近日，溫州部分市民擁有房產(chǎn)的土地使用年限到期或即將到期，續(xù)期面臨要花費(fèi)占到房產(chǎn)交易價(jià)的1/3到一半左右、數(shù)十萬元高額土地出讓金"買地"，才能重新辦理土地證，引發(fā)社會各界熱議。
繼續(xù)居住不應(yīng)再繳納出讓金
■聶日明
土地是不動(dòng)產(chǎn)的主體，沒有土地使用權(quán)，土地上附著的房產(chǎn)也就沒了基礎(chǔ)。2007年3月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條明確寫道“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。
雖然《城市土地管理法》修訂時(shí)間更新，但考慮《物權(quán)法》是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的特別法，在居民最重要的財(cái)產(chǎn)即不動(dòng)產(chǎn)的保護(hù)議題上相對權(quán)威，因此，溫州那些市民房產(chǎn)土地使用權(quán)到期以后，他不再擁有出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”，政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當(dāng)于是在無償使用這塊土地，近似于劃撥性質(zhì)的土地使用權(quán)。當(dāng)然，這種性質(zhì)的土地使用權(quán)會限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利，他需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。
理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。
那獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)要繳納多少土地出讓金？新房開發(fā)時(shí)，開發(fā)商在一級土地市場上競價(jià)拍賣獲得土地使用權(quán)并支付土地出讓金，而土地使用權(quán)到期以后，續(xù)期的土地出讓金價(jià)格沒法采用拍賣競價(jià)方式。
未來住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份，如果強(qiáng)行要求以現(xiàn)行土地出讓金的計(jì)算方式來繳納土地出讓金，恐會影響社會穩(wěn)定。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。
有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)回應(yīng)公眾困惑
■魏英杰
溫州當(dāng)?shù)責(zé)o法對這個(gè)問題做出明確答復(fù)，這其實(shí)是正常的。這已不是一個(gè)地方所能解決的問題。否則，無論收費(fèi)與否，都可能與法規(guī)精神相悖。頂層設(shè)計(jì)導(dǎo)致的問題，還須由頂層設(shè)計(jì)來破解。
面對公眾困惑，國家有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)作出回應(yīng)，或?qū)ο嚓P(guān)法規(guī)提出修訂意見，或針對具體條款作出解釋，或出臺細(xì)則使之更具可操作性。至于當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門，應(yīng)主動(dòng)向上級部門匯報(bào)相關(guān)情況，在沒有得到明確回復(fù)情況下，不宜“輕舉妄動(dòng)”。初步統(tǒng)計(jì)，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限2017年12月31日前過期的房產(chǎn)，就有600多宗(套)。由此可見，這事情不僅關(guān)乎這些房屋產(chǎn)權(quán)所有人的利益，而且可能牽涉每個(gè)人的切身利益，事關(guān)重大。