“雖然佳兆業(yè)的情況有點(diǎn)特殊，但由于內(nèi)房股離岸債券違約尚無先例，債權(quán)人最終能獲得多少補(bǔ)償尚不得而知，這容易導(dǎo)致內(nèi)房股債券投資者的恐慌情緒蔓延。”黃立沖向記者表示，由于大多數(shù)內(nèi)資企業(yè)在境外公開發(fā)行債券時都會通過境外的控股公司，在出現(xiàn)違約的情況下，海外債權(quán)人的償還次序?qū)嵸|(zhì)上低于境內(nèi)運(yùn)營公司的全部債權(quán)人，即清算所得的款項(xiàng)會優(yōu)先償還國內(nèi)的債務(wù)，包括買家的預(yù)繳款、員工工資及福利、國內(nèi)銀行貸款、信托借款甚至供應(yīng)商墊款，如有余款才會償還境外債務(wù)，這意味著海外債券人很有可能血本無歸。
楊萍也認(rèn)為，海外市場對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期，本就導(dǎo)致房企海外發(fā)債風(fēng)險溢價上升，例如碧桂園在2014年5月發(fā)行的5年期美元債券票息為7.875%，較公司在2013年9月發(fā)行的美元債券收益率上浮25個BP。隨著佳兆業(yè)事件的發(fā)酵，海外投資者必然會對內(nèi)房股優(yōu)先票據(jù)要求更高的風(fēng)險溢價，并導(dǎo)致內(nèi)地房企海外融資成本大幅上升，因此預(yù)計有更多的房企擱置海外發(fā)債計劃，從而加劇資金周轉(zhuǎn)壓力。
房企融資“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)
盡管海外融資難度增加無可避免，但這并不意味著所有房企都會受到影響。黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，讓海外投資者看到除了經(jīng)營風(fēng)險外，許多中小型民營房企還暗藏著政商關(guān)系風(fēng)險，由于這類企業(yè)的創(chuàng)始人對經(jīng)營影響巨大，高壓反腐或加劇民營房企的經(jīng)營風(fēng)險，最終導(dǎo)致投資者對于公司管治架構(gòu)提出更高要求。
黃立沖預(yù)計，有兩類房企有望從中受益：一類像萬科這種擁有高透明度經(jīng)營風(fēng)格、對政商關(guān)系依賴度很低的混合所有制類房企；另一類則是擁有強(qiáng)大背景實(shí)力的央企國企類房企，它們的融資成本反而有可能受益于投資者風(fēng)險偏好的提升而下降。
以2014年9月開始放行的銀行間中期票據(jù)為例，海通證券研究發(fā)現(xiàn)，萬科于2014年12月24日發(fā)行的三年期中期票據(jù)，票面利率為4.7%，保利地產(chǎn)于2014年12月25日發(fā)行的五年期中期票據(jù)，票面利率為4.8%，兩者均較發(fā)行當(dāng)日同期限的AAA中期票據(jù)收益率低12個BP。此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，包括中國海外發(fā)展、方興地產(chǎn)等央企類內(nèi)房股發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)在2015年1月初至今價格不跌反漲。
“在投資者避險情緒濃厚的背景下，中小型上市房企的融資環(huán)境難有改善，并將進(jìn)一步拉大其與優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的差距，最終加劇房企間的‘馬太效應(yīng)’，龍頭房企會在這場違約風(fēng)波中進(jìn)一步建立競爭優(yōu)勢。”姜超表示。