■ 觀察家
當(dāng)前樓市低迷的關(guān)鍵原因不是房?jī)r(jià)偏高，購(gòu)房者不是買不起，而是信心不足。這個(gè)時(shí)候，應(yīng)該通過稅費(fèi)減免、房貸優(yōu)惠等一系列措施，拯救市場(chǎng)信心。
近日，圍繞開發(fā)商降房?jī)r(jià)引發(fā)市場(chǎng)熱議。有意見認(rèn)為，化解樓市庫(kù)存得靠開發(fā)商自己，適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇。必須擠壓房?jī)r(jià)中的水分，讓房?jī)r(jià)虛火降下來，釋放更多消費(fèi)潛力。
上一次出現(xiàn)如此論調(diào)，還是2008年四季度和2009年初。當(dāng)時(shí)樓市低迷，為了救經(jīng)濟(jì)救樓市，曾經(jīng)有過類似表述，媒體也曾炒作過一陣。后來，很快就沒此言論了。
為什么呢？主要是強(qiáng)力救市之后，2009年樓市快速升溫，一直漲到2011年上半年。如果開發(fā)商當(dāng)時(shí)聽了媒體的話，在2008年和2009年大幅降價(jià)賣房，到了2009年下半年及其后，是否腸子都要悔青了呢？
十八屆三中全會(huì)已經(jīng)提出，要讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，這也是完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必由之路。而我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)，自1998年出臺(tái)“23號(hào)文”、實(shí)行實(shí)質(zhì)性房改以來，商品化、市場(chǎng)化程度越來越高。在這種市場(chǎng)化條件之下，作為現(xiàn)代企業(yè)制度下的開發(fā)商，自然會(huì)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和企業(yè)狀況，制定房?jī)r(jià)銷售策略。
其實(shí)，不必媒體強(qiáng)力呼吁，近幾年三四線城市的很多開發(fā)商，早就采取了降價(jià)促銷策略。開發(fā)商要想生存，就得靠賣房回籠資金，2011年之后三四線樓市一直呈降溫和調(diào)整態(tài)勢(shì)，開發(fā)商要想活下去，只能降價(jià)。
然而，為什么降價(jià)之后，仍然沒有出現(xiàn)熱銷，反倒形成了當(dāng)前的高庫(kù)存？一來是因?yàn)橹袊?guó)人素有買漲不買跌的思維，房?jī)r(jià)一直下跌，當(dāng)然不愿意繼續(xù)購(gòu)房了(除了剛需)。
另外則是因?yàn)榻祪r(jià)幅度不夠。但問題的關(guān)鍵是：如果真的出現(xiàn)四五成的大降幅，則開發(fā)商不僅不能活命，反倒會(huì)加速死亡。房?jī)r(jià)主要由地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)和房企利潤(rùn)構(gòu)成。也就是說，房?jī)r(jià)也是有剛性成本的。
經(jīng)過2011年以來持續(xù)的市場(chǎng)低迷，多數(shù)開發(fā)商的樓盤售價(jià)，已經(jīng)接近或低于成本，根本無利可圖。一方面，建安成本基本是固定的，近幾年人工成本快增，高層建筑一般每平米需要1500元至2000元，除非大幅的偷工減料，搞成“豆腐渣”工程，才能壓縮至1000元以下。這樣的樓盤，誰敢去??？
更重要的是，近幾年全國(guó)地價(jià)只漲不跌。舉個(gè)例子：2014年全國(guó)樓市降溫，全國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格同比微漲1.4%，但全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地平均購(gòu)置價(jià)格卻大漲17.5%。實(shí)際上，過去十幾年，全國(guó)地價(jià)漲幅一直高于房?jī)r(jià)漲幅。
地價(jià)成本只升不降，建安成本又不能壓縮。經(jīng)過幾年苦熬，三四線城市多數(shù)樓盤當(dāng)前的售價(jià)水平，開發(fā)商已難有利潤(rùn)可言，這從房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司年報(bào)就能看出來，哪來的顯著降價(jià)空間？
老實(shí)說，如果一定要?jiǎng)耖_發(fā)商降房?jī)r(jià)，應(yīng)該勸深圳和上海的開發(fā)商，今年以來房?jī)r(jià)大漲，尤其是深圳房?jī)r(jià)飛漲至“云霄”，剛需購(gòu)房者根本追不上房?jī)r(jià)上漲的速度。
而對(duì)于三四線城市，很多樓盤價(jià)格已低至“地下室”了，房?jī)r(jià)收入比只有6倍左右，當(dāng)前樓市低迷的關(guān)鍵原因不是房?jī)r(jià)偏高，購(gòu)房者不是買不起，而是信心不足。這個(gè)時(shí)候，應(yīng)該通過稅費(fèi)減免、房貸優(yōu)惠、減少房屋供應(yīng)、幫扶農(nóng)民工市民化、收購(gòu)存量房用于保障或拆遷安置等一系列措施，拯救市場(chǎng)信心。如此，才能真正有效去庫(kù)存。
□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng))