近日，關(guān)于中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)(以下簡稱“自貿(mào)區(qū)”)改革深化推進的預期逐步升溫，起因在于中國人民銀行行長周小川在4月9日曾表示，自貿(mào)區(qū)建設(shè)是一項重要的國家戰(zhàn)略，人民銀行將全力配合做好自貿(mào)區(qū)建設(shè)的各項工作。這份令市場參與者頗感振奮的表態(tài)發(fā)生于周小川在自貿(mào)區(qū)調(diào)研期間。有關(guān)注自貿(mào)區(qū)概念的市場分析人士指出，這意味著自貿(mào)區(qū)規(guī)劃總體方案中提到的金融服務行業(yè)擴大開放，有望近期實現(xiàn)突破。
在自貿(mào)區(qū)改革為整體經(jīng)濟環(huán)境帶來宏觀變革的同時，許多概念相關(guān)的上市公司也在這次改革浪潮中逐浪前行，這些公司來自于地產(chǎn)、航運、商貿(mào)、物流等諸多行業(yè)。作為自貿(mào)區(qū)實質(zhì)性的開發(fā)主體外高橋（600648），則又是逐浪者中的佼佼者。近日，外高橋發(fā)布公告，就市場普遍關(guān)注的物業(yè)資源儲備情況做出了詳細披露，讓市場看到了這家公司在自貿(mào)區(qū)內(nèi)豐厚的資源和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
身處自貿(mào)區(qū)
物業(yè)資源占盡地利
自貿(mào)區(qū)若只從土地規(guī)模來講，區(qū)域范圍并不算大，涵蓋上海市外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，總面積僅為28.78平方公里。土地的稀缺性在自貿(mào)區(qū)掛牌成立后已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。
以外高橋公司及自貿(mào)區(qū)管委會遷址為例，2013年10月25日外高橋發(fā)布遷址公告，公司騰出自用物業(yè)大樓，整體出租給花旗銀行等金融機構(gòu)，上市公司搬遷至森蘭區(qū)域一座廢舊倉庫辦公；2013年11月，自貿(mào)區(qū)管委會也宣布遷址，將辦公地址從位于外高橋保稅區(qū)的管委會大樓搬遷至土地相對充足的洋山保稅區(qū)，從而為擬入駐企業(yè)騰出土地。這兩次遷址從側(cè)面說明了自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)土地需求的旺盛程度。
受此影響最顯著的就是自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)土地價格及物業(yè)價格的升溫。半年來，包括外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)在內(nèi)的區(qū)域地價和租金水平均已出現(xiàn)明顯上升。而根據(jù)此次外高橋關(guān)于物業(yè)資源儲備情況公告中披露的數(shù)據(jù)顯示，公司在寸土寸金的自貿(mào)區(qū)及其周邊擁有豐富的物業(yè)資源。
僅以自貿(mào)區(qū)內(nèi)的物業(yè)資源計量，公司已建物業(yè)中位于外高橋保稅區(qū)中的廠房倉庫有238萬平方米、商辦22萬平方米；位于外高橋保稅物流園區(qū)的廠房倉庫有14萬平方米、商辦3917平方米。在建物業(yè)中，公司擁有位于外高橋保稅區(qū)中的廠房倉庫19萬平方米、商辦3萬平方米；位于外高橋保稅物流園區(qū)的廠房倉庫22萬平方米。未建物業(yè)中，公司則擁有位于外高橋保稅區(qū)中的廠房倉庫91萬平方米，商辦113萬平方米。
在自貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)的已建、在建、未建物業(yè)地上面積合計達到522萬平方米，占整個自貿(mào)區(qū)地理疆域的18.14%。全部已建、在建、未建的物業(yè)資源規(guī)模合計達到752萬平方米，在自貿(mào)區(qū)建立后的整個區(qū)域地價重估過程中，外高橋無疑成為受益最為顯著的上市公司之一。
這些利好也開始慢慢反應到了企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)中，根據(jù)外高橋在2014年3月公布的業(yè)績快報顯示，2013年度公司實現(xiàn)營業(yè)利潤75396萬元，比上年同期增長25.85%，歸屬于上市公司股東的凈利潤54451萬元，比上年同期增長23.56%。
立足長遠
大手筆謀篇布局
占據(jù)如此地利的外高橋，也沒有掩飾自己在這場浪潮中的雄心壯志。
2012年以來，外高橋?qū)ιm地塊及物流園二期的開發(fā)進度明顯加快，大量的在開發(fā)資源在2013、2014年以后陸續(xù)達到可轉(zhuǎn)讓狀態(tài)。公司在利用自有資金推進項目開發(fā)的基礎(chǔ)上，進一步運用資本市場的力量提速自身發(fā)展升級的腳步。
2013年底，外高橋著手推進非公開發(fā)行股票項目，公司在募資預案中明確指出，公司在探索中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)的關(guān)鍵進程中承擔了特殊而重大的歷史使命。公司將緊緊圍繞“面向世界、深耕亞太、服務全國”的戰(zhàn)略要求和上?！八膫€中心”建設(shè)的戰(zhàn)略任務，力爭將外高橋保稅區(qū)和外高橋保稅物流園區(qū)打造成政策最開放、投資最自由、功能最豐富、貿(mào)易最便利、制度最健全、運作最高效的自由貿(mào)易園區(qū)。
公司擬通過募資，定向建設(shè)跨國公司地區(qū)總部平臺、專業(yè)物流平臺、亞太分撥中心平臺、高端現(xiàn)代服務業(yè)平臺、功能性貿(mào)易平臺等五大平臺。這五大平臺由30個子項目組成，計劃建設(shè)30棟高標準的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施，總建筑面積81.98萬平方米，計劃投資額高達26億元人民幣。這些子項目主要分布在外高橋保稅區(qū)和外高橋物流園區(qū)二期地塊，項目建成后將主要滿足跨國公司、國際采購及分撥企業(yè)、大型物流企業(yè)、高端服務企業(yè)以及高端進口產(chǎn)品展銷商的經(jīng)營需要。它們不但在地理上全部處于自由貿(mào)易區(qū)輻射范圍之內(nèi)，也在職能上符合自貿(mào)區(qū)定位轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級的變革需求。
公司在募資預案中這樣寫道：“本次非公開發(fā)行募集資金投資項目完成后，公司資本實力顯著增強、核心競爭力全面提升，有利于公司經(jīng)營管理模式及主營業(yè)務結(jié)構(gòu)將進一步優(yōu)化，符合公司長遠發(fā)展需要及股東根本利益。”
2014年3月，外高橋成功獲得了中國證監(jiān)會關(guān)于此次非公開發(fā)行股票的核準批文。
務實深耕
靈活合作提速開發(fā)
然而，目前外高橋區(qū)域的發(fā)展并不是沒有瓶頸。整個區(qū)域事實上面臨著從傳統(tǒng)的港口貿(mào)易型區(qū)域向現(xiàn)代綜合服務型區(qū)域轉(zhuǎn)變的過程。除了政策紅利等軟性環(huán)境要做好之外，區(qū)域內(nèi)也需要更多的商業(yè)用地和辦公樓等硬件設(shè)施與之相配套。但現(xiàn)有的辦公寫字樓主要集中在外高橋保稅區(qū)北地鐵站附近，處于楊高北路、港九路、馬吉路和富特北路之間的方形地帶，這個商務辦公建筑群中的建筑大多建成于上世紀90年代，已不能滿足今日大量企業(yè)入園之需求。
外高橋今年迅速做出了應對這種局面的行動，為提速商辦開發(fā)建設(shè)的步伐，2014年4月，外高橋與招商置業(yè)簽署了《關(guān)于森蘭外高橋D1-4地塊、D04-04地塊項目之合作協(xié)議》。
根據(jù)協(xié)議，上海招商置業(yè)與上海外高橋共同出資設(shè)立項目公司，注冊資本金為3000萬元人民幣，上海招商置業(yè)持有60%股權(quán)，上海外高橋持有40%股權(quán)。外高橋委托該項目公司對森蘭外高橋D1-4、D04-04商業(yè)金融業(yè)和商務辦公用地進行工程建設(shè)。這兩幅地塊，緊臨自貿(mào)區(qū)。其中，D1-4地塊土地面積為5.11萬平方米，綜合容積率為4.0,D04-04地塊土地面積為2.79萬平方米，綜合容積率為3.0。
招商地產(chǎn)稱,此次通過與外高橋合作的方式進入自貿(mào)區(qū)，其寫字樓和商場建成后，將極大的改善自貿(mào)區(qū)的商務配套不足的現(xiàn)狀。
外高橋方面則表示，通過引進招商置業(yè)公司，有助于公司縮短項目前期開發(fā)周期，減輕項目開發(fā)的資金壓力，促進合作雙方優(yōu)勢互補、利益雙贏，加快培育進口商品保稅展示交易中心等自由貿(mào)易試驗區(qū)產(chǎn)業(yè)功能。
儲備豐厚
土地利用仍存潛力
在關(guān)注外高橋公司一系列日常經(jīng)營動作的同時，投資者同樣關(guān)心公司未來發(fā)展的后勁。市場分析人士認為，在自貿(mào)區(qū)建設(shè)穩(wěn)步推進的狀況下，回到公司公布的物業(yè)資源數(shù)據(jù)，至少有兩方面能決定公司未來持續(xù)經(jīng)營的能力，一是公司的在建物業(yè)與未建物業(yè)資源的規(guī)模。再則是公司目前土地儲備的結(jié)構(gòu)是否蘊含著未來升值的可能。
從公司儲備規(guī)?？矗壳肮疽呀ㄎ飿I(yè)地上建筑面積317萬平方米，在建物業(yè)地上建筑面積115萬平方米，未建物業(yè)地上建筑面積320萬平方米。公司在建及未建的儲備物業(yè)地上建筑面積共435萬平方米，超過目前已建物業(yè)規(guī)模。
從用途價值不同來劃分，商辦用地和住宅用地的單位租價水平要高于廠房倉庫用地。目前公布的在建及未建的儲備物業(yè)商辦用地地上面積共187萬平方米，在建及未建的儲備物業(yè)住宅用地地上面積64萬平方米，二者占整個在建及未建物業(yè)面積的58%，土地儲備結(jié)構(gòu)有著相對不錯的質(zhì)量。
增加服務業(yè)比重是自貿(mào)區(qū)的未來發(fā)展的重要方向，從傳統(tǒng)貨物貿(mào)易向服務貿(mào)易、離岸貿(mào)易等多種新型業(yè)態(tài)發(fā)展是一種明顯趨勢。隨著自貿(mào)區(qū)職能升級和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，屆時會在客觀上要求區(qū)域內(nèi)土地的性質(zhì)和利用方式做出相應的規(guī)劃調(diào)整。目前外高橋在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有頗具規(guī)模的已開發(fā)和未開發(fā)土地資源，傳統(tǒng)的廠房倉庫用地在土地存量中仍占有不小的比重，如果公司在未來能夠結(jié)合自貿(mào)區(qū)發(fā)展需求進一步合理配置土地性質(zhì)結(jié)構(gòu)，盤活存量資源，那么外高橋在將來的土地后續(xù)利用上仍會具有非常值得挖掘的潛力。
（-CIS-）