北京商改住沉疴已久 政策調(diào)控仍面臨界定難題
■本報見習(xí)記者 杜雨萌
不知從何時開始，北京商住公寓類產(chǎn)品已逐漸成為北京樓市主力軍。
據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前8個月(截止8月15日)北京商住類產(chǎn)品共成交41629套，約為去年同期的5倍，并且較去年全年成交量也高出98%，創(chuàng)出歷史新高。受此影響，前8個月商住類產(chǎn)品成交金額達774.82億元，相比去年全年增加88%。值得注意的是，今年前8個月北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交總金額高達2400.41億元，幾乎追平2015年全年2466.75億元的貨值水平。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受《證券日報》記者采訪時分析認為，今年商住類產(chǎn)品成交暴漲雖然在一定程度上受到通州“雙限”、以及全面調(diào)控“商改住”傳言的影響，但從集中成交前的3月份與傳言逐漸淡去的8月份商住成交占比情況來看，均保持了占據(jù)當(dāng)月樓市總銷量半數(shù)左右的比重，可以看出，北京商住已明顯成為商品住宅市場的主力。究其原因，主要在于其較低的購置成本。
近日，北京市國土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會召開了商住房專題會議。據(jù)媒體報道稱，此次會議北京市透露出的態(tài)度極其堅決，北京市高層的意見是，“不能再新增商住，商辦既然過剩，最近不再上市”，“堅決不開商改住的口子，對已批未建圖紙一律重新再審，發(fā)現(xiàn)疑似問題(商改住)的整改”。
所謂商改住，其實就是將商辦用地(40年、50年產(chǎn)權(quán))的規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的產(chǎn)品類型。購買時，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%，且用不了公積金。需要注意的是，商改住改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《證券日報》記者，商業(yè)辦公用地是北京市整體規(guī)劃的一部分，為了填補區(qū)域商業(yè)及辦公產(chǎn)品不足，起到避免北京市產(chǎn)業(yè)及配套資源過度集中的作用。如果將其改為住宅用途，不僅原有的功能沒有實現(xiàn)，還造成人口的過度集中，易衍生出交通、消防、安全等問題。
不可否認的是，有關(guān)商改住的問題已沉疴已久，特別是在北京住宅市場趨向于豪宅化的現(xiàn)狀之下，商住成為滿足剛需、剛改人群置業(yè)居住需求的重要選擇。但對于這類項目，北京市其實曾明文禁止過。其中，在2011年5月份，北京市下發(fā)《關(guān)于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》明確提出，商業(yè)、辦公類項目，“不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。”
郭毅認為，在現(xiàn)實條件下，一旦對商住打壓過猛，將可能造成北京樓市出現(xiàn)中低價位商品房的空窗，如何填補還需要在商住調(diào)控政策出臺前進行綜合考慮和平衡。但從目前來看，商住調(diào)控將按已開工和未開工兩類區(qū)別對待，未開工的商辦項目重新、從嚴審核項目規(guī)劃。而從實際情況來看，當(dāng)前開發(fā)商報批圖紙，特別是報批通過的圖紙，肯定是符合建筑規(guī)范要求的，重新審核規(guī)劃的過程中，如何界定商住和商業(yè)辦公產(chǎn)品，實現(xiàn)精準打壓，是一個難題。