房地產貸款如何“穩(wěn)剛需”
本報記者 郭子源
房地產貸款“穩(wěn)剛需”的政策效果正在逐步顯現(xiàn)。中國人民銀行最新數(shù)據顯示，截至2021年12月末，全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點。來自中國銀保監(jiān)會的最新數(shù)據顯示，購房者的合理住房需求進一步得到滿足，個人住房貸款中90%以上用于支持首套房。
多位業(yè)內人士表示，未來房地產貸款應從總量和結構兩方面入手，加強預期引導。從總量上看，堅決落實“房住不炒”，保持房地產貸款增速平穩(wěn)、投放有序；從結構上看，堅持“有保有壓”，一是更加精準、有效滿足房企和購房者的合理剛性融資需求，二是堅決遏制“經營貸”違規(guī)入樓市；同時，加大對長租房市場、保障性住房建設的支持力度。
保持房貸增速穩(wěn)定
保持房地產貸款增速穩(wěn)定，對于穩(wěn)定宏觀經濟、防范化解金融風險具有重要意義。
一方面，房地產業(yè)規(guī)模大、鏈條長、涉及面廣、關乎眾多就業(yè)?！昂侠怼⑦m度的房地產貸款增速，對于國民經濟增長具有推動作用?！眹医鹑谂c發(fā)展實驗室副主任曾剛表示。另一方面，居民住房需求依然旺盛。住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽表示，當前我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.9%，仍處在快速城鎮(zhèn)化階段，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。
房地產貸款由兩部分構成，一是針對房地產企業(yè)的房地產開發(fā)貸款，二是針對購房者的個人按揭貸款。分析銀保監(jiān)會已公布的房貸增速數(shù)據，可看出其呈現(xiàn)“穩(wěn)中趨緩”走勢。截至2021年4月末、6月末、7月末、9月末、11月末，房貸同比增速分別為10.5%、10.3%、8.7%、8.6%、8.4%。
為何會穩(wěn)中有降？一方面，這是全面落實房地產長效機制，遏制房地產金融化泡沫化勢頭的顯著成果；另一方面，部分金融機構對房地產行業(yè)態(tài)度審慎，出現(xiàn)了一致性收縮信貸的情況。
“個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業(yè)的風險偏好明顯下降，房地產開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。”中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在2021年10月如此表示。此外，部分銀行對重點房企的融資管理規(guī)則存在誤讀，導致部分房企的合理融資需求未被有效滿足。
為減少對合理、剛性融資需求的“誤傷”，2021年下半年尤其是第四季度，金融監(jiān)管部門優(yōu)化了房地產行業(yè)融資環(huán)境，著力“穩(wěn)預期”。其中，四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。
曾剛認為，在堅持“房住不炒”定位下，各項監(jiān)管措施將更加精準、靈活適度，房地產貸款將逐步“企穩(wěn)”，為實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標創(chuàng)造有利條件。
精準滿足合理需求
除了穩(wěn)定信貸總量，信貸結構也需優(yōu)化，做到“有保有壓”。一方面，要更加有效地滿足房企和購房者的合理、剛性融資需求；另一方面，堅決嚴懲違法違規(guī)行為，遏制“經營貸”違規(guī)入樓市。
當前，房地產開發(fā)貸款已有序恢復，房企的合理融資需求正得到有效支持。不過，后續(xù)工作開展仍面臨一些困難?！安糠指吒軛U率房企仍存風險，資金緊張狀況沒有得到徹底緩解，債務償還存在壓力。因此，金融機構對于房地產行業(yè)依然會相對審慎?！痹鴦偙硎尽?/p>
如何解決上述問題？要有序推動房企風險化解工作，過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”房地產開發(fā)經營模式已不可持續(xù)。為此，央行和銀保監(jiān)會近期聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》。
除了房企，購房者的“剛需”也將得到保障。自2021年11月起，央行單列發(fā)布個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據。個人住房貸款10月當月增加3481億元，較9月多增1013億元；11月當月增加4013億元，較10月多增532億元。
在目前的銀行個人住房貸款中，90%以上都是首套房貸款?！敖窈螅瑢⒗^續(xù)在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持?！便y保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞說。
“開正門”還要“堵偏門”。劉忠瑞表示，金融監(jiān)管部門將嚴肅懲治違法違規(guī)行為，保持高壓態(tài)勢，嚴防經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域，防止亂象回潮。銀保監(jiān)會已連續(xù)4年開展全國性房地產專項檢查，基本覆蓋了所有熱點城市，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為“零容忍”，對違規(guī)問題依法嚴肅問責。
支持住房租賃市場
中央經濟工作會議明確提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設。因此，房貸結構調整的另一個重要方向，就是加大對長租房市場和保障性住房建設的支持力度。
“我們將加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系?！弊〗ú孔》勘Ｕ纤矩撠熑伺藗ケ硎?，以人口流入多、房價高的城市為重點，加快發(fā)展保障性租賃住房。按照計劃，“十四五”期間，我國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可解決1300萬人住房困難。
近年來，金融支持住房租賃市場的力度不斷加大。截至2021年11月末，投向住房租賃市場的貸款增速接近各項貸款平均增速的5倍。
據了解，信貸資金支持保障性租賃住房的主要路徑有二：一是加大對保障性租賃住房建設運營的支持，銀行以市場化方式，向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；二是向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。
“截至2021年11月末，建行住房租賃綜合服務平臺已覆蓋全國96%的地級和以上行政區(qū)域，發(fā)放公司住房租賃貸款785.98億元?！敝袊ㄔO銀行行長王江表示。
金融服務創(chuàng)新也需加快?！肮ゃy瑞信投資已成功發(fā)行全國首單省級人才公寓類REITs產品，為金融支持住房租賃建設作出了積極創(chuàng)新和有益探索。”中國工商銀行相關負責人說，未來將研究住房租賃企業(yè)的創(chuàng)新運營模式，完善租賃住房貸款產品體系，提升金融服務水平，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
郭子源