2016年開(kāi)年樓市便進(jìn)入了火爆狀態(tài)，尤其是在各項(xiàng)政策利好的帶動(dòng)下，買(mǎi)房似乎成了件很劃算的事：首付降低至20%，意味著剛需首次購(gòu)房的門(mén)檻又低了。不僅如此，繼2015年4次降息之后，2月底央行再次宣布降準(zhǔn)，下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅，為剛需買(mǎi)房又加大了可能性。
但問(wèn)題也隨之來(lái)了，在地王頻出的北京城，六環(huán)以?xún)?nèi)正在“全城豪宅化”的市場(chǎng)情況下，3月開(kāi)始許多樓盤(pán)價(jià)格卻都“漲”了！尤其是在北京，豪宅越來(lái)越多，剛需盤(pán)越來(lái)越少，難免引起部分購(gòu)房者的恐慌和跟風(fēng)潮。南四環(huán)外某項(xiàng)目在上周末開(kāi)盤(pán)，共推出140套房源，均價(jià)跳漲至48000元/平方米，仍舊受到熱捧，僅用了70分鐘便宣告售罄。
由此不難看出不管漲不漲價(jià)，想買(mǎi)房的人還是不少的。尤其是剛需群體，雖然面臨著“漲價(jià)”的購(gòu)房煩惱，但一旦購(gòu)房人具備了購(gòu)房條件，對(duì)于一些合適的，性?xún)r(jià)比高的剛需項(xiàng)目，仍會(huì)果斷出手。
剛需新標(biāo)準(zhǔn)提高到300萬(wàn)
2016年，京城將是豪宅的天下。類(lèi)似的判斷和解讀早在2015年便層出不窮，讓許多剛需購(gòu)房人望房興嘆。
“來(lái)北京闖了10多年，每次買(mǎi)房都是剛需，從最早海淀買(mǎi)套房子混到了去大興換套房子，越走越遠(yuǎn)，價(jià)格也越來(lái)越高?！币晃辉诖髮W(xué)畢業(yè)后就留京發(fā)展的北漂對(duì)北青報(bào)記者總結(jié)自己的剛需購(gòu)房路，相信這也是很多人購(gòu)房的親身體驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，北京去年不僅總價(jià)1000萬(wàn)+、單價(jià)10萬(wàn)+的物業(yè)簽約均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到了370萬(wàn)。
在地王頻出的北京城，六環(huán)以?xún)?nèi)正在“全城豪宅化”。數(shù)據(jù)顯示，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗，特別是住宅用地，僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。這50宗宅地當(dāng)中，剔除配建之后,純商品住宅的實(shí)際樓面單價(jià)低于10000元的僅9宗，樓面單價(jià)10000至30000元之間的也只有15宗，而實(shí)際樓面單價(jià)超過(guò)30000元的則多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為新常態(tài)，北京的豪宅已經(jīng)開(kāi)始五環(huán)化，在這種市場(chǎng)情況下，剛需的界定標(biāo)準(zhǔn)明顯提升。
張大偉就認(rèn)為，北京市場(chǎng)按照總價(jià)其實(shí)基本可以分為總價(jià)300萬(wàn)的剛需群體、總價(jià)300萬(wàn)-600萬(wàn)的首改群體、總價(jià)600萬(wàn)-1000萬(wàn)的二次改善群體和總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅群體。
不僅如此，2月份的成交數(shù)據(jù)對(duì)于剛需的界定甚至更高，數(shù)據(jù)顯示，2月份平均單套商品房住宅簽約均價(jià)高達(dá)486萬(wàn)。面對(duì)越來(lái)越漲的房?jī)r(jià)，去哪里買(mǎi)房就成了許多剛需購(gòu)房人的最迫切問(wèn)題。
剛需盤(pán)扎堆入市 緩解樓市饑渴
慶幸的是，經(jīng)歷了1月、2月以來(lái)的供應(yīng)低潮，樓市從3月開(kāi)始明顯復(fù)蘇。從上周的供應(yīng)來(lái)看，有多個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目入市，其中包括北京的首開(kāi)保利熙悅誠(chéng)郡、中弘由山由谷2個(gè)住宅項(xiàng)目，金融街·漫香林第6區(qū)、T3空間2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，以及國(guó)瑞生態(tài)城雅仕苑、新城林灣、永清花語(yǔ)城等3個(gè)北京周邊的項(xiàng)目。
從產(chǎn)品方面來(lái)說(shuō)，本周開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目以住宅為主，其中除了首開(kāi)保利熙悅誠(chéng)郡價(jià)格在每平方米4萬(wàn)以上，其他都在3萬(wàn)以?xún)?nèi)，主打剛需純住宅產(chǎn)品。戶(hù)型面積都主打80-100平方米的小戶(hù)型產(chǎn)品。進(jìn)入3月，恰逢傳統(tǒng)樓市“小陽(yáng)春”，外加各種樓市政策利好刺激，北京樓市迅速升溫，房企加速推盤(pán)，購(gòu)房者積極性高漲，也帶動(dòng)周邊樓市進(jìn)一步升溫，周邊多個(gè)區(qū)域推出新房源，也都以小戶(hù)型的純住宅產(chǎn)品為主。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，在六次降息六次全面降準(zhǔn)等政策刺激之下，對(duì)于樓市來(lái)講，尤其是北京的搶房潮將會(huì)持續(xù)，市場(chǎng)回暖的速度將超出預(yù)期。
從價(jià)格方面來(lái)說(shuō)，雖然是剛需盤(pán)主打，但價(jià)格仍普遍上調(diào)。如中弘由山由谷，本期折后均價(jià)12000元/平方米，相比上期的售價(jià)11000元/平方米，屬于微漲。而首開(kāi)保利熙悅誠(chéng)郡，上期售價(jià)43000元/平方米，本期開(kāi)盤(pán)價(jià)格達(dá)48000元/平方米，每平方米上調(diào)5000元，但仍被一搶而光，開(kāi)發(fā)商方面甚至也放出這個(gè)價(jià)格是抄底價(jià)的口號(hào)。據(jù)悉，同樣位于南四環(huán)的天恒金融街公園懿府報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)51000元/平方米。
針對(duì)當(dāng)前樓市的漲價(jià)現(xiàn)象，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，目前市場(chǎng)上的漲價(jià)主要集中在一手樓盤(pán)中一些老項(xiàng)目在提升自己產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上的一個(gè)調(diào)價(jià)，另外就是區(qū)域價(jià)值提升，一些利好得到兌現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的調(diào)價(jià)。只有在品質(zhì)有了改善之后，價(jià)格的大幅度調(diào)整才能夠被市場(chǎng)所接受，才能夠最終實(shí)現(xiàn)成交。
商住樓撐起部分剛需
雖然剛需盤(pán)在近期的入市量明顯增加，但由于地價(jià)因素，剛需項(xiàng)目的供應(yīng)與高峰期也不可同日而語(yǔ)。因此，不少剛需購(gòu)房人在無(wú)法購(gòu)買(mǎi)自住房，又夠不上剛需盤(pán)的情況下，選擇了總價(jià)較低的商住產(chǎn)品。
旗下開(kāi)發(fā)了多個(gè)商住項(xiàng)目的和裕地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人介紹到，在商住樓客群中，投資比例和自住比例的客群能各自占到一半。而投資客群中，有很大比例的客群也有作為自住需求的兩手準(zhǔn)備。
不僅如此，從去年開(kāi)始商住項(xiàng)目就表現(xiàn)活躍，尤其是去年底開(kāi)始出現(xiàn)供應(yīng)高峰，這類(lèi)產(chǎn)品的不限購(gòu)以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)使得其對(duì)年底前的成交形成有力支撐。像位于大興亦莊的國(guó)銳金嵿、京投銀泰·琨御府的商住部分以及主打小戶(hù)型的魯能釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館等。
亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也注意到這個(gè)現(xiàn)象。郭毅表示，去年商住樓整體成交量將近19000套，扣除保障房后，與北京純商品房住宅相比，占比達(dá)26%。這個(gè)占比創(chuàng)了近十年新高。而總價(jià)在150萬(wàn)以下的商品房中，商住樓占比達(dá)70%。
“由于新建商品住宅價(jià)格不斷上漲，位置邊緣化。對(duì)于剛需客群來(lái)說(shuō)，他們能買(mǎi)的大部分是商住樓，包括不限購(gòu)屬性?！惫惚硎?。
郭毅稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商不斷把面積控制到最低，但一套住宅至少要七八百萬(wàn)元起價(jià)，對(duì)剛需人群而言，不得不把需求壓縮到商住、保障房這類(lèi)產(chǎn)品。隨著房?jī)r(jià)提高，有購(gòu)房意愿者的支付能力沒(méi)有跟上房?jī)r(jià)上漲速度，選擇面趨窄。
自住房減少剛需盤(pán)最受益
2013年11月至今，自住型商品房誕生已經(jīng)兩年多了。在這段時(shí)間里，自住房與“泛豪宅化”的高端住宅聯(lián)合擠壓下，曾經(jīng)最受歡迎的剛需盤(pán)一步步變得尷尬。直到當(dāng)前，自住房的供應(yīng)高峰告一段落，入市的自住房開(kāi)始減少，曾被其“打壓”許久的剛需盤(pán)也有了重整旗鼓入市的跡象。
自住型商品房供應(yīng)明顯減少
自住型商品房誕生至今的兩年多時(shí)間里，北京已經(jīng)陸續(xù)推出了超過(guò)60個(gè)含有自住型商品房的地塊。而這些地塊中位置最好的，最受歡迎的項(xiàng)目紛紛在2014年和2015年陸續(xù)入市，也確實(shí)解決了相當(dāng)多的剛需住房難題。百子灣、北五環(huán)、東壩等一系列熱點(diǎn)地區(qū)的自住房一度出現(xiàn)數(shù)十萬(wàn)購(gòu)房人排號(hào)的盛況。這些位置好，價(jià)格低的自住房一度打壓得部分遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)抬不起頭來(lái)。
但隨著近期自住型商品房地塊的減少，目前尚未網(wǎng)申的自住房項(xiàng)目也變得越來(lái)越少。雖然多數(shù)自住房仍然搶手，但也有位置差些的自住房項(xiàng)目因?yàn)樯曩?gòu)未滿(mǎn)，已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品房對(duì)外銷(xiāo)售。例如門(mén)頭溝的保利首開(kāi)·四季怡園，在一月份就將剩余的500余套自住房統(tǒng)一對(duì)外銷(xiāo)售。
據(jù)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京已有五十多個(gè)自住房項(xiàng)目入市接受網(wǎng)絡(luò)申購(gòu)，其中2014年入市了31個(gè)項(xiàng)目，2015年也有20多個(gè)項(xiàng)目入市，而在今年，入市的自住房數(shù)量可能進(jìn)一步縮減。
統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京市的自住房還未開(kāi)始網(wǎng)絡(luò)申購(gòu)的項(xiàng)目?jī)H剩下不足10個(gè)，分別是：萬(wàn)科昌平沙河鎮(zhèn)地塊、綠地密云地塊、遠(yuǎn)洋昌平北七家地塊、湖南富興東壩南區(qū)地塊、首創(chuàng)海淀永豐地塊、旭輝大興瀛海地塊、金融街昌平北七家地塊以及恒大房山拱辰地塊。初步統(tǒng)計(jì)約有房源6000套，與數(shù)量眾多的申購(gòu)家庭相比數(shù)量懸殊。
自住房入市量減少的原因還是來(lái)自于土地市場(chǎng)的供應(yīng)。去年的北京土地市場(chǎng)上，曾在7月份到10月份之間沒(méi)有一宗配建自住房的地塊成交。雖然去年土地成交再次創(chuàng)出新紀(jì)錄，但許多住宅用地并沒(méi)有配建自住房，而是要求異地建醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。土地的減少直接導(dǎo)致了自住房供應(yīng)相比2014年的高峰期，告一段落。但同時(shí)，面向剛需的商品房開(kāi)始抬頭。
業(yè)內(nèi)稱(chēng)批地減少 剛需項(xiàng)目趁勢(shì)“抬頭”
盡管入市土地在減少，但對(duì)于自住房，尤其是剛需購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，“斷頓”的風(fēng)險(xiǎn)卻并不存在。由于一些位置差一點(diǎn)的自住房出現(xiàn)了一定比例的棄購(gòu)，許多自住房項(xiàng)目都將剩余房源推向市場(chǎng)，開(kāi)始轉(zhuǎn)成普通住宅入市。此外，市住建委有關(guān)人士也公開(kāi)表示，本市將繼續(xù)加大自住型商品房供應(yīng)，自住房項(xiàng)目的搖號(hào)也將很快啟動(dòng)。
另外，對(duì)于剛需購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在自住房入市量減少的背景下，作為其主要“競(jìng)品”的剛需樓盤(pán)開(kāi)始活躍起來(lái)。包括通州、昌平、房山在內(nèi)的不少剛需盤(pán)有了大舉入市的想法。
像亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的3月份可能入市的27個(gè)項(xiàng)目中，剛需和首次改善占了很大比重，像保利熙悅誠(chéng)郡、中弘由山由谷、金融街·漫香林第6區(qū)、T3空間等項(xiàng)目都屬于這一范疇。
原本這些項(xiàng)目因?yàn)樽宰》康母?jìng)爭(zhēng)，被搶走的購(gòu)房人，也開(kāi)始尋求機(jī)會(huì)重新進(jìn)入剛需盤(pán)。以大興區(qū)為例，區(qū)域內(nèi)中小戶(hù)型的剛需樓盤(pán)集中，自住房的供應(yīng)量也同樣很大。價(jià)格的關(guān)系導(dǎo)致剛需盤(pán)在與自住房的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，大興自住房的均價(jià)基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價(jià)則在23000-35000元/平方米，可見(jiàn)，在自住房的直接競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓自住房吸引了大量本屬于剛需盤(pán)的購(gòu)房人。
尤其是對(duì)于剛需盤(pán)相對(duì)集中的區(qū)域，在推出自住房之后，剛需商品房的成交都出現(xiàn)明顯下滑。比如房山，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平從2.5萬(wàn)元/平方米一度回落至1.8萬(wàn)—2萬(wàn)元/平方米，直到去年年末才開(kāi)始出現(xiàn)緩慢回升的跡象。
而從當(dāng)前樓市供應(yīng)看，剛需甚至首次改善項(xiàng)目的入市積極性明顯更大，在自住房供應(yīng)減少的時(shí)候，對(duì)于剛需盤(pán)來(lái)說(shuō)，卻迎來(lái)了入市旺季。
本版文/本報(bào)記者 李桁