證券時報記者 吳家明
一段時間來，國內(nèi)一線城市的房價飆升，特別是深圳的房價漲幅引起全國的關(guān)注。而最近深圳樓市出現(xiàn)了一絲降溫的信號，關(guān)于房價泡沫的討論甚囂塵上。那么，房價與所謂的泡沫之間到底有什么關(guān)系？不妨看看“股神”巴菲特怎么說。
巴菲特在2010年，即上次全球金融危機后曾接受美國金融危機調(diào)查委員會的問詢，不過具體內(nèi)容直到最近才被公開。巴菲特并不經(jīng)常發(fā)表公開講話，所以這次問詢中不少關(guān)于泡沫和房地產(chǎn)的內(nèi)容值得大家關(guān)注。
對于房地產(chǎn)“泡沫”的本質(zhì)，巴菲特這樣解釋：“房價隨著時間的推移會越來越高，因為我們手中的美元越來越不值錢，但這樣的想法完全是一種前提假設(shè)。房價的上漲不是因為建筑成本上升，也不是因為房子的設(shè)計，而是因為美元不值錢了，一套40年前買的房子會比當時賣更多錢。既然多數(shù)人都希望有自己的房子，你想買又能借錢去買，如果真心認為房價只會往上漲，你還會盡快去買。一旦來自四面八方的錢匯合起來，會加強價格的走勢，價格反過來又會激勵這種行為。所以一般的民眾——他們也許不懂股票，也不懂郁金香泡沫，但它們懂房產(chǎn)。買房融資簡單，你可以把杠桿放到天上去，這創(chuàng)造了史無前例的泡沫。我現(xiàn)在真希望我能在2005年就指出這個問題。”
那么，究竟是什么導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫？巴菲特的表態(tài)很直接：基本原因就是根植在人們內(nèi)心的一種觀點，房產(chǎn)價格不會下跌，幾乎每一個人都屈從于這一觀點。當多數(shù)人都在這種想法的驅(qū)動下購買了住房，泡沫就產(chǎn)生了。
巴菲特表示:“原來你覺得是不可能發(fā)生的事，結(jié)果隨著時間發(fā)生扭曲，人們忘記了買房的初衷，只盯著價格波動。所以投資者、銀行家、美國一般民眾、我、我的鄰居、評級機構(gòu)、國會......絕大多數(shù)的人開始相信房價不會大幅下跌。因為房產(chǎn)是美國最大的一類資產(chǎn)也是最容易作為抵押物的資產(chǎn)，所以它可能創(chuàng)造了我們史上最大泡沫?！?/p>
現(xiàn)在，無論是在中國還是美國，房子越來越像“商品”，也就越來越少的人關(guān)注到其本來的居住屬性。買房究竟是為了自住，還是為了投資，甚至是投機？
巴菲特闡述了他關(guān)于如何區(qū)分投資和投機的看法:“我以人們參與交易的目的作為區(qū)分。所謂投資就是你關(guān)注資產(chǎn)本身，決定拿出一些錢，隨后收回更多的錢。所以無論你是看房子，看股票，會依據(jù)這些資產(chǎn)能產(chǎn)出什么樣的東西。你對資產(chǎn)本身的價格波動不是太在乎。如果是投機，我將其定義成更關(guān)注資產(chǎn)價格的波動。你會看一只股票的季度收入是不是上升，公司是不是準備分股，或者是不是要提高派息等等，但其實你并不關(guān)心這家公司本身?！?/p>
自2006年泡沫開始破裂后，美國房地產(chǎn)市場一直處在調(diào)整之中，2012年開始觸底反彈后，房地產(chǎn)市場成為此輪經(jīng)濟復(fù)蘇中的一大亮點。早在2014年，蓋洛普的調(diào)查顯示，接近30%的美國人認為房地產(chǎn)是最佳的長期投資品，擁有一套房子才是未來產(chǎn)生高收益的最好途徑。而在2002年美國房地產(chǎn)繁榮時期，有超過一半的美國人認為房地產(chǎn)是最好的投資品。
有人認為，泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了地心引力。巴菲特是這么看的：“我們將看到泡沫陸續(xù)出現(xiàn)，我意思這是毫無疑問的?！?/p>