中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京4月29日訊(記者 郭曉偉)半年來，關(guān)于鏈家的各種新聞接連不斷。從二月份被上海住建委約談，到本月被行政處罰，再到被上海商業(yè)銀行暫停中介業(yè)務(wù)合作，被輿論淹沒的背后是鏈家邁入資本市場的決心。
4月初，有媒體曝出鏈家已完成了60億的B輪融資。這兩天，又有消息稱，鏈家目前實際進(jìn)行的是B輪及B+輪融資，募集資金總計70億元。而在估值方面，也由投前的330億變成投后的368.5億。另外，還有消息稱，鏈家已經(jīng)組建了上司團(tuán)隊，并和投資方簽訂了對賭協(xié)議，擬在5年內(nèi)完成上市。
眾所周知，撒錢快速吞并一干中介公司后，在市場占有率、門店數(shù)量和業(yè)務(wù)成交量上，鏈家已經(jīng)坐穩(wěn)了行業(yè)老大的寶座。但是，大量的人力成本、門店租金等，已經(jīng)讓鏈家變成重甲兵。如果上市成功，其未來利潤的最大看點應(yīng)該在鏈家金融板塊。
然而，鏈家的金融板塊又能否擔(dān)此重任呢？
簡單的說，鏈家金融主要為客戶提供首付貸、贖樓貸、抵押消費貸款以及理財?shù)葮I(yè)務(wù)，而這些資金的拆解和騰挪中P2P 的影子很濃。鏈家理財成立初期，便受到行業(yè)內(nèi)“違規(guī)擔(dān)保、自融”等質(zhì)疑；而首付貸業(yè)務(wù)，更是因為政府的介入被叫停。
鏈家線下門店狂熱擴(kuò)張帶動的資金運作模式，也引起了行業(yè)的冷思考。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“必須正視的是，鏈家部分業(yè)務(wù)因為觸及了行業(yè)監(jiān)管的紅線，所以被打壓也是正常的。后續(xù)如何在行業(yè)規(guī)制約束下謀求創(chuàng)新，顯然是此類中介金融平臺需要研究的問題。但有一點是正確的，即做大消費平臺，同時用互聯(lián)網(wǎng)的手段來解決問題，是降低運營成本的關(guān)鍵所在。”
中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者聯(lián)系鏈家方面相關(guān)部門，截至發(fā)稿，對方未給出明確回應(yīng)。
368億估值背后的真相
其實，2015年，鏈家在房產(chǎn)中介市場大肆收購已經(jīng)揭開了Pre IPO的大幕。
不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅去年一年，鏈家大舉并購擴(kuò)張進(jìn)入上海、山東、廣州、大連、東北、成都等地區(qū)，7次投資并購案助推鏈家迅速完成24個城市的業(yè)務(wù)覆蓋， 5000家直營門店的布局以及100000名經(jīng)紀(jì)人的整合。
還有信息曝出，鏈家在擴(kuò)張的過程中，充分運用了股權(quán)的撬動作用?！版溂沂召彽耐兄校蟛糠滞ㄟ^股權(quán)置換完成?！?/p>
一位行業(yè)分析人士曾表示，“傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介中，線下門店是基礎(chǔ)。一旦鏈家上市成功，這些門店的含金量都會暴漲?！?68億的估值，無疑已經(jīng)是最好的證明。
數(shù)據(jù)顯示，鏈家2015年交易額為7000億元。其中傳統(tǒng)的二手房買賣和租賃在2015年的交易額達(dá)到5500億元，收入118億元，占比約75.9%；新房銷售中，交易額為1500億元，收入25億元，占比約16.1%。
門店快速擴(kuò)張的同時，鏈家的利潤率被不斷拉低。
2014年，鏈家營收39.3億元，凈利潤為4.1億元，凈利潤率超過10.46%，而到了2015年，大舉擴(kuò)張的情況下，成本大幅度上升，盡管全年取得銷售收入達(dá)到了155.2億元，接近前一年的400%，但實際凈利潤僅5.5億元，利潤率下降為3.5%。
鏈家金融或成業(yè)績爆發(fā)點
在媒體曝出的計劃書中，鏈家提到，住房金融是鏈家的潛在發(fā)展業(yè)務(wù)。
鏈家表示，住房金融行業(yè)仍處于起步階段，“互聯(lián)網(wǎng)金融＋地產(chǎn)”將大有可為。以新房年交易額6萬億、金融服務(wù)滲透率1%、二手房年交易額4萬億、金融服務(wù)滲透率20%計算，全國住房金融交易額的潛在空間約8600億元。
查詢發(fā)現(xiàn)，目前鏈家金融主要有三種方式。一種是周轉(zhuǎn)貸款，即針對買家，在銀行批貸到放款之間的空檔提供短期墊資，收取1.5%的服務(wù)費。第二種是贖樓貸，即針對賣家，當(dāng)所售房屋尚未解除按揭，提供短期過橋貸款月息2%，平均期限約50天。最后一種方式是此前引起市場關(guān)注的首付貸。即針對買家，提供銀行之外的貸款。
數(shù)據(jù)顯示，鏈家金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)中，2015年收入12億元，占比約7.9%。
有行業(yè)分析人士認(rèn)為，“在互聯(lián)網(wǎng)+的背景下，鏈家依靠房產(chǎn)中介和金融的組合，市場潛力很大。”
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“鏈家金融的業(yè)務(wù)推進(jìn)，意味著在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新方面將繼續(xù)發(fā)力。對于鏈家來說，目前門店規(guī)模相對大，而如何通過輕資產(chǎn)的模式來實現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張，實際上鏈家一直在做思考。而鏈家金融本身的出發(fā)點不錯，從創(chuàng)新角度看，自然有很多優(yōu)勢?！?/p>
首付貸被叫停 鏈家金融的危局
不過，在鏈家被爆出的大量輿論危機(jī)中，鏈家金融卻成了眾矢之的。
去年三季度，鏈家理財被諸多媒體曝出存在一些列違規(guī)問題。
在擔(dān)保方面，首先，鏈家理財涉嫌自我擔(dān)保問題。鏈家理財?shù)膿?dān)保方是中融信，而中融信的法人正是鏈家的董事長左暉。當(dāng)時便有分析人士指出，“投資者很看重互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的信譽。中融信來為鏈家理財做擔(dān)保，其本質(zhì)是鏈家集團(tuán)用自己的信譽在背書?！?/p>
另外，在擔(dān)保資金方面，中融信也超額了。
截至去年9月份，鏈家理財已累計投資資金90億左右。截至目前，該平臺已發(fā)放收益2.13億。而根據(jù)工商注冊信息顯示，鏈家理財擔(dān)保方中融信注冊資金僅為5億元，擔(dān)保額度嚴(yán)重超標(biāo)。
而就在今年，鏈家推出的首付貸也陷入了輿論的漩渦。
一季度，國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的首付貸產(chǎn)品進(jìn)行排查。在上海銀監(jiān)局的抽查中，今年1、2月份，僅上海鏈家對公業(yè)務(wù)就有101筆墊資業(yè)務(wù)，涉及滬上多家銀行，總金額1.14億元。
事情不斷發(fā)酵后，上海相關(guān)部門終于給出了定論。4月23日，上海市銀監(jiān)局傳出消息，上海商業(yè)銀行將對包括鏈家等六家中介停止合作一個月；并對涉事銀行的相關(guān)人員進(jìn)行了問責(zé)。
雖然上海鏈接相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，對鏈家業(yè)務(wù)影響不大，會采取別的途徑變通。但是，資金鏈的中斷很可能造成業(yè)務(wù)的停滯，況且作為鏈家的主要市場，上海地區(qū)業(yè)務(wù)的暫停合作并沒有這么簡單。
另外，鏈家理財和鏈家首付貸先后出事，“鏈家金融2017年預(yù)計可貢獻(xiàn)20%的收入”的目標(biāo)也變得遙不可及。
“靠傳統(tǒng)線下擴(kuò)張的模式，鏈家已經(jīng)很難實現(xiàn)業(yè)績的高增長。而作為輕資產(chǎn)運營的核心，鏈家金融又一次次陷入困境，對于急需做出業(yè)績沖刺上市的鏈家而言，簡直是雪上加霜?！币晃徊辉妇呙男袠I(yè)分析師告訴中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。