繼前日公司旗下深圳最大項(xiàng)目450套房源獲得“解鎖”之后，亟待輸血的佳兆業(yè)解決境外債務(wù)重組的進(jìn)程也在加快。
昨日，佳兆業(yè)在港交所發(fā)布有關(guān)公司境外債務(wù)重組的最新公告。公司建議以重組后發(fā)行的新債券及或然價(jià)值權(quán)償還境外債權(quán)人主張的全部債務(wù)。相關(guān)人士分析，該重組方案一旦通過批準(zhǔn)，則意味著一年之中經(jīng)歷了債務(wù)違約、房源遭鎖、收購要約甚至破產(chǎn)危機(jī)的佳兆業(yè)將奇跡般走出企業(yè)危局，開啟一段起死回生之路。但同時(shí)，佳兆業(yè)若想徹底回歸正軌，還將面臨業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、融資、新業(yè)務(wù)等多方面的考驗(yàn)。
境外債務(wù)重組啟動
昨日，佳兆業(yè)在港交所發(fā)布公告表示，擬在開曼群島及香港實(shí)施建議重組。并根據(jù)重組協(xié)議，佳兆業(yè)為債權(quán)人提供了三種解決方案。據(jù)悉，佳兆業(yè)將于下月初公布有關(guān)重組支持協(xié)議及加入程序的進(jìn)一步詳情。
業(yè)內(nèi)人士分析，目前佳兆業(yè)境內(nèi)外債務(wù)共計(jì)達(dá)650.09億元，其中境外約為170億元，占總債務(wù)不到27%。此番佳兆業(yè)提出的境外債務(wù)重組新方案具有一定的操作可行性，明年1月提請香港法院及開曼群島法院批準(zhǔn)時(shí)通過的可能性比較大。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，佳兆業(yè)發(fā)布境外債務(wù)重組協(xié)議，說明其債務(wù)危機(jī)基本上已經(jīng)渡過。更重要的是，此舉可給予其他投資者以更大信心，從而加速佳兆業(yè)渡過當(dāng)前危機(jī)。另外，債務(wù)重組積極推進(jìn)下，對于佳兆業(yè)后續(xù)項(xiàng)目推進(jìn)以及進(jìn)行新一輪投資等都將是極大利好。
大金主結(jié)尾境內(nèi)債
佳兆業(yè)起死回生的“關(guān)鍵先生”無疑是中信銀行。有消息稱，中信銀行已為佳兆業(yè)集團(tuán)部分深圳及異地項(xiàng)目進(jìn)行了整體債務(wù)重組工作，相關(guān)工作正在推進(jìn)中。
按照計(jì)劃，中信銀行深圳分行對危機(jī)中的佳兆業(yè)施以援手，提供大約300億元資金助其解困。其中，100億元用于置換深圳佳兆業(yè)城市廣場的所有債務(wù)；100億元用于置換佳兆業(yè)位于上海、杭州等地的8個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)；另外100億元將作為佳兆業(yè)的后續(xù)開發(fā)貸款。
業(yè)內(nèi)人士表示，以佳兆業(yè)境內(nèi)債務(wù)目前共涉資金479.7億元來看，本次中信的資金額度占佳兆業(yè)境內(nèi)外計(jì)息債務(wù)總額650.09億元的73.79%?；究梢愿采w佳兆業(yè)境內(nèi)債務(wù)。
此外，除了得到可觀的資金援助，債務(wù)重組取得積極進(jìn)展之外，被封房源屢屢“解禁”也被外界看做佳兆業(yè)復(fù)活的重要表現(xiàn)。
繼上月深圳佳兆業(yè)前海廣場200余套“司法查封”房源已先期被解禁后，幾天前，佳兆業(yè)位于深圳的最大體量項(xiàng)目佳兆業(yè)城市廣場被解除“司法查封”，涉及房源450套。
相關(guān)人士透露，隨著一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的解封及與債權(quán)人和解，佳兆業(yè)已經(jīng)走上復(fù)活之路。近來多個(gè)項(xiàng)目“解封”對于佳兆業(yè)而言是個(gè)不錯的預(yù)兆，多個(gè)重點(diǎn)城市業(yè)務(wù)已經(jīng)恢復(fù)。
據(jù)接近佳兆業(yè)的人士透露，種種跡象顯示，佳兆業(yè)的狀況正在好轉(zhuǎn)。一方面，境內(nèi)外的談判都在積極推進(jìn)中，另一方面，上海、廣州等一線城市已恢復(fù)銷售，廣州城市廣場入市就受到市場追捧。此外，佳兆業(yè)在蘇州、杭州、武漢、惠州等多個(gè)城市的項(xiàng)目已經(jīng)重新恢復(fù)銷售。
生存危機(jī)仍待解
歷史資料顯示，2014年11月28日開始，佳兆業(yè)因有多個(gè)項(xiàng)目被深圳規(guī)土委“鎖定房源”。之后12月中旬包括董事會主席郭英成在內(nèi)的4位高管相繼辭職，郭英成的辭職觸發(fā)了一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文。佳兆業(yè)未能在郭英成辭職生效的2014年12月31日前償還一筆涉及本金4億港元及應(yīng)付利息的貸款，由此引發(fā)了連環(huán)債務(wù)違約。此后，山雨欲來風(fēng)滿樓，佳兆業(yè)境遇步步惡化，最終被傳“破產(chǎn)重組”。
而后，融創(chuàng)中國與佳兆業(yè)展開曠日持久的收購洽談。但談判持續(xù)了半年之久，在一度幾乎達(dá)成收購的情況下，收購價(jià)格、人員進(jìn)駐、財(cái)務(wù)管理以及換股價(jià)是否公平等諸多原因未能達(dá)成一致，今年7月底，雙方收購協(xié)議以失敗告終。
“當(dāng)時(shí)可能沒人想到佳兆業(yè)能緩過來”，嚴(yán)躍進(jìn)表示，佳兆業(yè)經(jīng)歷了起死回生的歷程，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中一類很特殊的案例。佳兆業(yè)憑借企業(yè)管理層較好的投資者關(guān)系，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方面不斷取得主動權(quán)。佳兆業(yè)今年經(jīng)歷了起死回生的歷程，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中一類很特殊的案例。但其企業(yè)危機(jī)應(yīng)對的模式也能夠引起其他企業(yè)的借鑒。
佳兆業(yè)的股權(quán)層面面臨了其他投資方的“覬覦”，不過從實(shí)際情況看，佳兆業(yè)憑借企業(yè)管理層較好的投資者關(guān)系維護(hù)策略，進(jìn)而在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方面取得了主動權(quán)。同時(shí)，該公司很多項(xiàng)目本身比較優(yōu)質(zhì)，也是投資人依舊看好的重要原因。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，佳兆業(yè)于2015年前10個(gè)月錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%；總合約建筑面積約為86.38萬平方米，同比減少62.53%；平均售價(jià)每平方米6058元，低于2013年的每平方米9760元以及2014年前11個(gè)月的每平方米1.02萬元。
業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)佳兆業(yè)依然有以下幾個(gè)問題有待解決。首先是老本行是否需要繼續(xù)做下去，這可能涉及到和其他供應(yīng)商、投資人以及地方政府新一輪的協(xié)調(diào)，相應(yīng)成本會比較大。其次，佳兆業(yè)后續(xù)融資還可能有壓力，投資和擴(kuò)張會比較艱難。另外，佳兆業(yè)如何在新業(yè)務(wù)上擴(kuò)充力量，目前來看還是很單薄的。
上述人士稱，隨著佳兆業(yè)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)走上正軌，銷售額也會出現(xiàn)回暖，但要恢復(fù)到出事前正常水平將還有很長的路要走。