天氣轉(zhuǎn)冷，讓新盤(pán)也“偷懶”，躲在暖暖的被窩中不愿出來(lái)。北京青年報(bào)記者根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月份僅有7個(gè)項(xiàng)目有入市的打算，大部分新盤(pán)陷入“沉睡”。
業(yè)內(nèi)人士表示，由于春節(jié)假期的因素，買(mǎi)房人奔波看房的意愿明顯降低，開(kāi)發(fā)商也無(wú)意大肆推新，這樣的低迷和觀望預(yù)計(jì)將影響整個(gè)2月份的新房市場(chǎng)。不過(guò)，隨著3月份傳統(tǒng)銷售季的到來(lái)，壓抑了一冬的購(gòu)房需求，很可能在3月份迎來(lái)爆發(fā)。
2月7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市
“這天氣太冷了，好幾個(gè)報(bào)了名的看房班團(tuán)我都沒(méi)去，反正年底也沒(méi)什么優(yōu)惠，等到過(guò)完年再看看吧?！睘榱私o兒子找到合適的婚房，家住海淀的馮阿姨本打算跟著看房團(tuán)跑跑新房項(xiàng)目，但最終嚴(yán)寒的天氣，讓馮阿姨暫時(shí)擱置了看房的打算。
不只是買(mǎi)房人興趣寥寥，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商自身也懶得在年底推陳出新。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有7個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括萬(wàn)澤·經(jīng)海廣場(chǎng)、匯金·世界城楓丹郡等3個(gè)純新盤(pán)，以及泰禾中央廣場(chǎng)、首開(kāi)熙悅尚郡等4個(gè)老項(xiàng)目后期。
不足兩位數(shù)的新盤(pán)供應(yīng)量體現(xiàn)了樓市近期的疲軟，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，進(jìn)入2月份之后隨著春節(jié)的來(lái)臨，樓市也將暫時(shí)進(jìn)入休整期。而選擇這一階段入市的項(xiàng)目主要有兩種類型，一類是熱銷加推，例如泰禾中央廣場(chǎng)2015年9月入市之后，兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)成交363套，截至目前已實(shí)現(xiàn)成交489套，市場(chǎng)的認(rèn)可使得這類項(xiàng)目推盤(pán)信心十足；另一類屬于宣傳期較長(zhǎng)遲遲未能入市項(xiàng)目，例如萬(wàn)科天地、匯金·世界城楓丹郡等，這些項(xiàng)目在經(jīng)歷了較長(zhǎng)的蓄客周期之后，并且已經(jīng)等來(lái)價(jià)格的上漲，因此開(kāi)始在供應(yīng)缺口期醞釀入市。
除去這兩類項(xiàng)目之外，大量項(xiàng)目均預(yù)計(jì)將會(huì)在3月份開(kāi)始正式開(kāi)啟2016銷售季。而從2016年市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，由于市場(chǎng)價(jià)格已逐漸進(jìn)入快速上漲周期，并且新增供應(yīng)中高價(jià)項(xiàng)目不斷增多，因此整體供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)集中爆發(fā)的現(xiàn)象，而是將呈現(xiàn)以少量小幅推盤(pán)為主導(dǎo)的特征。
一半新樓盤(pán)不愿報(bào)價(jià)格
春節(jié)前后的傳統(tǒng)樓市淡季，令京城2月樓市仍將繼續(xù)“過(guò)冬”模式。來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份計(jì)劃入市的7個(gè)項(xiàng)目，有一半處于待定價(jià)的觀望狀態(tài)。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在購(gòu)房人最關(guān)心的項(xiàng)目定價(jià)上，除首創(chuàng)伊林郡等4個(gè)項(xiàng)目給出了報(bào)價(jià)外，其他項(xiàng)目均處于開(kāi)盤(pán)價(jià)待定的觀望狀態(tài)，多數(shù)僅給出一個(gè)口頭的初步價(jià)格來(lái)試探購(gòu)房人的反應(yīng)。
“雖然樓市從去年開(kāi)始明顯反彈，但在新盤(pán)集中的區(qū)域，客戶積累仍舊比較慢，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)以往3至5倍于推盤(pán)量的認(rèn)購(gòu)客戶積累，‘強(qiáng)開(kāi)’入市就迫在眉睫?！惫惴治?，土地成本的攀升讓不少項(xiàng)目都有了提價(jià)的念頭，但在大興義和莊等區(qū)域，在售項(xiàng)目集中，既有商住產(chǎn)品，也有住宅項(xiàng)目，使得區(qū)域供求一直比較穩(wěn)定，盲目提價(jià)容易與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的項(xiàng)目拉開(kāi)差距。因此不少項(xiàng)目不到開(kāi)盤(pán)前夕是不愿透露具體報(bào)價(jià)的。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月份包括有首開(kāi)熙悅尚郡、萬(wàn)科天地、優(yōu)山美地D區(qū)、泰禾中央廣場(chǎng)等7個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市。其中，除了首開(kāi)熙悅尚郡是五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目外，其余所有新盤(pán)都位于五環(huán)外，尤以房山、大興兩個(gè)區(qū)縣的項(xiàng)目供應(yīng)比較多。相比其他區(qū)縣新房的供不應(yīng)求，房山區(qū)域及亦莊的義和莊區(qū)域普通住宅項(xiàng)目較為集中，供應(yīng)量大，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格并未明顯提升。
此外，還有就是意圖提價(jià)的項(xiàng)目，對(duì)于價(jià)格也是模模糊糊，像位于東五環(huán)內(nèi)的首開(kāi)熙悅尚郡，雖然未公布價(jià)格，但已經(jīng)傳言將大幅漲價(jià)。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，新的一期共156套房源，全部為面向改善需求的124-173平方米三居室，售價(jià)將在6萬(wàn)-6.5萬(wàn)元/平方米左右。而該項(xiàng)目此前開(kāi)盤(pán)價(jià)格約為5萬(wàn)元/平方米。
義和莊新盤(pán)展開(kāi)混戰(zhàn)
在2月新盤(pán)中，大興的義和莊再次成為亮點(diǎn)，原因就是萬(wàn)科和泰禾兩大房企的項(xiàng)目都可能在2月入市。
都說(shuō)一山不容二虎，但在北京大興義和莊片區(qū)，不只有萬(wàn)科、泰禾兩大“猛虎”，還有一個(gè)恒大。并且這三個(gè)項(xiàng)目還都是以LOFT產(chǎn)品為主，彼此互為競(jìng)爭(zhēng)。從地圖上看，萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)這三個(gè)樓盤(pán)各據(jù)一方，以義和莊為中心，三足鼎立。
商住市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，扎堆布局，就意味著競(jìng)爭(zhēng)加劇，更何況這三者都是“猛虎”，稍顯大意“后果將會(huì)很?chē)?yán)重”，萬(wàn)科、恒大和泰禾顯然都打起了“十二分精神”以各顯所長(zhǎng)。
像2月份可能開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科天地，與同區(qū)域的恒大未來(lái)城緊緊相鄰，但因?yàn)橥恋爻杀鞠鄬?duì)較低的因素，售價(jià)雖然未公布，但業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將是三個(gè)項(xiàng)目中定價(jià)最低的，估計(jì)在29000元/平方米。此外，項(xiàng)目還自建有7萬(wàn)平方米的商業(yè)。而在恒大未來(lái)城的對(duì)面就是泰禾中央廣場(chǎng)，去年9月開(kāi)盤(pán)以來(lái)就一直熱銷，這次的加推仍以“公園＋地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式為主要賣(mài)點(diǎn)，很可能再次點(diǎn)燃義和莊區(qū)域的混戰(zhàn)。
郭毅表示，義和莊片區(qū)因萬(wàn)科、恒大及泰禾的入駐有可能會(huì)形成一個(gè)新的商圈。她認(rèn)為，義和莊具有升值潛力，對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)，去化不是難題。
小戶型豪宅年底走俏
除了剛需性的小戶型商住樓引人關(guān)注外，單價(jià)高、面向中高端的小戶型商住樓同樣有不俗的表現(xiàn)。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月北京公寓豪宅（報(bào)價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上）市場(chǎng)共成交509套，環(huán)比增長(zhǎng)78%。與此同時(shí)，12月北京公寓豪宅成交均價(jià)為73373元/平方米，環(huán)比下滑3%。
而公寓豪宅的亮麗表現(xiàn)主要受益于兩個(gè)商住公寓項(xiàng)目的集中成交。統(tǒng)計(jì)顯示，成交排名首位的京投銀泰琨御府共實(shí)現(xiàn)成交123套，其中99套為其商住產(chǎn)品；另外一個(gè)項(xiàng)目則是排名第二的魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館，也是主打小戶型商住樓，共成交64套，平均每戶僅為60平方米，雖然單價(jià)突破7萬(wàn)元/平方米，但總價(jià)并不高。
業(yè)內(nèi)人士表示，受制于土地成本的壓力，商住項(xiàng)目，尤其是核心區(qū)域商住項(xiàng)目高端化趨勢(shì)明顯，上述兩個(gè)商住項(xiàng)目均地處三四環(huán)之間。
從市場(chǎng)接受度來(lái)看，其中琨御府項(xiàng)目普宅產(chǎn)品售價(jià)已超10萬(wàn)元/平方米，而商住產(chǎn)品成交價(jià)僅在6萬(wàn)元/平方米左右，在共享同樣社區(qū)資源的前提下，如此大的價(jià)格差距使得其商住產(chǎn)品大受歡迎；另外魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館為項(xiàng)目配備了新風(fēng)除霾系統(tǒng)及智能家居系統(tǒng)，并引入美高梅酒店提供酒店式公寓物業(yè)管理，這些“非標(biāo)配”的加入也為項(xiàng)目增加了競(jìng)爭(zhēng)力。
郭毅預(yù)計(jì)，2016年由于豪宅供應(yīng)量的加大，高端項(xiàng)目為了提升性價(jià)比，只有不斷在產(chǎn)品上做加法，同時(shí)控制面積、壓縮總價(jià)，才有可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中領(lǐng)先一步。
精裝修將逐漸成為2016入市項(xiàng)目標(biāo)配
此外，精裝修也成為新盤(pán)項(xiàng)目彼此間實(shí)現(xiàn)差異化，吸引購(gòu)房人的重要手段。從入市項(xiàng)目特征來(lái)看，2月預(yù)計(jì)入市的7個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，有3個(gè)主打精裝修，其中包括商住項(xiàng)目萬(wàn)科天地。
進(jìn)入2016年之后，新盤(pán)項(xiàng)目的精裝修比重將進(jìn)一步加大，而這主要是受到價(jià)格變化趨勢(shì)的影響。未來(lái)“高價(jià)”項(xiàng)目不斷增多，為了能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值與價(jià)格的匹配，大量項(xiàng)目不得不通過(guò)精裝來(lái)提升產(chǎn)品品質(zhì)，制造差異性。
而在這其中，由于普宅產(chǎn)品售價(jià)不斷提升，商住成為剛需剛改市場(chǎng)的有力補(bǔ)充，其居住屬性不斷被放大，因此這類項(xiàng)目也開(kāi)始通過(guò)精裝修做高產(chǎn)品舒適度，以彌補(bǔ)其本身的產(chǎn)權(quán)、生活成本等短板。
文/本報(bào)記者 李桁