房買一半遇限購(gòu) “通州限購(gòu)第一人”敗訴
法院認(rèn)為，當(dāng)事人已不符合購(gòu)房條件，雙方未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，造成合同不能履行
新京報(bào)訊 (記者劉洋)楊先生在通州買了套房，簽購(gòu)房合同、繳納定金、通過(guò)購(gòu)房資格審查后，賣方不同意賣房了。10天后“通州最嚴(yán)限購(gòu)令”出臺(tái)，楊先生不再具備購(gòu)房資格。楊先生和賣方鬧上法院，并因此被稱為“通州限購(gòu)第一人”。
新京報(bào)記者昨日獲悉，通州法院認(rèn)定楊先生已無(wú)購(gòu)房資格，且未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，駁回其訴訟請(qǐng)求。而索賠官司也于昨日開(kāi)庭。
房買一半遇上最嚴(yán)限購(gòu)
楊先生說(shuō)，他是改善性換房，2015年初賣房后在通州選了一個(gè)三居室的戶型，同年6月3日，在我愛(ài)我家房屋經(jīng)紀(jì)公司的介紹下，他和賣主王女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定楊先生以303萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買王女士位于通州區(qū)頤瑞西里的房子。合同簽訂當(dāng)日，他和房東、經(jīng)紀(jì)公司還簽署了《居間服務(wù)合同》、《履約服務(wù)合同》，并交了2萬(wàn)元定金、2萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)。
2015年6月5日，楊先生將網(wǎng)簽、過(guò)戶及貸款所需要的材料交給第三人經(jīng)紀(jì)公司。后賣主王女士多次要求楊增加定金到30萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)協(xié)商，楊先生同意將定金增加到10萬(wàn)元。
“那時(shí)候就傳出來(lái)，北京市政府要搬到通州，建設(shè)行政副中心?！睏钕壬f(shuō)，收了定金后，王女士不配合辦理面簽、評(píng)估、網(wǎng)簽等手續(xù)。8月5日，他當(dāng)時(shí)已經(jīng)通過(guò)了購(gòu)房資質(zhì)審查，是符合購(gòu)房條件的，然而8月13日，他找中介和王女士三方面談，王女士明確表示不履行合同義務(wù)，擅自違約。緊接著8月15日通州區(qū)房屋開(kāi)始限購(gòu)，面簽仍未完成。
為此，他起訴王女士夫婦要求對(duì)方配合辦理面簽、評(píng)估、網(wǎng)簽等手續(xù)，并支付違約金30.3萬(wàn)元。
通過(guò)資格審查后未網(wǎng)簽
庭審中，王女士夫婦辯稱，7月中旬想和原告協(xié)商購(gòu)房事宜，當(dāng)時(shí)原告失聯(lián)十余天，導(dǎo)致雙方不能正常履行合同，原告存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)現(xiàn)有的政策，楊先生已無(wú)在通州區(qū)購(gòu)房的資格，現(xiàn)在的合同屬于不能履行的狀態(tài)，是情勢(shì)變遷所致，并非被告違約所致，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
法院查明，2015年7月，經(jīng)紀(jì)公司向住建委提交了楊先生購(gòu)房資格審查的相關(guān)材料，2015年8月初，楊先生購(gòu)房資格審查通過(guò)，符合購(gòu)房條件。資質(zhì)審查通過(guò)后，楊先生及經(jīng)紀(jì)公司多次聯(lián)系王女士辦理網(wǎng)簽手續(xù)，通過(guò)楊先生提供的錄音資料證明，王女士表示不同意賣房，故王女士一直未與楊先生辦理網(wǎng)簽手續(xù)。
2015年8月14日，有關(guān)部門(mén)發(fā)文對(duì)在通州區(qū)購(gòu)房的條件做出限制，楊先生現(xiàn)不具備在通州區(qū)購(gòu)買商品房的條件。庭審中，楊先生堅(jiān)持要求繼續(xù)履行雙方簽訂的購(gòu)房合同。
■ 判決
根據(jù)限購(gòu)令當(dāng)事人已不符合購(gòu)房條件
經(jīng)審理，法院認(rèn)為，本案中王女士理應(yīng)依照合同約定及交易習(xí)慣及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，但其因個(gè)人原因沒(méi)有配合辦理網(wǎng)簽，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行。根據(jù)限購(gòu)令，現(xiàn)楊先生不具備通州購(gòu)房的相應(yīng)條件。住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。
因楊先生已不符合通州購(gòu)房條件，且雙方未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，造成合同在事實(shí)上的不能履行?，F(xiàn)楊先生堅(jiān)持要求履行合同，要求王女士支付違約金的訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，法院不予支持，駁回其訴訟請(qǐng)求。
因楊先生不上訴，目前判決已經(jīng)生效。
■ 進(jìn)展
起訴賣主索賠“漲價(jià)損失80萬(wàn)”
昨天，楊先生再次起訴王女士夫婦，要求返還定金、索賠違約金60余萬(wàn)元，并賠償房屋漲價(jià)損失80萬(wàn)，索賠案昨天上午在通州法院開(kāi)庭。
“現(xiàn)在我要買的房子同等戶型的去年底成交價(jià)是399萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)漲到500萬(wàn)。即使賠了錢(qián)我也買不了通州的房了。”楊先生認(rèn)為賣方應(yīng)該承擔(dān)失信責(zé)任。
昨天上午庭審中，被告方仍表示系楊先生失聯(lián)10天導(dǎo)致了雙方不能繼續(xù)交易。對(duì)此，楊先生庭審展示雙方錄音表示在限購(gòu)前一天，王女士明確表示不同意賣房。
北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為第三人出席庭審，其證實(shí)稱，原告購(gòu)房資格核驗(yàn)是在限購(gòu)之前通過(guò)了，核驗(yàn)通過(guò)之后中介對(duì)雙方的買賣合同做了草擬的網(wǎng)簽合同。但是后期賣方不予配合在草擬合同上簽字，導(dǎo)致正式網(wǎng)簽一直沒(méi)有辦理。
根據(jù)原告方申請(qǐng)，法院決定委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房時(shí)房屋價(jià)值和房屋現(xiàn)在價(jià)值的價(jià)差進(jìn)行鑒定。該案待進(jìn)一步審理。
北京市律協(xié)物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)委員、北京蘭臺(tái)律師事務(wù)所的包華律師認(rèn)為，政府的限購(gòu)政策是近似于不可抗力的因素，基于不可抗力，對(duì)于雙方都不構(gòu)成違約，只能解除合同，返還財(cái)產(chǎn)。但如果有證據(jù)表明，在限購(gòu)令出臺(tái)前，賣方經(jīng)過(guò)提示依然拒絕履行合同，那賣方是違約的。
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 劉洋