杭州樓市限購"松綁"新房庫存能賣20個(gè)月以上

　　傳言已久的杭州樓市限購“松綁”終于成真。

　　杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局昨晚通過官方微博對外發(fā)布消息稱：今年以來，杭州房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，但住房供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。經(jīng)研究，報(bào)市政府同意，從7月29日零時(shí)起，購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。

　　這一消息，意味著實(shí)施3年半的杭州樓市限購政策“松綁”。

　　杭州一直有著中國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱。今年2月，杭州樓市打響“馬年降價(jià)第一槍”，引發(fā)全國的關(guān)注。在此后，杭州樓市冷清異常：商品房買賣不振，成交低迷，房價(jià)接連下跌，庫存量不斷增加。

　　杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014上半年，杭州市區(qū)新建商品房簽約29153套，簽約量較去年同期下降30.62%，其中，主城區(qū)新建商品房簽約12871套，簽約量較去年同期下降44.69%；簽約均價(jià)每平方米15584元，較去年同期簽約均價(jià)17883元下降12.86%。

　　上半年，包括蕭山、余杭在內(nèi)，杭州市二手住房成交13113套，成交面積119.4萬平方米，成交金額179.7億元，分別下降49.4%、48.6%、51.2%。同時(shí)，二手住宅價(jià)格變化明顯，除3月以外，今年其他各月都低于每平方米1.5萬元；主城區(qū)均價(jià)連續(xù)8個(gè)月低于每平方米1.9萬元。

　　在國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2014年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況”中，杭州新建商品住宅價(jià)格在5月環(huán)比下降1.4%之后，6月繼續(xù)以環(huán)比下降1.8%的數(shù)據(jù)“領(lǐng)跌”全國。

　　一方面價(jià)格下行，一些新開樓盤甚至跌破板塊價(jià)格“底線”，而另一方面，商品房庫存激增。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日晚9點(diǎn)，杭州市區(qū)住宅可售套數(shù)約93574套，非住宅約41134套，總計(jì)庫存量達(dá)13.4萬余套。

　　其中，蕭山可售套數(shù)23209套，可售面積3239770.06平方米，其中住宅可售套數(shù)15971套，住宅可售面積2006967.14平方米；余杭可售套數(shù)50025套，可售面積5846004.37平方米，其中住宅可售41385套，住宅可售面積5060863.87平方米。

　　按照今年上半年杭州市區(qū)商品房成交速度計(jì)算，這些新房子去化需要20個(gè)月以上。

　　與之前已經(jīng)取消或者放松限購的城市相比，杭州樓市的庫存量顯然壓力不小，而更大的還來自于土地財(cái)政的壓力。

　　同策咨詢研究部5月發(fā)布的《45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》顯示，杭州土地財(cái)政依賴度高達(dá)156.4%，為45個(gè)限購城市中土地財(cái)政依賴度最高的城市。

　　杭州是中國第一個(gè)實(shí)行土地儲備制度的城市。自1998年杭州建立初步的房地產(chǎn)市場體系以來，由房地產(chǎn)帶動的土地?zé)豳u對杭州GDP有著不小的貢獻(xiàn)。2002年，杭州房地產(chǎn)投資額達(dá)196億元，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到11.6%。到2009年，杭州（包括余杭、蕭山）土地出讓金高達(dá)1054億元，在全國70個(gè)大中城市中排名第一，甚至超過北上廣深等一線城市。

　　而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年杭州地方財(cái)政收入520.79億元。土地出讓金收入是地方財(cái)政收入的2.2倍。

　　但隨著2011年2月杭州市出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》的限購政策，杭州樓市逐漸從火爆轉(zhuǎn)向冷清，漸至低迷。

　　而低迷的樓市，也直接影響到杭州土地市場的成交。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年前兩個(gè)季度，杭州市區(qū)（含余杭區(qū)、蕭山區(qū)）共成交土地92宗，總成交額543億元，同比下降8.8%；其中主城區(qū)成交土地35宗，總成交額404.7億元，同比下降2.2%。今年5月5日，杭州市區(qū)土地拍賣現(xiàn)場，計(jì)劃出讓的兩宗商地均只有一家單位報(bào)名，最終均加價(jià)100萬元直接成交。

　　實(shí)際上，7月中旬以來，杭州一直流傳著限購調(diào)整或變相取消的消息。在消息盛傳的21日，蕭山新房簽約套數(shù)一度達(dá)到122套，相比20日僅成交的27套，單日成交環(huán)比漲幅超300%，成為蕭山近一個(gè)多月以來日均成交量最高的一天。

　　樓市松綁終于傳言成真，但放開限購能否就此拯救樓市，繼而導(dǎo)致新一輪房價(jià)的上漲？不少房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，取消限購，或多或少都會激活一部分的增量需求，同時(shí)也會對市場整體看跌的預(yù)期帶來一定的影響，但并不足以影響整個(gè)樓市，市場更不可能因此出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長虞曉芬認(rèn)為，放松限購可能會刺激市場小幅度放量，但不大可能出現(xiàn)大幅度的放量。

　　對此，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛也表示，在當(dāng)前銀行信貸緊縮局面沒有得到實(shí)質(zhì)性改變的情況下，取消限購對拉動成交量增長作用有限。

　　不少房產(chǎn)開發(fā)商表示，雖然是利好消息，但對拉動房價(jià)不會有太高的期望。

　　從今年已經(jīng)取消限購或作出限購政策調(diào)整的城市來看，限購政策的松綁或取消并沒有改變市場基本面下行的大勢，也并沒有明顯起到促進(jìn)市場成交量回升的作用。

　　采訪中，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“放松限購”對樓市的成交和價(jià)格的短期走勢會起到一定的利好作用，但就長期來看，隨著前期被壓抑的需求的釋放，還會有市場供求雙方的博弈，甚至并不排除“博奕”會再度升級。“畢竟，杭州市大多數(shù)房企首先需要面對的是‘千方百計(jì)消化庫存’”。

　　本報(bào)杭州7月29日電

　　作者：董碧水