2014年全年，中國跨境房地產(chǎn)投資額有望超過300億美元，超過此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。
轉(zhuǎn)型壓力之下，房企一邊跨界尋找行業(yè)合作的機(jī)遇，一邊則跨國試水海外地產(chǎn)市場。
商報(bào)記者對連日以來上市公司公告等資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，最近一年，新華聯(lián)、碧桂園、萬科、萬達(dá)、綠地、首創(chuàng)等上市房企都先后發(fā)布了投資海外地產(chǎn)的相關(guān)公告。在重慶，繼宗申、申基、方德等大型房企在海外拿下相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，部分中小房企則在新年啟動了“抱團(tuán)出?！钡穆贸?。
這些企業(yè)為何頻頻出海拿地，他們將面臨什么？
“抱團(tuán)”出海拿地
對于從事海外投資顧問的陸大干而言，2015年是真正意義上的新的一年。
“今年以前，我們的海外業(yè)務(wù)主要是‘淘房’，最近則增加了‘淘地’的業(yè)務(wù)?！本吐氂诎顑S海外投資顧問有限公司（以下簡稱“邦僑海外”）的陸大干告訴記者，2月下旬，他就要組織一個(gè)30多人的考察團(tuán)去美國，任務(wù)是幫助該團(tuán)做好海外拿地、自建的前期準(zhǔn)備。這是陸大干組織的首個(gè)“拿地團(tuán)”，而且據(jù)他了解，這樣的業(yè)務(wù)在整個(gè)重慶都屬于“新開張”行當(dāng)。雖然是新業(yè)務(wù)，但是參團(tuán)的人卻不少。陸大干介紹，該團(tuán)的出行計(jì)劃早在三個(gè)月前就已啟動，但是因?yàn)槿藬?shù)不斷增加，出發(fā)時(shí)間也不斷延后。
“團(tuán)里有一半以上都是地產(chǎn)老板，相對于投資移民的人來說，他們出海投資的目的性更強(qiáng)，也更為直接?！标懘蟾山榻B，在2013年之前，移民、留學(xué)等是海外購房者的主要目的，且大部分都是自住?！叭ツ觊_始，以投資為目的人則明顯增加。特別是一些有地產(chǎn)開發(fā)背景的老板，他們更愿意將海外的地產(chǎn)視為一種投資配置?！标懘蟾山榻B，為了滿足這部分房企老板的需求，他們在去年下半年才新增了“海外拿地”的業(yè)務(wù)。
陸大干給自己介紹了上述“拿地團(tuán)”此行的目標(biāo)：美國弗羅里達(dá)州馬里昂縣奧卡拉市西南角的木蘭別墅社區(qū)。按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃，這塊地可建38幢別墅，每幢的面積從400到800平方米不等。整個(gè)地塊的總價(jià)為152萬美元，折合人民幣為942萬元左右。
“算下來，每畝的成本僅為30萬左右人民幣，這樣的地價(jià)非常具有吸引力?！睆埾壬恰澳玫貓F(tuán)”的成員之一，在重慶某區(qū)縣從事了多年地產(chǎn)開發(fā)。和陸大干一樣，張先生也在適應(yīng)“角色的轉(zhuǎn)變”?！?014年，房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨轉(zhuǎn)型，兩級分化變得更為明顯。在銀行貸款收緊的背景下，中小開發(fā)商在國內(nèi)拿地、開發(fā)的難度加大?！睆埾壬f與國內(nèi)動輒上億的大地塊不同，很多西方國家的地塊都是分散出售，開發(fā)成本相對較低，因此他決定出海尋找投資機(jī)遇。
“木蘭這個(gè)項(xiàng)目建成后，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部可以消化部分，剩下的要么直接出售，要么留下出租，都有投資價(jià)值?！笔状巍俺龊！钡膹埾壬鷮ⅰ鞍踩狈旁诹说谝晃?，因此才選擇了“抱團(tuán)”這樣風(fēng)險(xiǎn)相對較小的方式。
催熱新興中介
陸大干和張先生所面臨的“轉(zhuǎn)變”，是國內(nèi)房企向海外拓展的一個(gè)縮影。
“自去年初以來，龍頭房企和上市公司就掀起了一波‘出海潮’。這些大型房企要么是拿地開發(fā)大型的旅游或住宅社區(qū)；要么就是直接買下標(biāo)志性建筑做酒店或者商業(yè)地產(chǎn)。”重慶美爾地產(chǎn)副總經(jīng)理傅東升近期也感受到了房企出海的意愿。
“與龍頭房企、上市公司一樣，部分身家為千萬級和億萬級的中小房企和企業(yè)主，也有到海外投資的需要。但是，他們又不具備在海外進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的資金、實(shí)力?！备禆|升說，在這一背景下，部分中小房企老板就會選擇“抱團(tuán)”的方式小規(guī)模拿地，并以“部分自住，部分出售”的方式到海外從事“老本行”。
“在重慶，目前有30%~40%左右的海外購房者是以投資為目的。而這一比例，每年還將以10%~15%的速度進(jìn)行增長?！敝貞c領(lǐng)域機(jī)構(gòu)市場研發(fā)中心張鑫告訴記者，這一新的投資動向也趨生了新的業(yè)務(wù)，部分新興的中介機(jī)構(gòu)也“伺機(jī)而動”。陸大干所在的邦僑海外就是其中一家。
“兩年前，公司還是一家單純的地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)，主要從事本土項(xiàng)目的代理銷售。隨著海外地產(chǎn)投資的不斷升溫，公司就將這部分業(yè)務(wù)單獨(dú)剝離了出來，注冊成立了邦僑海外公司?！标懘蟾筛嬖V記者，邦僑海外成立不到一年半，目前已代理了30多個(gè)國家的上百個(gè)項(xiàng)目。“海外業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)容，我們又引進(jìn)了專門的會展公司，打造了一個(gè)海外投資的平臺，每年定期舉行兩場海外投資移民展?！标懘蟾烧f，與傳統(tǒng)中介以移民和留學(xué)為主的服務(wù)不同，邦僑海外的服務(wù)重心則在于海外的地產(chǎn)投資。
“在第一個(gè)‘拿地團(tuán)’成行之后，我們正在考慮增加一些地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)?！卑顑S海外董事林凡昨日在接受記者采訪時(shí)說，他們目前已與澳大利亞和歐洲的兩家地產(chǎn)基金取得了合作?！皩τ谟幸庠溉ズＭ馔顿Y地產(chǎn)的人而言，基金的門檻更低?！绷址舱f，即便是“抱團(tuán)出?！?，拿地和自建的成本也在千萬元以上，而且還要顧慮海外的法律和政策風(fēng)向。而通過海外的地產(chǎn)基金，投資者最低只需投資幾十萬，就可以實(shí)現(xiàn)海外的資產(chǎn)配置。林凡認(rèn)為，這也是傳統(tǒng)中介轉(zhuǎn)型的新方向。
數(shù)字
中國房企海外投資
去年或超300億美元
“重慶房企老板抱團(tuán)出海，新興中介瞄上海外業(yè)務(wù)，背后的動因都是海外地產(chǎn)投資的不斷升溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向記者提供了一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2014年全年，中國跨境房地產(chǎn)投資額有望超過300億美元，超過此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。另外，搜房網(wǎng)《中國人海外購房趨勢報(bào)告》顯示，在海外購房人群最集中的15個(gè)城市中，重慶地區(qū)海外購房者的數(shù)量占到了總數(shù)的3.84%。
“對規(guī)模較大的公司來說，保持多樣化以分散風(fēng)險(xiǎn)尤為重要?！钡谝惶酱骶S斯的最新研報(bào)指出，分散風(fēng)險(xiǎn)可以通過豐富產(chǎn)品線、業(yè)務(wù)類型、或在多個(gè)區(qū)域開展業(yè)務(wù)的方式實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，公司也可通海外市場運(yùn)營，學(xué)習(xí)其中經(jīng)驗(yàn)方法并運(yùn)用于中國市場。
“對于中小房企和投資人而言，海外地產(chǎn)市場同樣是資產(chǎn)配置、分散風(fēng)險(xiǎn)的一種渠道?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心李宇嘉說，在金融危機(jī)之后，歐美等地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)步上升的階段。雖然很難有暴利的機(jī)會，但是每年可以比較穩(wěn)定的實(shí)現(xiàn)5%~8%的租金回報(bào)率，這也是分散風(fēng)險(xiǎn)的不錯(cuò)選擇。
瓶頸
法律和政策
成房企“攔路虎”
“海外地產(chǎn)投資看好，但是真正有能力和勇氣出海的房企依然不多。尤其是中小型房企，他們不僅缺錢，更缺少在海外投資開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和資源。”深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉說，海外的政策和法律是很多開發(fā)商出海遇到的首要“攔路虎”。
“中國公司面臨著這樣一個(gè)難題：他們長期與國外市場隔絕，僅在本國的制度與關(guān)系中參與有限的國際競爭。如今他們正邁入一個(gè)全新的市場環(huán)境，法律制度與‘強(qiáng)者生存’的理念也同樣重要。”第一太平戴維斯相關(guān)研究員指出，適應(yīng)新的監(jiān)管要求、稅收制度以及復(fù)雜的市場環(huán)境，對于龍頭房企來說也是一個(gè)痛苦的過程，對于中小開發(fā)商而言則更難。
“海外法律、政策的障礙，以及國內(nèi)房企出海的需求，這之間的矛盾也催生了邦僑海外這樣的服務(wù)機(jī)構(gòu)?！崩钣罴握f，資產(chǎn)配置全球化，這是未來發(fā)展的趨勢，而且這一需求將逐步由大型企業(yè)向中小型企業(yè)和億萬富豪人群蔓延?！爸行∑髽I(yè)和個(gè)人投資者一方面可以通過專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)解決法律、政策等問題，實(shí)現(xiàn)在海外的直接投資；一方面也可以通過基金等金融工具，實(shí)現(xiàn)曲線投資?！崩钣罴握f，全球配置的普及，也將為國內(nèi)中介和金融機(jī)構(gòu)帶來更多的機(jī)會。