□金陵晚報(bào)記者 陳菲
2016年，在房價(jià)不斷上漲的同時(shí)，催生了不少“任性”的賣家。在房價(jià)升值的過程中，有不少房屋已簽約在售的賣家，在持續(xù)飆升的價(jià)格面前心理逐漸扭曲、失衡。有的賣家拒不配合買家過戶，有的勒令買家限期支付一筆“漲價(jià)費(fèi)”，還有的賣家不僅任性毀約，還敢“一房二賣”。一大撥違約賣房人陸續(xù)來襲，有的買家連續(xù)兩次“中招”，這也催生出不少“二手房買家維權(quán)群”。今天，我們請(qǐng)來江蘇勝衡律師事務(wù)所主任宋聯(lián)民律師，聊聊面對(duì)任性的“賣家”，該如何對(duì)付！
任性賣家之一
雙倍退還定金 VS 繼續(xù)履行合同
在南京上班近10年的趙先生，去年年底看中了安德門地鐵口附近的一套房屋。在中介提供的南京市存量房買賣協(xié)議上，趙先生多了個(gè)心眼，附加了“任何一方違約導(dǎo)致解除本協(xié)議的，還須按照房屋總額支付10%的違約金”這句話。
春節(jié)一過，從老家回到南京的趙先生就開始聯(lián)系賣家，商量付房款以及過戶事宜，豈料賣家在電話里開始猶豫，說小區(qū)業(yè)主QQ群里都在講地鐵口的房子還要漲價(jià)，自己簽約時(shí)也沒有和老婆“認(rèn)真商量”，賣房的事兒要暫時(shí)“先放一放”。
賣家不急，買家急。趙先生付了購房定金，自然理直氣壯，他直接找到賣家，稱雙方白紙黑字簽了合同，自己還付了10萬的定金，賣家沒有權(quán)利說不賣就不賣！賣家的意見也很明確：定金可以全額退，他愿意1.5倍甚至雙倍支付趙先生支付的10萬元定金。趙先生算了算，同區(qū)位房子的報(bào)價(jià)已上漲三四十萬元，雙倍退還定金也不合算，憤怒之下，趙先生訴至雨花臺(tái)法院。
上了法庭，尷尬的賣家似乎也是有備而來，不慌不忙地當(dāng)庭辯駁，認(rèn)為按照雙方簽訂的購房合同，自己也享有以支付總房款10%的違約金為代價(jià)換取購房合同的解除權(quán)。法院審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)、合法且有效，賣家以不作為方式拒絕履行合同明顯屬于違約，現(xiàn)原告選擇繼續(xù)履行合同，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任。
任性賣家之二
買家兩次中招 VS 賣家被判賠償
遭遇賣家毀約的，遠(yuǎn)不止趙先生一人。
由于家庭人員增多，唐女士去年看中了孝陵衛(wèi)片區(qū)一套137平方米的房屋，10月份與賣家簽訂了購房合同，總價(jià)250萬，并支付了10萬元定金。為了購買此房產(chǎn)，唐女士很快低價(jià)將自己的唯一住房出售。原本唐女士與賣家約定年初到銀行辦理資金監(jiān)管，但不成想，該二手樓盤春節(jié)期間一下子漲到280萬，賣家開始以各種理由推諉。
按照唐女士簽的中介三方協(xié)議，賣家違約需要支付雙倍定金或房屋成交價(jià)的15%作為賠償金，而這位賣家卻只愿意支付3個(gè)月的定金利息，甚至揚(yáng)言“不怕告，官司耗個(gè)一年半載，房價(jià)漲到你更買不起房”。事實(shí)也幾乎如此。不說太遠(yuǎn)，就說唐女士先前賣出的房子，年后這兩三個(gè)月也已經(jīng)漲了三四十萬元。
由于擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲，唐女士決定趕緊另尋其他房源，在同片區(qū)簽訂了另一套139平方米的房屋，總價(jià)290萬。為了避免再次遭遇違約，唐女士支付了定金20萬，另約定違約方要賠償總房款10%的違約金，以提高賣家的違約成本。然而這并沒有什么用。
簽訂合同的一個(gè)月后，賣家電話通知唐女士房子不打算賣了。唐女士通過中介一核實(shí)，原來賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議后，又在其他中介掛盤，加價(jià)出售，標(biāo)價(jià)340萬，很快售出了并迅速辦理過戶。
再次遭遇賣家“放鴿子”的唐女士徹底憤怒了，她訴至玄武法院，要求賠償實(shí)際損失，賣家接到法院傳票時(shí)卻聲稱“我不怕告，如果雙倍定金不夠，那我賠她10%的違約金（29萬）就是啦！”近日，法院一審判決已下達(dá)：以實(shí)際售價(jià)330萬減去賣家與唐女士的簽約價(jià)290萬之差，向唐女士賠償約50萬元。
律師小錦囊
遭遇違約如何選擇賠償方式
售房協(xié)議一般會(huì)約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經(jīng)不起價(jià)格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生，此時(shí)，在房屋尚未轉(zhuǎn)售也沒有過戶時(shí)，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同（交房）之間擇一維權(quán)。
如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過戶，那么依照《物權(quán)法》對(duì)善意第三人（最終買家）的交易保護(hù)，前手買家是無法起訴要求繼續(xù)履行合同的，并且“合同標(biāo)的”早已被轉(zhuǎn)手，新的買家已經(jīng)開始享受《物權(quán)法》保護(hù)了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實(shí)際損失之間擇一維權(quán)。
從實(shí)際案例看，在房價(jià)上漲快時(shí)，買家訴請(qǐng)賠償實(shí)際損失居多，也更有利，理由是實(shí)際損失一般會(huì)高于定金或合同違約金（中介三方協(xié)議一般約定違約金僅為10%、15%、20%）。之所以支持賠償“實(shí)際損失”，法律依據(jù)是買家已經(jīng)錯(cuò)失了“購房機(jī)遇”，付出了“締約機(jī)會(huì)成本”，或者說買家已經(jīng)產(chǎn)生了“預(yù)期利益損失”。