齊魯晚報濟南3月24日訊(記者 韓笑) 各方關注的二手房交易營改增政策終于落定。24日，財政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱，對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
“這意味著，在過渡期，二手房交易的增值稅，基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計稅，增值稅是按照不含稅銷售額計稅，稅負還略有降低。”財稅專家、山東財經(jīng)大學經(jīng)濟研究中心主任潘明星分析。
根據(jù)增值稅的算法，需要先計算出銷售額(不含稅)，銷售額＝含稅銷售額÷(1+征收率)，應納稅額＝銷售額×征收率，比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子，最終增值稅應納稅額為(150÷1 . 05)×0 . 05＝7 . 14萬。當前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應納稅額為150×0 . 05=7 . 5萬。營改增降稅7 . 5-7 . 14=0 . 36萬。
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轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率為11%
據(jù)新華社北京3月24日專電財政部、國家稅務總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細則，意味著營改增全面收官進入倒計時。
兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)四行業(yè)加入試點后的方案內(nèi)容。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%；提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%；境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發(fā)生應稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》，在建筑服務領域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程提供的建筑服務、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。