專家認為，公租房的租金成本優(yōu)勢應該通過延長出租年限來逐步體現。“我們的測算表明，當出租年限高于30年時，達到盈虧平衡的租金要求就明顯降低。政府應該創(chuàng)造條件鼓勵一部分非營利性社會資本去長期持有和運營公租房項目。”陳杰說。
在保障性住房大規(guī)模建設時期，需要同步推進法律體系建設，避免留下隱患
經過十多年的探索，尤其是近5年的大規(guī)模建設，我國以廉租房、經適房、公租房為主要形式，“低端有保障，中端有支持”的住房保障政策框架日趨清晰。在總結巨大成就的同時，國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣認為，不應回避的一個事實是，保障房亟待立法支持。
采訪中，相關專家和基層干部表示，面對高房價背景下越來越大的保障壓力，必須實現保障房規(guī)劃、建設、分配、管理等方面的規(guī)范化，確保保障房民生保障功能的最大化。既要明確各級政府在推進住房保障工程中的責任，又要規(guī)范以往保障房分配、運營、流轉環(huán)節(jié)中存在的種種混亂局面。
多環(huán)節(jié)面臨無法可依
記者在江蘇、甘肅、江西、北京等多地采訪了解到，各地在近幾年的大規(guī)模保障房建設中，出臺了一系列地方配套政策，初步形成了各具特色的保障房地方政策體系。但是另一方面，由于缺少國家層面的保障房法律，各地政策目標偏差大，一些需要強力推進的領域也缺少法律的有力支撐。
一是各地對“住有所居”理解不同，指標考核缺失。江蘇省住建廳副廳長彭向峰表示，“住有所居”究竟是指有房住，還是擁有產權住房，是當前一大爭議。有的地方已停建經適房，有的地方仍以建產權房為主，有的地方采取“先租后售”的做法，還有的地方用貨幣化補貼。各地雖然大規(guī)模建設保障房，但是沒有一個指標考核體系。而對于經適房存廢的爭論，讓地方左右為難。
二是銀行業(yè)將保障房項目等同于商品房項目。業(yè)內人士反映，當前銀行業(yè)對保障房的資金支持還停留在口頭上，央行、銀監(jiān)會的相關支持文件幾乎是“一紙空文”。保障房項目貸款利息高、規(guī)模小，缺少法律的強力推進。
三是分配環(huán)節(jié)信息采集難和違規(guī)成本低。常州市房管局局長孫勇說，公平分配是保障房的生命線，但是分配環(huán)節(jié)還沒有法律定義。比如保障房申請，現在申請戶的收入信息主要還是來自民政部門的工資記錄，缺少公安、稅收、工商、社保、金融、證券等部門的信息聯動，房管部門不可能獲取這些信息。
孫勇舉例說，今年常州采取社會化籌措房源的辦法，廉租房申請戶一下子減少了500多戶。原因在于，很多申請戶聽說是社會上的舊房源，就放棄了申請。由此可見申請者“水分”很大。這與虛假申報、轉租牟利、惡意占用等行為，缺少法律處罰直接相關。
四是保障房小區(qū)后續(xù)管理與服務隨意性大。有的小區(qū)物業(yè)費長期收不齊，社會化的物業(yè)管理公司不愿意來，導致小區(qū)管理混亂。有的地方重建設、輕管理，建好后就甩手給了街道，街道沒有固定資金投入，影響到保障對象的生活質量。
國外住房保障法律值得借鑒
國務院發(fā)展研究中心市場所房地產研究室副主任劉衛(wèi)民介紹，上個世紀，伴隨著工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，美國、英國、法國、韓國等20多個國家先后頒布了住房總體綱領和基本制度設計的《住宅法》，涉及住房開發(fā)、土地使用、交易租賃、中低收入住房保障等單項住宅法規(guī)更是數不勝數。
劉衛(wèi)民說，各國都將保證公民“居住權”作為住房立法第一要義和核心目標。例如，德國在《民法》中規(guī)定，保障公民的基本居住條件，是政府職能的基本體現。法國在《可抗辯居住權法案》中，承諾基本實現人人有房住，如果困難群體住房申請得不到滿足，則可向行政法院提起訴訟。