本應(yīng)主要受供求關(guān)系影響的房價(jià)，長久以來在中國帶有濃重的行政干預(yù)意味。近期，原本用來“限漲”的“房價(jià)備案管理”，被指是“限跌”。濟(jì)南有沒有房價(jià)備案制度?在限漲或者限跌中能起什么作用?市場怎么看這一政策的利弊得失?
日前，東莞出現(xiàn)了開發(fā)商降價(jià)超過15%導(dǎo)致購房者無法網(wǎng)簽的案例。官方給出的依據(jù)是2011年出臺(tái)的一份老通知——所有新建商品房銷售價(jià)格一經(jīng)備案，實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的15%，否則網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動(dòng)鎖定。杭州也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果降價(jià)幅度超過15%，要向物價(jià)部門申報(bào)備案。此舉引來“限降”的猜測甚至質(zhì)疑。
援引房價(jià)“備案制度”干預(yù)樓盤降價(jià)的案例并非這些年來的“新鮮事”。2011年，上海就曾出現(xiàn)一大型樓盤價(jià)格由2.2萬元/平方米直降到1.6萬元/平方米，當(dāng)時(shí)該樓盤所在區(qū)房管部門要求，如果開發(fā)商降幅超過20%，需要重新對(duì)房價(jià)備案。濟(jì)南一開發(fā)商表示，重新備案不僅浪費(fèi)人力物力和時(shí)間，還有可能備不了案，影響銷售。
“辦理預(yù)售許可證時(shí)，銷售樓盤要申報(bào)價(jià)格，一般要具體到套，即平時(shí)所說的‘一房一價(jià)’，實(shí)際銷售價(jià)格高于該價(jià)格時(shí)有詳細(xì)規(guī)定。”濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)市場監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照2011年濟(jì)南市建設(shè)部門和物價(jià)部門相關(guān)文件的要求，對(duì)市場銷售價(jià)格超過申報(bào)價(jià)格10%的，一律要求企業(yè)重新申報(bào)，對(duì)房價(jià)波動(dòng)出現(xiàn)異常的項(xiàng)目，約談其企業(yè)負(fù)責(zé)人，限期整改。“房價(jià)備案目前不在物價(jià)部門，如果某個(gè)樓盤出現(xiàn)比較異常的大規(guī)模降價(jià)，物價(jià)部門將進(jìn)行檢查。”濟(jì)南市物價(jià)局房產(chǎn)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
一駐濟(jì)大型房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，濟(jì)南的樓市發(fā)展較健康，目前房價(jià)不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌。到目前為止，還沒有出現(xiàn)哪一家房企因?yàn)榉績r(jià)備案“超標(biāo)”而被發(fā)回重審的。另外，房價(jià)備案制度雖然規(guī)定“房價(jià)波動(dòng)異常，約談房企負(fù)責(zé)人”，但事實(shí)上對(duì)樓盤降價(jià)并沒有嚴(yán)格限定。
黃金地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一房一價(jià)”備案，對(duì)捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房價(jià)等違規(guī)銷售行為有很好的規(guī)范作用。不過一家目前正在辦理預(yù)售手續(xù)的企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人有不同的觀點(diǎn)：“房價(jià)備案是辦理預(yù)售許可證眾多手續(xù)中的一項(xiàng)，并不一定能夠起到預(yù)期的限制作用，反而增加了手續(xù)?！痹撠?fù)責(zé)人直言。
一家不久前進(jìn)入濟(jì)南西部新城進(jìn)行開發(fā)的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，濟(jì)南西部新城屬于“價(jià)值洼地”，未來有著很好的上升空間。但是，為了留下好的“見面禮”他們的樓盤一期價(jià)格基本為成本價(jià)。未來價(jià)格應(yīng)該恢復(fù)到市場價(jià)，到時(shí)房價(jià)備案制度就成了一種阻礙，很可能得重新備案。
預(yù)售前的房價(jià)備案制度的另外一個(gè)弊端是，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)有可能會(huì)偏離實(shí)際市場價(jià)，為其未來價(jià)格上漲做前期準(zhǔn)備，結(jié)果就是“逼迫”開發(fā)商提前上漲房價(jià)。
“物價(jià)和建設(shè)部門可能會(huì)根據(jù)市場情況審核樓盤報(bào)價(jià)，但每個(gè)區(qū)域市場的房價(jià)都有一定的參照區(qū)間，開發(fā)商為了之后好操作，可以往區(qū)間偏高的方向報(bào)價(jià)，開盤的時(shí)候先以優(yōu)惠的價(jià)格試探市場，隨后再與周邊的樓盤形成‘虛高市場價(jià)’的表象。”
有業(yè)內(nèi)人士指出，在以價(jià)格為核心目標(biāo)的調(diào)控體系中，表面上看，政府能通過價(jià)格備案管理、出臺(tái)“指導(dǎo)價(jià)”甚至調(diào)整統(tǒng)計(jì)對(duì)象等方式，控制房價(jià)變動(dòng)幅度甚至隨意“做高”或“做低”房價(jià)，達(dá)到統(tǒng)計(jì)數(shù)字上的調(diào)控效果;但實(shí)際上，困擾樓市的根本性問題，比如有效供應(yīng)不足、土地成本過高、炒房投機(jī)需求過旺等，反而容易被忽視。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，目前濟(jì)南市民對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)已經(jīng)非常理性。真正讓市場說話不僅是開發(fā)商之所想，也是購房者之所愿。應(yīng)該逐步廢除房價(jià)備案制度，改革調(diào)控手段，終止使用限價(jià)、限降這樣的手段直接干預(yù)價(jià)格。
濟(jì)南房地產(chǎn)評(píng)論人士趙魯梁認(rèn)同李鐵崗的觀點(diǎn)。他表示，問題的焦點(diǎn)不在于政府是否通過行政措施對(duì)房價(jià)進(jìn)行干預(yù)，而是能否營造一種讓樓市健康發(fā)展的長效機(jī)制上。不應(yīng)該一看房價(jià)跌了就忙止跌，漲了去限漲。
黃智義 張曉莉