房地產(chǎn)投資信托基金迎來發(fā)展新契機(jī)

　　蘇寧云商日前發(fā)布公告稱，擬將旗下11家全資子公司的相關(guān)權(quán)益，以約40億元轉(zhuǎn)讓給中信金石基金管理有限公司（以下簡稱“中信金石”）擬發(fā)起的私募投資基金。轉(zhuǎn)讓后，蘇寧云商一方面將按照市場公允價值確定交易對價，獲得門店增值收益和現(xiàn)金回籠，另一方面將以穩(wěn)定的租賃價格和長期租約獲得門店物業(yè)的長期使用權(quán)。

　　中信證券之所以選擇蘇寧云商旗下位于北京、成都、重慶等地的11家優(yōu)質(zhì)門店資產(chǎn)，是對其價值及未來增值可能的充分肯定。瑞銀證券分析師廖欣宇認(rèn)為，蘇寧云商目前自有門店44家，擬出售的11家門店位置較好，物業(yè)價值高，由于這部分門店購置時間早，出售后公司預(yù)計將至少獲得13億元的一次性稅后凈收益。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這種“售后返租”的操作手法，本質(zhì)上是資產(chǎn)證券化的過程。由于中信金石的母公司為中信證券，因此，此次中信金石瞄準(zhǔn)蘇寧云商的門店，也被看作是中信證券REITs模式向商業(yè)化邁出的重要一步。

　　去年9月，中信金石曾受讓中信證券名下的兩幢大樓，并將其資產(chǎn)證券化。中信證券在今年5月推出“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”（簡稱“中信啟航”），其基礎(chǔ)資產(chǎn)即為這兩幢大樓。在深圳證券交易所掛牌交易轉(zhuǎn)讓的“中信啟航”也成為國內(nèi)首個在交易所掛牌的REITs產(chǎn)品。

　　“REITs作為國外房地產(chǎn)市場主要的資產(chǎn)證券化手段，已經(jīng)誕生了半個世紀(jì)，但在我國還處于嘗試和探索階段?！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師樂加棟認(rèn)為，在目前的市場環(huán)境下，推動REITs發(fā)展，對我國房地產(chǎn)行業(yè)以及整個金融市場乃至宏觀經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生重要影響。

　　今年，我國REITs的推進(jìn)節(jié)奏有所加快，9月底中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中，明確提出“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”。

　　國外成熟的REITs產(chǎn)品一般具備一定的稅收優(yōu)惠、良好的流動性、低投資門檻和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計等特征。樂加棟認(rèn)為，雖然按照國際標(biāo)準(zhǔn)來說，中信證券5月推出的“中信啟航”并不能算嚴(yán)格意義上的REITs，但因?yàn)槠淇缭搅朔菢?biāo)產(chǎn)品到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的鴻溝，為投資者打通了投資渠道，其積極意義仍不言而喻。另外，從房地產(chǎn)行業(yè)來說，如果REITs順利推行，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過出售給REITs還可實(shí)現(xiàn)退市套現(xiàn)和資金的回籠，提高了內(nèi)部收益和縮短了投資回報周期。

　　長期以來，由于REITs涉及房地產(chǎn)，有人擔(dān)心推行REITs會引起住宅價格繼續(xù)上漲，但從目前國內(nèi)的情況來看，這種可能性并不大。海通證券高級分析師倪韻婷認(rèn)為，海外REITs的房產(chǎn)主要是以家用住宅為代表的住宅地產(chǎn)、寫字樓和零售商場。而從國內(nèi)的實(shí)際情況看，未來REITs主力將是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)橐痪€城市的住宅地產(chǎn)租金回報率僅2%，對投資者吸引力太低；商業(yè)地產(chǎn)一般毛收益率在5%到6%之間，高于部分美國REITs。因此商業(yè)地產(chǎn)具有更大的優(yōu)勢進(jìn)行資產(chǎn)證券化。

　　目前，中信金石并未向外透露更多的REITs產(chǎn)品細(xì)節(jié)，但業(yè)內(nèi)人士分析，該產(chǎn)品或?qū)⒔梃b“中信啟航”模式，采取分級證券化方式發(fā)行。據(jù)了解，“中信啟航”優(yōu)先級投資者主要獲取相對穩(wěn)定的租金收益，次級投資者則主要獲取物業(yè)增值的收益，優(yōu)先級和次級按7∶3比例發(fā)行。（記者 陸 敏）