業(yè)內(nèi)人士表示，海淀區(qū)因其深厚的學(xué)區(qū)背景、周邊成熟完善的配套及其暢通的交通條件，已經(jīng)成為改善型置業(yè)人群的首選。圖/CFP
位于西四環(huán)的金玉府是今年海淀唯一的純新盤，圖為樣板間。資料圖片
北京樓市從來不缺少熱點(diǎn)，而海淀板塊從未遠(yuǎn)離熱點(diǎn)。
5年前，海淀房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了發(fā)展的黃金期。此后，受到土地稀缺等諸多因素影響，住宅新盤的供應(yīng)持續(xù)銳減，目前該區(qū)域已經(jīng)成為高端產(chǎn)品的聚集地。產(chǎn)業(yè)的拉動、學(xué)區(qū)的助推都已為海淀樓市持續(xù)釋放的潛力做好注腳，而每一次海淀區(qū)域內(nèi)的新項目亮相，都會引發(fā)北京樓市的聚焦。
2012年至今居住用地僅6宗
今年以來，頻繁亮相的高價地塊，在進(jìn)一步佐證“京城地貴”的同時，也折射出北京商品房用地供應(yīng)日漸緊張的趨勢。
來自北京市國土局的官方數(shù)據(jù)顯示，去年北京商品房用地僅完成計劃的一半，而2015年北京市土地供應(yīng)在保障北京新機(jī)場交通用地需求之外，其他各項指標(biāo)與2014年計劃相比均有所調(diào)減。其中，住宅用地計劃同比減少了27%，包括自住房在內(nèi)的商品房土地減少了25%。
值得一提的是，將2015年北京市供地計劃分解來看，海淀區(qū)商品住宅(包含自住型商品房用地)僅有22公頃，是城六區(qū)中除東西城之外供應(yīng)最少的區(qū)域，僅占全市商品房供應(yīng)總量的0.03%。事實(shí)上，海淀的住宅用地供應(yīng)尤為稀缺，早已是不爭的事實(shí)。記者根據(jù)官方數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計，從2012年至今，海淀區(qū)共推出12宗土地，其中居住用地僅6宗，還包括一塊限價房用地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的土地供應(yīng)量意味著未來房企想要進(jìn)入海淀已近乎不可能，又或者必須通過激烈的競爭、付出更高的成本代價。
就在今年上半年，海淀區(qū)推出了區(qū)域年內(nèi)唯一一塊住宅用地，位于海淀北部地區(qū)整體開發(fā)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊，競拍現(xiàn)場吸引了首鋼、天恒、保利、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖首開聯(lián)合體、中化方興華僑城聯(lián)合體、永同昌旭輝北辰聯(lián)合體、金地平安電建聯(lián)合體、中鐵建、遠(yuǎn)洋招商聯(lián)合體等，現(xiàn)場僅經(jīng)歷了10分鐘、20輪的競價，便觸頂合理土地上限(56.4億元)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入現(xiàn)場競報自住型商品房面積環(huán)節(jié)。最終，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元，并配建6.05萬平方米自住房的代價獲得該地塊。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的測算，該地塊的純商品房樓面價已經(jīng)達(dá)到43000元/平方米，未來該項目入市的價格預(yù)計將超過10萬元/平方米。
稀缺性配套成改善型人群首選
一方面是土地供應(yīng)極度稀缺，區(qū)域內(nèi)在售項目屈指可數(shù)，另一方面，隨著中關(guān)村北擴(kuò)，海淀即將迎來新一波人口涌入潮流，大量的高端改善置業(yè)需求將進(jìn)一步釋放。據(jù)公開資料顯示，“十二五”期間，海淀北部將完成1500億元的開發(fā)建設(shè)投資，形成約40平方公里的研發(fā)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集帶，同時將大量優(yōu)質(zhì)的城市資源引入北部，圍繞軌道交通形成公共服務(wù)中心，完善居住、商業(yè)等配套，建設(shè)綜合性的城市發(fā)展帶。
業(yè)內(nèi)人士指出，多方合力之下，勢必進(jìn)一步放大供需落差，未來海淀優(yōu)質(zhì)改善型房源很可能面臨一房難求的局面。
“當(dāng)前北京高端改善項目基本上是‘賣一套少一套’的行情，在海淀更是如此。隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步落地，各類配套將更加完善，區(qū)域內(nèi)的居住含金量也將水漲船高?！币晃环科笕耸刻寡?。
除了產(chǎn)業(yè)帶動區(qū)域配套升級，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)是成為海淀宜居的另一個“標(biāo)配”。眾所周知，在海淀，由于重點(diǎn)學(xué)校眾多，已經(jīng)形成了堅實(shí)的學(xué)區(qū)房高地，動輒突破10萬元/平方米售價的房源比比皆是。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管北京當(dāng)下正在力促教育資源的均等化，但在短期內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源不均勻的狀況仍將存在，作為眾多家心目中的教育資源高地，海淀的學(xué)區(qū)房價格短時間下降的可能性幾乎為零。記者綜合多家二手房中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從成交價格來看，大部分學(xué)區(qū)房的價格要比周邊非學(xué)區(qū)房樓盤至少高出30%以上。
采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都表示，今年以來，樓市和貨幣寬松政策的陸續(xù)出臺，購房者的入市積極性已被明顯調(diào)動，其中改善型需求增幅顯著。而海淀地區(qū)因其深厚的學(xué)區(qū)背景、周邊成熟完善的配套及其暢通的交通條件，已經(jīng)成為改善型置業(yè)人群的首選。
海淀唯一純新盤攪熱市場
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，海淀區(qū)商品房市場供應(yīng)量僅有876套，面對有增無減的住房需求，使得海淀多個樓盤還未入市已經(jīng)火爆的場面。而作為今年海淀區(qū)域內(nèi)唯一一個純新盤，金玉府尚未開盤，已經(jīng)獲得了極高的關(guān)注。據(jù)記者了解，該項目打破傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式，采用“先學(xué)后宅”的開發(fā)理念，率先簽約十一學(xué)校，為業(yè)主子女打造12年無憂教育體系。
地處海淀四環(huán)的內(nèi)城核心區(qū)位，金玉府瞄準(zhǔn)高端改善型需求，打造135平方米的三居社區(qū)，讓居者可以享受到海淀的百年文化傳承、四環(huán)的內(nèi)城成熟配套以及京西的優(yōu)質(zhì)山水資源。在產(chǎn)品規(guī)劃上，項目采用點(diǎn)狀布局、低密純板樓設(shè)計，更好地確保每個戶型都能享受到最佳的日照。在戶型設(shè)計上，則通過多次對產(chǎn)品的調(diào)整確保了客廳4.5米的超大面寬，并在前期大量客戶調(diào)研的基礎(chǔ)上做了更人性化的功能分區(qū)，使空間布局能夠更好地滿足家庭日常使用。
作為北京樓市熱度最高的區(qū)域，海淀曾締造了多個豪宅項目，而目前海淀在售項目都已經(jīng)進(jìn)入高品質(zhì)、高價格的階段。據(jù)記者了解，目前海淀區(qū)普通商品房的售價在4萬元/平方米左右，中高端商品房的售價普遍突破6萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著整體市場的走高，售價超過10萬元/平方米將成為海淀樓市的未來趨勢。
在整體價格預(yù)期看漲之下，金玉府項目相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示：“海淀土地持續(xù)極度稀缺，未來想要入住海淀更是難上加難。金玉府首期預(yù)計以6萬多元/平方米的價格開盤，將是目前四環(huán)性價比最高的優(yōu)質(zhì)樓盤。而對未來的價格預(yù)期，我們還是比較樂觀的?！?/p>
本版采寫/新京報記者 李捷