◎每經(jīng)記者 杜冉樂 黃宗彥攝影報道
“投5萬，分你30萬——買鋪配送上市原始股”。近日，一個名叫“西部國際陶瓷城(ITCC)”的四川夾江大型商業(yè)項目打出上述誘人的營銷廣告。
該項目的開發(fā)主體是一家名不見經(jīng)傳的四川領秀集團及旗下夾江領秀中遠地產(chǎn)，自稱依托上市央企中遠集團，其境外特殊目的公司已獲得倫敦證券交易所上市交易代碼，以1平方米贈送1000股兜售400間商鋪，上市后預期可獲15倍市盈率。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，上述項目幾個月前才開工，其主體仍在構筑地基，距“西部瓷都”夾江主城陶瓷展銷基地較遠，其運營及上市預期潛藏諸多風險。倫交所相關人士表示，領秀中遠那個并非交易代碼，含金量不高。
買鋪送“倫敦上市原始股”
領秀集團官網(wǎng)顯示，公司注冊資本1億元，總資產(chǎn)逾50億元，業(yè)務集中于四川本土及北京等地，待開發(fā)土地儲備面積約百萬平方米，年銷售額逾10億元。但在地產(chǎn)圈，領秀集團卻并不為外界熟知。
以西部國際陶瓷城為例，該項目位于樂山市夾江縣經(jīng)開大道，總投資6億元，用地200畝，其中1期20畝，建筑面積3萬平方米，投資額0.8億元，由領秀與中遠及香港高智資本聯(lián)合打造。
上述項目有什么特別之處，能讓投資者獲得600%的高收益？近日，記者以投資人身份來到位于成都保利中心11樓的上述項目售樓部一探究竟。
等前一位投資者離開之后，該售樓部一位置業(yè)顧問才安排記者就坐，但不讓亂走動、拍照。其介紹說，西部國際陶瓷城為一級批發(fā)市場，是除河北、廣東外的西部最大的陶瓷產(chǎn)地及交易區(qū)。項目商鋪1平方米售價在1萬元左右，當前在售商鋪總價從10萬~20萬元不等，一共1000套左右，只向大眾出售40%，目前已成交了100多套，5萬元的戶型已售罄，項目年租金收益率達12%，加上原始股5年可實現(xiàn)30萬元。
“有個廣東的客戶電話咨詢完大致情況后，沖著上市原始股就直接來現(xiàn)場一次性購買了12套?！鼻笆鲋脴I(yè)顧問說。
其實，項目關鍵賣點正如上述廣東客戶所言，絕大多數(shù)買家沖著上市原始股而來。前述置業(yè)顧問介紹，“領秀中遠已登陸倫敦交易所，備案信息可在網(wǎng)上查到，而前100名投資者才有資格以每平方米送1000股獲得原始股，多買商鋪多得原始股，簽訂購買合的同時簽股權轉讓協(xié)議?！?/p>
說完之后，該置業(yè)顧問展示了一份股權轉讓協(xié)議模板，上面注明“公司實控人陳紅云向XXX轉讓10000股份”。以商鋪平均售價1萬元計算，按照1期0.8億元投資額和3萬平方米總建面，單位成本約2666.7元，單位售價毛利率達300%。
外界猜測，領秀中遠提前套現(xiàn)并隱秘賺取高毛利之外，其后續(xù)以售后返租模式運營項目或隱藏多重投資風險。
配售代碼非上市交易代碼
領秀中遠官方給出的資料顯示，其位于境外的特殊目的公司全稱為“領秀中遠(英國)公眾公司”(以下簡稱為英國領秀中遠)，注冊地位于英國，公司性質為公眾公司。
在上述項目銷售推介中，領秀官方著重對外宣稱，英國領秀中遠的國際證券識別代碼為“GB00BTL1KZ90”，倫交所全球配售代碼為“BTL1KZ9”，證券狀態(tài)為“已備案，可交易”?！耙罁?jù)英國證券法，公司資料已經(jīng)在倫敦證券交易所備案，普通股可全球非公開配售?！?/p>
配售方案宣傳資料顯示，英國領秀中遠控股構架為其通過控股領秀中遠中國有限公司，由后者收購境內資產(chǎn)，從而實現(xiàn)境內資產(chǎn)也就是西部國際陶瓷城境外上市。
按照領秀提供的備案查詢步驟，記者登錄倫交所可查到英國領秀中遠如領秀對外說表述的相關信息。在項目營銷上，領秀中遠自稱其已獲得倫交所上市交易代碼，而刊載于《樂山日報》的一篇報道也稱其獲得上市交易代碼。
熟悉倫敦資本市場的一位英國律師表示，“現(xiàn)在好多(中國)公司說他們拿到了上市代碼，這沒有任何意義，就是忽悠國內的人。”
倫交所北京辦事處一位不愿具名的工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“他那個并不是上市交易代碼，就像A股市場上一些非上市公司向有關部門提交了資料，只能說有上市意愿，含金量不高。”
針對上市原始股、證券代碼等問題，記者專程赴領秀集團總部采訪，但截至發(fā)稿仍未得到答復。四川中遠辦公室相關人士表示，領秀是其客戶，但對這個項目不太了解。
上市存不確定性風險
倫交所北京首席代表Jon Edwards介紹，如果主板上市，要求企業(yè)市值不低于70萬英鎊(約112萬美元)，3年經(jīng)審計的財務信息及最近18個月內(包括經(jīng)審計的中報)的財務信息，不低于25%的公眾持股比例，由英國上市監(jiān)管署審核等，主板上市較嚴格。
與主板相比，倫交所AIM板相對門檻低。Jon Edwards表示，該板塊雖對企業(yè)無盈利、經(jīng)營年限、最低公眾持股比例等要求，上市門檻低，但股票上市可能大幅折價，波動風險大。
記者查詢發(fā)現(xiàn)，英國領秀中遠成立于2014年12月1日，注冊資本100萬英鎊，總股本1億股，公司董事長為陳紅云，但未披露所涉控股子公司構架。
作為境內主體的夾江領秀中遠，由自然人陳紅云獨資注冊于去年10月，中遠并未出資。按照合作協(xié)議，領秀負責項目開發(fā)、營銷等，中遠旗下四川中遠國際貨運負責國際貿易平臺搭建、運營及組織陶瓷企業(yè)外銷。
依照倫交所主板上市標準，英國領秀中遠須完成3個會計年度的財報，有良好業(yè)績表現(xiàn)。倫交所AIM板雖無企業(yè)盈利、經(jīng)營年限等要求，但已收緊了對中資上市企業(yè)的監(jiān)管要求。
前述項目置業(yè)顧問表示，“待公司2017年最晚2019年上市后即可進行股票交易?！庇I秀中遠配售宣傳資料稱，其總股本1億，(上市)股價為市值1億英鎊/1億股=1英鎊，預期市值為中國業(yè)務年利潤15倍市盈率，年利潤0.1億英鎊，15倍市盈率為1.5億英鎊。按此計算，英國領秀中遠上市股票溢價100倍，單只原始股也會翻100倍，1平方米送1000股的價值將從10英鎊漲至1000英鎊。
前述倫交所北京辦事處不愿具名的工作人員表示，目前AIM板暫無中資房企上市，一般中資企業(yè)獲得15倍PE難度不小。
高回報被指“眾籌”建房
投資人獲取收益的關鍵仍在項目的運營。上述項目位于夾江縣新場鎮(zhèn)，記者下了成樂高速夾江出口，再坐7~8分鐘“摩的”就到了項目所在地。遠處望去，“已獲倫交所上市交易代碼”等特大字樣尤為醒目，但項目周邊并沒有什么配套。
除了部分未拆遷的當?shù)孛穹恐?，只有夾江開發(fā)區(qū)管委會在此?！澳Φ摹睅煾嫡f，“這個項目有點‘背’(偏)”。
從開發(fā)進度來看，該項目今年3月底動工以來，目前僅有1/3面積建了3~4層高，剩下2/3要么正修筑地基，要么仍在打樁。
四川夾江作為中國第三大陶瓷基地，與其“西部陶都”名實相副的陶瓷基地仍集中于縣城附近，距西部國際陶瓷城約數(shù)十里，這里已聚集了三江國際陶瓷城、億都國貿城、廣博城市廣場等大型項目。
按照夾江陶瓷產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到2020年末，新建的高端陶瓷產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積6.5平方公里，預計產(chǎn)值300億元。雖然市場前景美好，但供需失衡及招商瓶頸已初露端倪。
目前，夾江最大的陶瓷項目非“億都國貿城”莫屬，但記者探訪時，億都國貿城工地靜悄悄的，緊鄰的售樓部大白天也上了鎖，透過門窗發(fā)現(xiàn)內部較為凌亂。記者多次撥打銷售電話，其已欠費停機。
三江國際陶瓷城雖是日前夾江首屆陶瓷博覽會的舉辦地，口岸好還采取3年免租期招商，但仍有不少鋪面閑置。
提到西部國際陶瓷城時，夾江陶瓷基地某項目銷售處置業(yè)顧問說，那個項目本質上就是“眾籌”圈錢建房，這里鋪面好則年回報率五六個點，一般就三四個點。
一位深耕成都專業(yè)市場的某資管運營機構負責人表示，像成都新繁家具建材基地，依靠成都大市場，運營好的商鋪月租金1平方米在20~30元，不少租金在十幾元甚至幾元。一個四線項目的商鋪賣1萬元1平方米，12%的年回報率對應月租金100元，有點離譜。
記者手記
上市原始股的魅惑：當了房東還當股東？
◎每經(jīng)記者 杜冉樂 黃宗彥
A股市場上，如果在一家企業(yè)上市前夜，你能拿到不少原始股，十幾倍甚至上百倍的溢價足以讓你大賺一筆。過去多年，A股IPO發(fā)行可謂“一票難求”，“上市原始股”概念也屢被爆炒。
目前被市場精心包裝的所謂“上市原始股”仍在暗潮洶涌，房地產(chǎn)也不例外，讓你“當了房東，繼續(xù)當股東”。
不久前，一個位于成都的“匯眾中心”的商業(yè)開發(fā)商——匯眾置業(yè)曾以自持商業(yè)置換擬入駐孵化企業(yè)股權，向購買該物業(yè)的投資人出具物業(yè)產(chǎn)權之外，贈送孵化企業(yè)未來上市原始股，號稱資本百倍增長。
去年，陽光保險于綠地借殼前以半價倒賣“原始股”，但從本質來看，投資者從其手中買到的并非真原始股，而是綠地上市前參與其定增的某私募基金旗下急于退出的份額。但該機構等綠地上市后仍有3年鎖定期，市場風險難以預估，收益更不好鎖定。
今年上半年，西部某個百億孵化園項目打著“上市原始股”概念，其運營方以公司增發(fā)新股的名義讓投資人以1元/股認購了上千萬股，還稱公司從某股權托管中心Q板轉E板，保守估計3~20倍收益。不久騙局敗露，投資人陷入漫長維權路。
與市場叫賣A股上市原始股相比，領秀中遠給人的感覺更具國際范兒，直接贈送“倫交所上市原始股”，還說已獲倫敦“上市交易代碼”。受項目高收益誘惑，投資人趨之若鶩。
看當前的房地產(chǎn)，A股市場上房企IPO幾無新案例可循，房企若借殼上市，除了要有凈殼可借之外，審批也是一個漫長過程。如果一家房企近幾年有“前科”，更與上市無緣。
前不久，西部某家券商的一位高管在中國資產(chǎn)管理論壇上表示，高收益對應的一定是高風險。“同一家企業(yè)的兩個投資高管，一個去澳門賭了一把賺了1億，另一個靠踏實做事也賺了1億，結果都一樣。老板年底考核時，誰牛？風險沒暴露，不代表沒風險。投資人應學會識別風險，關鍵要識別產(chǎn)品對應的基礎資產(chǎn)是什么。”
從樓市供需層面看，無論是住宅，還是商業(yè)地產(chǎn)，各地先后均經(jīng)歷了一波“井噴式”增長，但需求卻未能跟上，房企正經(jīng)歷“去庫存”陣痛。為此，營銷花樣翻新，“上市原始股”也成了不少房企編造財富神話的幌子?！百Y產(chǎn)配置荒”的大背景下，投資者切忌盲目。