與往年“悄無聲息”不同，今年，海南樓市格外引人注目。恒大·海花島，這個(gè)名字在這個(gè)冬天已傳遍了全國。同時(shí)，一島9盤也表明恒大對(duì)海南樓市未來的信心。
不似恒大般大張旗鼓，中海、融創(chuàng)等龍頭房企在今年均默默落子海南，綠地、遠(yuǎn)洋等企業(yè)也通過招拍掛、并購等方式加快對(duì)海南的布局。
高庫存下，加速布局海南，房企真能玩得轉(zhuǎn)嗎？
企業(yè)銷售兩極分化
就在北京樓市為2015年收官?zèng)_刺時(shí)，海南樓市的銷售季節(jié)才剛剛到來。
其實(shí)，受全國行業(yè)整體形勢(shì)、熱點(diǎn)消退、產(chǎn)品同質(zhì)化、實(shí)際需求下滑等因素影響，自2014年來，海南的房地產(chǎn)銷售陷入困境。
銷售壓力與日俱增，是大部分海南項(xiàng)目的“常態(tài)”。當(dāng)熟悉的概念營銷、低價(jià)策略等常規(guī)方式突然失靈，傳統(tǒng)的代理模式日漸失策，眾多海南樓盤的銷售壓力日漸加大。
銷售數(shù)據(jù)則呈示了市場(chǎng)的走勢(shì)。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2015年1-5月，海南省房屋銷售面積為353.15萬平方米，比去年同期下降4.3%；房屋銷售額383.70億元，比去年同期下降3.5%。
另一方面，海南房地產(chǎn)房屋竣工進(jìn)入快速發(fā)展軌道。2015年1-4月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積276.49萬平方米，增長31.9%，比上年同期增長提高45.3%。
對(duì)此，一位不愿透露姓名的海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，除了恒大、碧桂園、雅居樂等全國性房企依靠高周轉(zhuǎn)、低價(jià)格等優(yōu)勢(shì)繼續(xù)去化，越來越多的海南開發(fā)商日子艱難。
與此同時(shí)，實(shí)力雄厚的大開發(fā)商，利用其高周轉(zhuǎn)、低價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，也對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了巨大擠壓。位于?？诘暮愦笪幕糜纬?，精裝公寓8000元/平方米，幾乎讓周邊的單體項(xiàng)目陷入絕境。據(jù)雅居樂發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)公告稱，海南項(xiàng)目雅居樂清水灣上半年實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售近50億元，6月單月12億，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)皆創(chuàng)下國際旅游島以來海南樓市半年度和單月成交額的歷史新高。
市場(chǎng)在島外，資本實(shí)力不足，對(duì)于眾多海南中小開發(fā)商而言，生存空間越來越窄，特別依靠銀行貸款的房企，資金壓力非常巨大。
又一批龍頭企業(yè)進(jìn)入
市場(chǎng)處于調(diào)整期，當(dāng)?shù)夭糠种行》慨a(chǎn)迫于資金周轉(zhuǎn)壓力，將持有項(xiàng)目和樓盤向大企業(yè)轉(zhuǎn)手，海南房企分化整合加劇，新一批的企業(yè)則悄然進(jìn)入。
11月初，融創(chuàng)收購了山東南山集團(tuán)旗下的海南萬寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)入海南市場(chǎng)，雙方將合作開發(fā)海南萬寧日月灣綜合旅游度假區(qū)項(xiàng)目；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則以股權(quán)收購形式，從南豐集團(tuán)手中獲得西山渡項(xiàng)目；恒大地產(chǎn)則耗費(fèi)135億從新世界地產(chǎn)手中獲得四個(gè)項(xiàng)目，其中之一就包括海口，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該項(xiàng)目待開發(fā)物業(yè)折合樓面價(jià)僅為2850元/平方米，甚至低于2013年同類項(xiàng)目3733元/平方米的樓面價(jià)。
除并購的低成本土地外，海南市場(chǎng)招拍掛出讓的土地也吸引了各家房企的目光。
11月17日，海南省?？谝４蟮滥蟼?cè)地塊由中海地產(chǎn)子公司廣州瑾熙房地產(chǎn)投資公司溢價(jià)120.81%以6.28億元競(jìng)得，中海地產(chǎn)首次進(jìn)入海南。
綠地、鴻州、魯能、碧桂園四家大房企則在上半年就頻頻出手，其中碧桂園在陵水區(qū)域頻頻拿地，3-5月連拿地38.07公頃，共計(jì)7.4億元。
大房企進(jìn)入勢(shì)必造成海南市場(chǎng)的新一輪洗牌，本土小開發(fā)商在逐漸退出歷史舞臺(tái)，取而代之的是資金雄厚、市場(chǎng)化程度高的島外大型房企。
“沒有穩(wěn)定的客戶來源，沒有充足的資金儲(chǔ)備，就逐漸會(huì)被擠垮?！辟Y深業(yè)內(nèi)人士詹鵬說，留下來的應(yīng)該就是大的開發(fā)商和項(xiàng)目，接下來就是價(jià)格戰(zhàn)或是產(chǎn)品戰(zhàn)，愈演愈烈。
海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王路認(rèn)為，隨著消費(fèi)者的成熟度提高，產(chǎn)品的品質(zhì)已成為其重要的購買意愿考量。他認(rèn)為，當(dāng)前海南眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H是旅游目的地的開發(fā)模式，產(chǎn)品基于住宅銷售而不是基于旅游度假，是否能夠提供高品質(zhì)的產(chǎn)品及度假生活服務(wù)方式，這是造成分化的關(guān)鍵。
海南最大核心的優(yōu)勢(shì)是生態(tài)，保護(hù)性開發(fā)理所當(dāng)然的成為海南旅游地產(chǎn)的重之中重，而不能僅僅將環(huán)境當(dāng)做“配角”，粗放式甚至破壞性的建設(shè)。
事實(shí)上，相當(dāng)一部分開發(fā)商為節(jié)省建設(shè)成本、實(shí)現(xiàn)快速銷售，壓縮設(shè)計(jì)、省人工、省物料、搶工期……最終，產(chǎn)品粗糙、品質(zhì)低下，現(xiàn)在不得不嘗下所種的苦果。
記者手記
海南樓市的新鮮血液
海南這一輪洗牌從去年就已出現(xiàn)端倪。當(dāng)時(shí)，萬科收購香水君瀾項(xiàng)目剩余開發(fā)和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅公式香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)與珊瑚宮殿……在擁有資本、銷售渠道、產(chǎn)品設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的大房企面前，島上小房企缺少了競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)驗(yàn)。
剝離資金周轉(zhuǎn)壓力的競(jìng)爭(zhēng)，將讓企業(yè)有時(shí)間和精力深耕項(xiàng)目本身的品質(zhì)，這也正是旅游地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)?！疤芍鴴赍X”的房企格局已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，除了基礎(chǔ)性的配套設(shè)施，旅游地產(chǎn)將注入養(yǎng)生、養(yǎng)老、購物、國際論壇等更為多元化的旅游體驗(yàn)。
大房企進(jìn)入市場(chǎng)，也為海南樓市帶來新鮮血液。本報(bào)記者 崔陸鵬