面對海外融資成本上升和國內(nèi)多次調(diào)降利率，房企融資回歸境內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，全國108家典型房企2015年融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。
房企融資規(guī)模翻倍
國內(nèi)融資環(huán)境的改善令房企在2015年融資呈現(xiàn)井噴。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2015年其監(jiān)測的108家典型房企融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。
從融資類別情況看，房企票據(jù)、債券類融資成為主流方式，金額達(dá)7376億元，占比54%，較2014年增長6%。
但值得注意的是，銀行貸款的比例正在大幅下降，僅占總額的9%；增發(fā)配股的比例有所增加，達(dá)20%。業(yè)內(nèi)人士表示，受到2015年6月“股災(zāi)”影響，增發(fā)配股額度增加幅度受到一定抑制，否則占比還將上升。
統(tǒng)計顯示，2015年房企在境內(nèi)資本市場表現(xiàn)活躍，監(jiān)測內(nèi)的108家房企境內(nèi)融資比例達(dá)87%，較2014年大幅增長39%。
融資環(huán)境的寬松令房地產(chǎn)行業(yè)短期資金壓力緩解。2015年三季度末，A股135家房企現(xiàn)金持有量環(huán)比上升13.0%，一年內(nèi)到期短債環(huán)比上升8.5%，現(xiàn)金短債比環(huán)比上升13.6%。
政策寬松行業(yè)回暖
克而瑞研報分析，房企融資規(guī)模暴增的主要原因是國內(nèi)融資環(huán)境改善，多次降息融資成本下降明顯，尤其是公司債利率屢創(chuàng)新低。
其中，定向增發(fā)等方式擴(kuò)股融資也頗受房企歡迎。包括綠地、海航投資、保利等數(shù)十家企業(yè)都推出定增方案，預(yù)計募資總額均在100億元以上。
定增之外，公司債無疑是當(dāng)前房企融資的最愛。截至2015年12月下旬，已有包括恒大、融創(chuàng)、世茂等60多家房企發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模達(dá)到2300億元，相比2014增長了接近20倍。目前房企新發(fā)公司債利率平均水平在4%-7%之間。
“房企低利率發(fā)債正是得益于國內(nèi)政策標(biāo)準(zhǔn)的放寬。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，政策開閘希望促進(jìn)寬松流動性，將資金導(dǎo)入房地產(chǎn)市場，能夠讓目前資金緊張的房企緩口氣。對于房企而言，更重要的是盡快把此類資金導(dǎo)入目前未竣工的項目中。
2015年1月15日正式公布實施的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》擴(kuò)大發(fā)行范圍和發(fā)行期限，全面建立非公開發(fā)行制度，取消公司債券公開發(fā)行的保薦制和發(fā)審委制度，簡化發(fā)行審核流程，增加債券交易場所。新辦法執(zhí)行后，在海外上市房企也可在國內(nèi)融資。
融資仍面臨難題
值得注意的是，受美聯(lián)儲量化寬松政策退出以及人民幣貶值等因素影響，2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資持續(xù)低迷。
中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到去年12月20日，2015年中國房企海外融資總額僅243億美元，同比2014年全年的633億美元大降61.7%，融資金額下降了2500億元人民幣。
同時，受去年“股災(zāi)”等因素的影響，2015年信托行業(yè)遭遇了五年來首次資產(chǎn)環(huán)比負(fù)增長。可以預(yù)見，未來中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度可能會進(jìn)一步上升。
“可以預(yù)見的是，為控制壞賬風(fēng)險，銀行授信門檻會進(jìn)一步提高。”一位金融界人士表示，各大商業(yè)銀行已然會奉行“松個貸、緊開發(fā)貸”的策略，銀行貸款將在開發(fā)商的融資份額中占比持續(xù)下降。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道，尤其是三四線城市庫存高企的背景下，資金問題將會長期困擾房企。開發(fā)商應(yīng)采用更加積極的銷售策略，快速去庫存才是緩解資金壓力的關(guān)鍵。