方物業(yè)公司，中奧到家以高毛利著稱。過去三年，中奧到家的毛利率分別為19%、26.8%和33.4%，同樣主要采用包干制收費模式的中海物業(yè)，2014年的毛利率為17.9%，而中奧的單位面積毛利貢獻同樣居于高水平。
與中奧到家一樣不具備規(guī)模優(yōu)勢的美易家，其綜合毛利率、凈資產(chǎn)收益率等盈利指標(biāo)卻在行業(yè)內(nèi)排名靠前。
根據(jù)美易家公開披露的數(shù)據(jù)，2014年美易家的綜合毛利率達(dá)到44.57%，即便比起剛登陸港交所的中海物業(yè)(19%)、中奧到家(33.42%)，美易家的毛利率都明顯高出不少。此外，美易家的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)甚至高達(dá)71.86%，為盛全物業(yè)的4倍、物管股份的3.8倍、索克物業(yè)的12倍。
花樣年表示，美易家的高毛利率和ROE水平，得益于其相對高端的市場定位以及創(chuàng)新服務(wù)等增值業(yè)務(wù)比重持續(xù)上升。有券商人士評論，美易家在新三板掛牌申請快速獲批與其業(yè)績表現(xiàn)不無關(guān)系，它的多項財務(wù)指標(biāo)在新三板同類公司中完美勝出，打破了“物業(yè)屬微利行業(yè)”的傳統(tǒng)定義。
房企轉(zhuǎn)型新“抓手”
伴隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)的到來，與新房相關(guān)的業(yè)務(wù)未來會隨著房地產(chǎn)開發(fā)景氣度的下降而逐漸見頂，但與此同時，與存量房增值相關(guān)的業(yè)務(wù)，卻仍然是一片藍(lán)海。
“過去十五年，房地產(chǎn)為買房賣房服務(wù)，現(xiàn)在是為住房服務(wù)”，易居中國董事局主席兼總裁周忻說，物業(yè)管理是開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級最重要的抓手，所以易居中國將業(yè)務(wù)重點延伸擴展到了社區(qū)服務(wù)，易居中國旗下的實惠平臺與中奧聯(lián)手將會打造O2O社區(qū)增值服務(wù)平臺。
業(yè)內(nèi)人士表示，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式過于粗糙，成本高企營運艱難，但并不是說住宅物業(yè)管理就不能夠掙錢，關(guān)鍵還在于營運思維的轉(zhuǎn)變。中國物業(yè)管理協(xié)會理事會會長沈建忠表示，如果把物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)從保值增值房屋擴展到社區(qū)醫(yī)院、家政、教育等增值服務(wù)領(lǐng)域，加上數(shù)以億計的業(yè)主，物業(yè)市場規(guī)模過萬億不是沒有可能。加上資本市場的對接，物業(yè)領(lǐng)域一定會產(chǎn)生王健林那種人物，中國首富可能誕生于物業(yè)領(lǐng)域。
京華時報記者潘秀林京華時報制圖吳尚楠