房企競爭進(jìn)入“多元化突圍”時(shí)代，已默默耕耘多年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸登上房地產(chǎn)開發(fā)投資的主流舞臺(tái)。隨著萬科、華夏幸福等各路豪強(qiáng)殺入，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的玩法也發(fā)生改變，“房地產(chǎn)＋服務(wù)”將成為撬動(dòng)行業(yè)下一個(gè)萬億級(jí)潛力市場的支點(diǎn)。
在“重資產(chǎn)”時(shí)代，開發(fā)商主要利用園區(qū)規(guī)劃的優(yōu)勢，在園區(qū)及其周邊進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)。如華夏幸福等主要以土地整理的方式，通過建立在土地基礎(chǔ)上的資源置換，享受土地帶來的增值紅利。
克而瑞研究中心認(rèn)為，通常這類園區(qū)的異地復(fù)制難度大，移植成活率低。這種運(yùn)作模式前期的現(xiàn)金流支持與收益平衡仍然需要住宅產(chǎn)品的補(bǔ)給。在房地產(chǎn)邁入“白銀時(shí)代”后，“房地產(chǎn)＋服務(wù)”將成為撬動(dòng)行業(yè)下一個(gè)萬億級(jí)潛力市場的支點(diǎn)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，過去以重資金投入開發(fā)模式為主的華夏幸福基業(yè)、聯(lián)東、億達(dá)等專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，漸漸無法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展擴(kuò)容的需求。而如萬科、東久中國等企業(yè)，則正以“房地產(chǎn)＋服務(wù)”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式悄然打開了提速通道。
萊坊和中銀國際發(fā)布的2016《財(cái)富報(bào)告》指出，專業(yè)用途房地產(chǎn)在過去十年中已成為超高凈值投資者的最愛，房地產(chǎn)業(yè)越來越關(guān)心用戶體驗(yàn)。
記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場上正涌現(xiàn)出一批新型開發(fā)和運(yùn)營商。“相較于20年前，市場發(fā)生了革命性的變化，數(shù)據(jù)中心、定制工廠、融資租賃將成為未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的重要方向?！睂Ｗ⒂诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的東久中國董事長孫冬平說。
孫冬平介紹說，由于產(chǎn)品更新?lián)Q代加快，對(duì)設(shè)備和廠房的需求也在不斷增加，很多企業(yè)都為找合適的廠房疲于奔命，負(fù)擔(dān)很重。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商可采用為企業(yè)提供廠房定制、融資租賃的模式，為企業(yè)減負(fù)。何為工廠融資租賃？舉例來說，一家手機(jī)制造企業(yè)原在上海有5萬平方米的工廠，但由于業(yè)務(wù)拓展需要，要在廣州、天津等城市買地開設(shè)新工廠，再造5萬平方米廠房。由于要支付大量的土地和建設(shè)成本，建新廠房的資金成本很高、人力資本有限，且企業(yè)的精力主要用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)去買地建廠，其前期投入成本會(huì)高于專業(yè)開發(fā)商。此時(shí)，該企業(yè)可以選擇專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來負(fù)責(zé)拿地建廠。廠房建好后，企業(yè)可以以租借的形式擴(kuò)大再生產(chǎn)，即以每年付租金的形式，可節(jié)約大量現(xiàn)金流。雙方還可以約定，5－10年后企業(yè)可以選擇回購工廠。
孫冬平透露，“對(duì)于現(xiàn)代制造業(yè)、汽車行業(yè)，以及擴(kuò)張迅速的快速消費(fèi)行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)等，這種運(yùn)作模式已開始悄然流行?！鳖愃茝S房融資租賃的形式在美國、德國、日本均已比較成熟。東久中國將從北京、上海等一線城市開始，逐次在二線城市布點(diǎn)，如重慶、南京、蘇州、成都等，未來要把這種模式全面復(fù)制到三四線城市。但專家認(rèn)為，和日本、美國等發(fā)達(dá)國家相比，國內(nèi)的法律體系和市場機(jī)制尚不夠完善，這也是制約工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的原因之一。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來，以產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)賺取管理與服務(wù)收益的模式將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。即從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為核心，聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價(jià)值，為產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的配套和服務(wù)，增加服務(wù)端的比重，以增值服務(wù)為核心盈利點(diǎn)。