●半山雍景苑成功炒掉舊物管，一業(yè)主卻因欠交物管費(fèi)而被舊物管告上法庭
●法院判決：物管被通知炒掉后，即使還存在物業(yè)管理的事實(shí)，物管費(fèi)也可不用交
近年來(lái)，因?yàn)樾^(qū)新舊物管交接引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生，而在此過(guò)程中，物管費(fèi)要不要交，因直接關(guān)系到雙方經(jīng)濟(jì)利益最受關(guān)注。日前，因成功炒掉舊物管而廣受關(guān)注的半山雍景苑再次提供了可參考案例——一業(yè)主因欠交物管費(fèi)而被舊物管告上法庭，法院判決顯示，物管被通知炒掉后，即使還存在物業(yè)管理的事實(shí)，物管費(fèi)也可以不用交。業(yè)內(nèi)人士表示，這給物業(yè)管理糾紛提供了一個(gè)解決之道，物業(yè)公司拒不撤出時(shí)，業(yè)主有權(quán)利不交物業(yè)費(fèi)，法院也不會(huì)支持物業(yè)公司討要物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利益，自然會(huì)撤出。
文、圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴 漫畫(huà)：@視覺(jué)中國(guó)
案卷
舊物管追討業(yè)主11000多元
在目前的物業(yè)管理糾紛中，最常見(jiàn)到的就是業(yè)主不滿意物管不交管理費(fèi)。日前，半山雍景苑的業(yè)主湯女士(化名)因拖欠物管費(fèi)被物業(yè)告上法庭一案由廣州市中級(jí)人民法院終審判決，與一審要求湯女士支付所有拖欠的物管費(fèi)不同，二審需要支付的物管費(fèi)計(jì)算時(shí)間大大縮減，一個(gè)明確的信息是：物管被通知炒掉后，即使還存在物業(yè)管理的事實(shí)，物管費(fèi)也可以不用交。
據(jù)悉，因小區(qū)物業(yè)糾紛，湯女士從2012年7月開(kāi)始欠交管理費(fèi)，被物業(yè)起訴追討2012年7月到2015年3月的物管費(fèi)及水電公攤等各種費(fèi)用11000多元。湯女士認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)2013年9月就與新物管公司簽訂合約，舊物管接到通知也不撤離，此后作為業(yè)主就不應(yīng)交物管費(fèi)。物管則認(rèn)為在糾紛期間，業(yè)委會(huì)向全體業(yè)主發(fā)出1、2號(hào)決議都被法院判決撤銷(xiāo)，自己實(shí)際還在進(jìn)行管理，收取物管費(fèi)是合理的。
法院認(rèn)為，小區(qū)業(yè)委會(huì)于2013年9月向×景物業(yè)發(fā)出關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的交接通知，告知已選聘了新物管，并于2013年10月1日辦理交接工作，但×景未按通知辦理交接手續(xù)，而是拒絕退出。雖然業(yè)委會(huì)于2013年1月、5月作出的1、2號(hào)決議被予以撤銷(xiāo)，但小區(qū)業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的法律關(guān)系與業(yè)委會(huì)對(duì)外代表業(yè)主與×景之間的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系并非同一法律關(guān)系，×景無(wú)權(quán)以業(yè)主大會(huì)的該項(xiàng)決議被撤銷(xiāo)為由要求繼續(xù)履行已過(guò)履行期限的合同。因此，湯女士只需支付從2013年4月到2013年10月1日的物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)滯納金(2013年4月前已過(guò)訴訟時(shí)效期)。
法規(guī)
自2013年1月1日起施行，有效期5年的《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目管理辦法》明確規(guī)定：如舊物管公司不能及時(shí)退出社區(qū)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和新聘的物管公司可以通過(guò)區(qū)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者司法途徑要求其退出。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出并以存在事實(shí)上物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)，人民法院不予支持?！?/p>
說(shuō)法
物管差能拒交管理費(fèi)嗎
業(yè)主們常因物管不如人意而拒交管理費(fèi)。對(duì)此，廣東君厚律師事務(wù)所律師盧彥錚指出，根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的司法解釋》等法律法規(guī)的規(guī)定，只有在物業(yè)服務(wù)公司存在未履行合同主要義務(wù)時(shí)，即物業(yè)服務(wù)公司出現(xiàn)根本性違約的情況下，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的做法才有可能得到法院的支持。至于其他糾紛，應(yīng)該在業(yè)主大會(huì)上向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)行政管理部門(mén)提出，并依據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)處理，而不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的依據(jù)和理由。如果是因?yàn)橐韵略蚓蛦畏矫婢芾U物業(yè)費(fèi)，那么一旦物業(yè)公司跟業(yè)主打官司要物業(yè)費(fèi)，法律并不支持業(yè)主，例如：因沒(méi)有入住不交物業(yè)費(fèi)；因沒(méi)有簽物業(yè)管理合同不交物業(yè)費(fèi)；對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意不交物業(yè)費(fèi)；對(duì)物業(yè)公司利用公用面積經(jīng)營(yíng)不滿不交物業(yè)費(fèi)等。
早在2013年10月
舊物管已被炒
半山雍景苑位于天河區(qū)廣園東路匯景新城西側(cè)，是一個(gè)有700多戶的中小型社區(qū)。
2008年，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。
2012年3月30日，業(yè)委會(huì)與×景簽訂的兩年管理合同到期。×景物業(yè)作為發(fā)展商選定的前期管理公司一直管理小區(qū)。
2013年1月，由于物業(yè)公司管理不如人意，經(jīng)溝通無(wú)效，業(yè)委會(huì)發(fā)出《業(yè)主大會(huì)公告》(簡(jiǎn)稱1號(hào)決議)，表示2012年4月組織召開(kāi)了全體業(yè)主的書(shū)面大會(huì)，根據(jù)表決結(jié)果，將不再與×景簽訂物業(yè)管理合同。
2013年3月，發(fā)展商提起訴訟，認(rèn)為作為小區(qū)公建配套的持有人，也是業(yè)主，對(duì)投票結(jié)果表示質(zhì)疑。同年9月，業(yè)委會(huì)與經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)中標(biāo)的企業(yè)深圳市盛孚物業(yè)管理公司簽訂了為期兩年的合同，并在10月正式通知×景離開(kāi)。10月18日，法院作出判決：撤銷(xiāo)1號(hào)決議。
2014年1月，發(fā)展商再次提起訴訟，請(qǐng)求撤銷(xiāo)“授權(quán)業(yè)委會(huì)進(jìn)行招投標(biāo)”的2號(hào)決議。12月，該決議一審被天河區(qū)法院撤銷(xiāo)。
2014年12月25日至2015年1月25日，半山雍景苑重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，這也是廣州首次由房管局、居委、街道全程參與業(yè)主投票換物管。2月24日，投票結(jié)果公示結(jié)束，換物管的決議生效。到2015年4月10日，新舊物管順利完成交接。