連續(xù)兩個(gè)月沒有動(dòng)靜的北京住宅土地市場終于迎來成交，一周內(nèi)5宗地的出讓規(guī)模頗為可觀。但仔細(xì)審視，低溢價(jià)、低烈度不僅成為這一階段土地市場的主流，且這股“冷風(fēng)”還可能影響到下一階段將要出讓的部分“明星”地塊。
5地塊入市
最高溢價(jià)難過30%
7月17日，北京土地市場繼該周以低溢價(jià)出讓兩宗土地之后，又迎來第二次土地招拍掛。不出所料的是，當(dāng)日拍賣的3宗地塊均以低溢價(jià)率和低競爭烈度波瀾不驚地出讓。
當(dāng)日首先拍賣的是房山良鄉(xiāng)高教園區(qū)17-02-03、17-02-06地塊，共有7家企業(yè)參與了現(xiàn)場競拍，但競爭場面并不激烈，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)了未舉牌的現(xiàn)象。最終，首創(chuàng)以18.1億元的價(jià)格競得了該地塊，溢價(jià)率不足30%。
當(dāng)日另兩宗土地的競拍更為“冷清”：石景山八角第二水泥管廠1612-034、1612-042地塊，直接以底價(jià)15.8億元成交；另一宗昌平南邵鎮(zhèn)0303-16地塊，世紀(jì)華盛經(jīng)過5輪舉牌以1.56億元拍得了該地塊。
7月14日出讓的兩宗地塊的拍賣同樣是“冷風(fēng)勁吹”。3家企業(yè)參與競價(jià)昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊，分別是融創(chuàng)中國、北科建旗下的瑞坤置業(yè)、首開萬科金地聯(lián)合體。最終該地塊被北科建以23.3億元競得，溢價(jià)率僅5.9%。
而7月14日出讓的另一宗土地順義新城第21街區(qū)的地塊，被認(rèn)為是昔日大名鼎鼎的“大龍地王”的一部分?！按簖埖赝酢痹?jīng)在2009年創(chuàng)下北京單價(jià)、總價(jià)紀(jì)錄，后因企業(yè)未及時(shí)繳納土地出讓金而被退回。2013年曾分割后再次入市，但又遭叫停。這塊被認(rèn)為升值潛力巨大的地塊，也僅僅吸引了4家房企競拍。經(jīng)過26輪競價(jià)，最終被魯能地產(chǎn)以29.3億元拿下，溢價(jià)率僅為13.57%。
“低溢價(jià)”
只是“看上去很冷”
“評估成交價(jià)位是否合理不能只看溢價(jià)率，還要審視地塊本身的起始價(jià)格。從這個(gè)角度來看，這兩塊地賣得并不算低?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者表示，“由魯能競得的順義新城第21街區(qū)地塊，起始樓面價(jià)就達(dá)24888元/平方米。成交溢價(jià)率雖低，但價(jià)值已經(jīng)在土地的起始價(jià)格中得以體現(xiàn)”。
雖然參與這5宗地競價(jià)的房企并不多，但到場觀戰(zhàn)的房企卻非常多，土地交易大廳里一度人滿為患，場面絕不冷清。這充分說明了眾多企業(yè)還是對新出的地塊興趣濃厚。
“看不清未來的市場形勢，因此不敢貿(mào)然高價(jià)拿地。”一位房企的高層這樣告訴記者，但他同時(shí)認(rèn)為，由于開發(fā)商對于北京樓市的長期信心仍然充足，因此“下半年土地市場中，一些位置、規(guī)劃、出讓條件好的地塊仍有望順利乃至高溢價(jià)出讓?！?/p>
未來“明星地塊”
關(guān)鍵看成色
盡管業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前的土地低溢價(jià)率出讓并沒有導(dǎo)致地塊價(jià)值被低估，但畢竟整個(gè)土地市場的溫度和上半年有較大差距，即將于近期出讓的部分熱點(diǎn)地塊的走勢備受關(guān)注。
其中有代表性的當(dāng)屬華嘉胡同地塊。7月17日，華嘉胡同地塊恢復(fù)掛牌出讓，掛牌競價(jià)起始時(shí)間為8月6日。
這塊原定于今年2月出讓的地塊起始價(jià)為35.5億元，測算起始樓面價(jià)約30200元/平方米。如果按溢價(jià)率50%計(jì)算，將是近期總價(jià)和單價(jià)新紀(jì)錄的有利競爭者。
另外，7月15日起接受掛牌競價(jià)的孫河北甸西村地塊也是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，該地塊起拍價(jià)46億元，出讓總面積約34萬平方米，不剔除保障房建設(shè)面積的起拍樓面價(jià)達(dá)28000元/平方米，預(yù)計(jì)成交價(jià)可能將達(dá)68億元，或會成為年內(nèi)無爭議的總價(jià)紀(jì)錄創(chuàng)造者。
郭毅表示，盡管目前土地市場、樓市都比較冷清，但這些“明星地塊”仍受到企業(yè)青睞。同時(shí)，普遍不理想的半年業(yè)績，對企業(yè)拿地影響也有限，原因是房企并不差錢?！敖鼛讉€(gè)月，國內(nèi)銀根已經(jīng)有所寬松，央行連續(xù)兩次定向降準(zhǔn)、銀監(jiān)會放寬商業(yè)銀行存貸比，給市場注入了一定量的流動(dòng)性。可以說，進(jìn)入下半年，企業(yè)資金面的窘境已得到一定程度的緩解?，F(xiàn)在對于房企來說資金不是問題，決定是否拿地的根本性原因在市場前景?！?/p>
本報(bào)記者 胡喆
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，僅供參考
土地名稱
昌平沙河鎮(zhèn)
北沙河北側(cè)地塊
順義新城
第21街區(qū)地塊
石景山八角
第二水泥管廠地塊
房山良鄉(xiāng)
高教園區(qū)地塊
昌平南邵鎮(zhèn)
文化娛樂用地
規(guī)劃建設(shè)面積
（平方米）
82754
100124
100690
157186
25950
起價(jià)（萬元）
220000
258000
158000
140000
14300
成交價(jià)（萬元）
233000
293000
158000
181000
15600
未扣除保障房
樓面價(jià)（元/平方米）
28156
29264
15692
11515
6012
溢價(jià)率
5.91%
13.57%
底價(jià)成交
29.29%
9.09%
競得企業(yè)
北科建
魯能
京漢置業(yè)和東方邦信聯(lián)合體
首創(chuàng)
世紀(jì)華盛