184%!今年杭州土地市場的最高溢價(jià)率,本周一下午出現(xiàn)在緊鄰在建地鐵5號(hào)線創(chuàng)新路站的未來科技城29號(hào)地塊,經(jīng)32輪報(bào)價(jià)后最終被重慶東原地產(chǎn)以18200元/m2的樓面價(jià)拿下。
123億!杭州土地拍賣的最高成交總價(jià),這是5月27日奧體板塊的地鐵6號(hào)線上蓋地塊,被信達(dá)以這個(gè)刷新紀(jì)錄的數(shù)字收入囊中。
“地鐵一通,黃金萬兩”,隨著建設(shè)步伐的推進(jìn),杭州的地鐵路網(wǎng)正在逐漸成形,地下交通動(dòng)脈緊密串聯(lián)著整座城市,今年5月1日,杭州地鐵線網(wǎng)總客流達(dá)到125.33萬人次,創(chuàng)下單日紀(jì)錄。
而樓市的價(jià)值也正由地鐵網(wǎng)絡(luò)重新定義——
今年以來,杭州地鐵盤的成交量和價(jià)格都水漲船高。霸占著各種成交榜單前列的幾乎都是地鐵盤;而擁有地鐵配套的樓盤,不論是路線已經(jīng)開通的,還是規(guī)劃有地鐵但暫未開通的,漲幅都明顯要高于非地鐵盤。有無地鐵已經(jīng)成為杭州樓市購房的核心標(biāo)準(zhǔn)之一,杭州的地鐵時(shí)代已經(jīng)來臨。
銷冠與高價(jià)地
不少是地鐵上蓋
今年上半年,綠城地鐵·楊柳郡無疑是樓市中的一顆明珠,這個(gè)地鐵1號(hào)線七堡站上蓋的樓盤在2月底加推了二期388套房源,4個(gè)小時(shí)就已售罄。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,去年九月楊柳郡首次開盤以來,領(lǐng)出預(yù)售證的2275套房源目前僅191套可售。楊柳郡已多次成為主城區(qū)銷售套數(shù)的周冠軍,且均價(jià)已經(jīng)從首開時(shí)的2萬元/m2左右上漲至2.3萬元/m2。
同樣屬于地鐵上蓋的保利·中央公館,上半年的銷售情況也很不錯(cuò),并吸引了大量外地客戶?!敖衲晖獾乜蛻裘黠@增加,溫州、臺(tái)州、義烏等地的客戶最多,占比達(dá)到28%,而上海、南京的客戶也不少,占比在8%左右?!痹摌潜P的工作人員表示,這些外地客戶對(duì)于是否有地鐵十分看重,了解到中央公館的地下車庫就可以直通地鐵站,對(duì)樓盤的認(rèn)可程度一下子就高了。
在土地市場,地鐵上蓋的地塊也一直是熱門。5月27日出讓的奧體板塊MU-01、02、03地塊,就是在建地鐵6號(hào)線的上蓋物業(yè),與奧體站無縫對(duì)接,在多方角力之下,最終被浙江信達(dá)以總價(jià)123.18億拿下,這一價(jià)格刷新了杭州土地市場的總價(jià)紀(jì)錄。
上半年出讓的地塊中,有的或許不是地鐵上蓋物業(yè),但大部分都和地鐵聯(lián)系緊密。蕭山最為典型,上半年成交的地塊基本都在地鐵2號(hào)線沿線,越靠近地鐵站的,其溢價(jià)往往也越高。
地鐵站周邊
新房量價(jià)齊升
數(shù)據(jù)顯示,今年5月1日,杭州地鐵線網(wǎng)總客流達(dá)到125.33萬人次,創(chuàng)造了單日紀(jì)錄,其中1號(hào)線客流99.19萬,2號(hào)線客流10.06萬,4號(hào)線客流16.08萬。隨著杭州地鐵路網(wǎng)越來越密集,使用地鐵出行的人群不斷增多,購房者對(duì)地鐵的需求不斷增加,使得地鐵盤在購房者心中的地位水漲船高,直接導(dǎo)致地鐵盤量價(jià)齊升。
牛田板塊就是典型的因地鐵獲利的板塊,在七堡、九和路兩個(gè)地鐵站周邊,圍繞著十幾個(gè)樓盤。2014年,板塊一度面臨庫存量大、競品多的問題,那時(shí)候,地鐵1號(hào)線才剛開通一年,使用地鐵出行的人群還沒有那么多,許多購房者在購買時(shí)對(duì)地鐵沒有那么硬性的要求。
2015年下半年開始,隨著樓市逐漸回暖,這批地鐵盤的優(yōu)勢(shì)就凸顯了出來,今年2月到5月,板塊均價(jià)上漲近3000元/m2。記者走訪該板塊發(fā)現(xiàn),各樓盤均價(jià)都有明顯上漲。招商雍華府2015年的均價(jià)為16500元/m2左右,如今已經(jīng)上漲了近4000元/m2,漲幅接近25%;中大普升的均價(jià)從2014年的16308元/m2漲到了現(xiàn)在的19044元/m2,每平方米漲了3000多元,漲幅18.4%。
目前還沒有地鐵配套的丁橋、田園板塊離牛田不遠(yuǎn),今年價(jià)格也有所上漲,但相比之下,從去年到今年牛田板塊上漲的價(jià)格差不多是這兩個(gè)板塊的三倍。某牛田板塊樓盤置業(yè)顧問表示,一方面是牛田距離上更靠近市中心一些,但最重要的是幾個(gè)樓盤都離地鐵口不遠(yuǎn),對(duì)于購買這批樓盤的剛需型客戶來說,很有吸引力。
購房寶數(shù)據(jù)顯示,2015年全年,該板塊在售的六個(gè)項(xiàng)目共成交2557套房源,2016年至今則已經(jīng)成交了2097套房源,大部分樓盤已經(jīng)實(shí)現(xiàn)清盤。
錢江世紀(jì)城、濱江區(qū)政府、藍(lán)孔雀等板塊,都是今年受地鐵利好影響較明顯的板塊。這幾個(gè)區(qū)域的成交量都位于主城區(qū)前列,均價(jià)也相比2012年底地鐵通車后有所上漲。尤其是藍(lán)孔雀板塊,盡管穿過板塊的2號(hào)線西北段還在建設(shè)過程中,但目前已基本明確將在明年年底全線通車。據(jù)統(tǒng)計(jì),藍(lán)孔雀板塊的各個(gè)樓盤均價(jià)基本都有1000元~2000元/m2的上浮,其中大部分樓盤集中在今明兩年交付,購房者拿到房子后就可以享受地鐵配套。
下沙二手地鐵盤
成交量翻倍
下沙是杭州最早通地鐵的區(qū)域之一,由于地鐵的利好在通車前就已經(jīng)被炒作透支,造成通車后地鐵盤的價(jià)格不但沒有上漲,還一度下跌了不少。最近,隨著地鐵路網(wǎng)的密集,下沙擁有地鐵配套對(duì)樓盤的積極影響也體現(xiàn)了出來,不僅是一手房成交走高,二手房市場上的地鐵盤也賣得不錯(cuò)。
我愛我家保利東灣店的負(fù)責(zé)人告訴記者,去年年底杭州地鐵1號(hào)線下沙延伸段通車后,沿江板塊的二手房成交量明顯走高:“去年我們一個(gè)月的交易量在80~90套,今年到目前每個(gè)月基本可以達(dá)到140~150套,幾乎是去年同期的兩倍了?!彼硎荆址渴袌錾?,學(xué)區(qū)房一直是排在購買標(biāo)準(zhǔn)第一順位的,眼下排在第二的就是地鐵房了,即使是置換為主的改善型客戶,對(duì)于地鐵的需求也逐漸高于對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某中介經(jīng)紀(jì)人透露,下沙沿江的一些二手樓盤成交其實(shí)并不容易,一是因?yàn)榈罔F通車前交通很不方便,二是地緣性客戶為主、需求有限。今年3、4、5月份門店二手房成交達(dá)到去年同期的兩倍,沿江段地鐵通車是成交走高的一大因素。
市中心的二手地鐵盤成交情況也要明顯優(yōu)于非地鐵盤。記者了解到,像中山花園、中北花園等市中心的地鐵盤尤為吃香。華邦地產(chǎn)的某位中介經(jīng)紀(jì)人表示,市中心的房子生活配套都很成熟,但一些老小區(qū)停車、開車都不方便,購房者們都更愿意挑選距離地鐵更近的二手小區(qū)。
杭州即將全面進(jìn)入
地鐵時(shí)代
多位房地產(chǎn)從業(yè)人士向記者表示,今后買房有無地鐵將成為核心標(biāo)準(zhǔn)之一,擁有地鐵配套的樓盤相比沒有地鐵的樓盤,將有明顯的優(yōu)勢(shì)。
濱江區(qū)某樓盤的策劃告訴記者,之前有一批溫州客戶到售樓處看房,對(duì)于戶型、價(jià)格都表示滿意,但因?yàn)闃潜P周邊沒有地鐵線路,最后一套成交都沒有。
不僅是剛需型項(xiàng)目,改善型甚至是豪宅樓盤,如今也很強(qiáng)調(diào)地鐵的概念。天陽鳳起去年開盤至今,均價(jià)上漲了近3000元/m2;保利中央公館今年成交317套,均價(jià)已經(jīng)逼近37000元/m2。而像錢塘印象、侯潮府等豪宅項(xiàng)目,在宣傳自家樓盤時(shí),也不會(huì)忘了打出地鐵盤的概念。
某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這些樓盤的熱銷當(dāng)然不全是因?yàn)榈罔F的因素,更多的還是樓市整體回暖帶來的影響,但幾乎所有熱銷的樓盤,要么是已經(jīng)有地鐵配套,要么是距離規(guī)劃中的站點(diǎn)不遠(yuǎn)。他告訴記者:“地鐵盤的概念以后會(huì)被淡化,因?yàn)榈罔F網(wǎng)越來越密,幾乎每個(gè)樓盤1公里范圍內(nèi)都會(huì)有地鐵站。杭州今后會(huì)和上海、北京這些城市一樣,地鐵、高架等路網(wǎng)完善后,大部分樓盤都可以享受到這些公共配套,地鐵本身將成為一種‘剛需’,沒有地鐵配套的樓盤將失去競爭力?!庇浾?樓肖桑